別記様式第三 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月12日　提出 牛久 13-1　林地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   牛久 13-1 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　五木田　裕一   TEL.

鑑定評価額 6,480,000 円  １㎡当たりの価格 2,800  円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 牛久市さくら台４丁目１９番６外 ②地積(㎡) 2,314  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 ｢調区｣ 地森計 （その他） 山林（雑木林） 市街化区域に近接する 杉を中心とした平地林 北2.8m市道、背面道 牛久 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東　   50 ｍ、西　   20 ｍ、南　   45 ｍ、北　   70 ｍ ②地域区分  市街化近郊林地 ③標準的規模等 規模　　     2,500 ㎡程度、形状　　ほぼ台形  、方位・傾斜度(　    　)向　平坦 ④地域的特性 特記 事項 市街地に近接した都市近郊林 地 道 路 ２．８ｍ市道 交通 施設 牛久駅南東方 3.7km 法令 規制 ｢調区｣ 地森計 ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内における大規模開発等は考えにくく、資材置場の需要も低迷している。よって太陽光発電事業 用地としての需要が多い。地域における地価動向を反映し、ほぼ横ばいで推移するものと思量する。 (3)最有効使用の判定 雑木林地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　　       2,800 円／㎡  控除法 控除後価格　　　　　       /     円／㎡  収益還元法 収益価格　　　　　　       /     円／㎡  (6)市場の特性 同一需給圏は、茨城県央部以南の林地地域全域である。需要者は主に地元資本の宅地開発業者と考えられるが、現在は 開発圧力は高くなく、開発素地としての需要も低迷している。標準地付近は都市近郊林地であり、宅地化の影響を受け やすいが、周辺では新規分譲地の供給が続くなど、やや過剰気味であり、新たな需要は乏しい。人口増加も一様ではな く、当面は調整区域内の開発は考えづらい。係る状況であり、需要の中心となる価格帯等の判断は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 控除法、収益還元法が適用しえないため、比準価格のみの試算となった。比準価格は、牛久市内で充分な取引事例を入 手しえなかったため、茨城県中央部以南を中心に広域的な均衡を取ることとした。そのため、やや地域格差の大きな事 例も含まれているが、要因分析は適切に行われており、市場性を反映した価格が試算されたと認められる。よって、比 準価格を中心として、対象標準地の将来性等も考慮して、本件鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[                             ] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 交通・接近　　　　　　       自然　　　　　　　　　       宅地化　　　　　　　　       行政　　　　　　　　　       その他　　　　　　　　       [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [      ] 100 100 [      ] 100 [      ] [      ] 100 　　  イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      2,800 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　　   0.0 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和５年１０月１日現在、人口は５年間で１．１％ 減少しており、高齢化率は３０．８％であった。県 の高齢化率３０．８％と同等である。 宅地化については地域内幹線道路、市街化区域への 接近性等一定の条件を有する。目下太陽光発電用地 の増加がみられる。 個別的要因に特段変動はない。地域における競争力 は標準的である。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　       自然　　　　　　　　　       宅地化　　　　　　　　       行政　　　　　　　　　       その他