令和6年1月12日　提出 つくば -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   つくば -3 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　増田　潤志   TEL.

鑑定評価額 26,000,000 円  １㎡当たりの価格 139,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 つくば市春日２丁目１５番５ ②地積 　(㎡) 187   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅とアパート のほか空地もある住 宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 つくば 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   350 ｍ、南   400 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 つくば駅北西方 1.2km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅とアパートの混在する区画整然とした住宅地域で、つくば駅徒歩圏にあって需要が底堅い一方で供給が 少なく、将来的にもほぼ現状通り推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    139,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏をＴＸ沿線のつくば市内を中心とする普通住宅地域と把握。需要者はつくば市若しくは近隣に居住あるいは 出身の３０～４０代前半の一次取得者層を中心に、県外出身者も見られる。近隣地域は一般住宅とアパートの混在する 区画整然とした住宅地域で、つくば駅徒歩圏にあって需要が底堅い一方で供給が少ない。市場で需要の中心となる価格 帯は、土地総額で２０００～３０００万円程度、新築戸建で５０００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅とアパートの混在する区画整然とした住宅地域で、つくば駅徒歩圏にあって賃貸需要も十分見込め るが、自用目的での取引が支配的である。またアパート敷地としては画地規模が小さく、収益性の効率が悪いため、収 益還元法は非適用とした。一方、取引事例比較法の適用に際しては、特段の事情補正を必要としない５事例を採用した 。よって本件では、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    128,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　つくば -8                  　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    136,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は増加傾向。老齢化率は県平均を大きく 下回る。土地取引件数・建築着工件数はコロ ナ禍以降も堅調に推移。駅近物件の供給不足 。 一般住宅とアパートの混在する区画整然とし た住宅地域で、つくば駅徒歩圏にあって需要 が底堅い一方で供給が少なく、地域要因の変 化は見られない。 画地の規模、街路条件等は標準的であり、北 西街路であることにより日照がやや優る。個 別的要因の変動は特に見受けられない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.6 ％ +2.2 ％