別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
牛久 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
牛久 5-3 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　關本　淳一   TEL.
鑑定評価額 57,800,000 円  １㎡当たりの価格 44,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 牛久市猪子町字前山久保９９５番１２１外
 ②地積
　(㎡)		 1,311  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）

1:1		 店舗

Ｓ2		 低層の店舗が建ち並
ぶ国道沿いの路線商
業地域		 南東12m国道 水道、下水 牛久

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西     0 ｍ、南   250 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  36.0 ｍ、奥行　約　　  36.0 ｍ、規模　　     1,300 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 １２ｍ国道 交通

施設		 牛久駅北方

1.8km		 法令

規制		 準住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 国道６号線沿いの既成の路線型商業地域であり、当面現状の商業環境を維持すると予測する。大規模商業施設と
の競合及びコロナ禍の影響により、地価はやや弱含みで推移している。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     34,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は牛久市および隣接自治体を中心とする茨城県南地区の商業地域一帯と判定した。需要者は同一受給圏内の
小売・流通業者に加え、全国的なチェーン店等外部需要も考えられる。路線型の商業地域であり、繁華性は市内及びつ
くば市の他の商業地に比較してやや劣る面がある。現実の土地取引は少なく、定期借地権によるものが多いこと、業種
・業態等により規模の格差が大きいことから市場における中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は幹線市道沿いの路線商業地である。比準価格は牛久市のほか県南地区の商業地に係る規範性の高い事例によ
り試算したもので信頼性は高い。収益価格は土地建物とも大型物件になることから投下資本に見合う賃料水準が形成さ
れておらず比準価格より低位に求められた。したがって本件鑑定評価に当たっては、市場性を反映する比準価格を重視
し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　阿見 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     55,000 円／㎡		 [ 99.6]
100		 100
[100.0]		 100
[124.8]		 [100.0]
100		 43,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     44,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 郊外の複合商業施設と競合しており、ひたち
野うしく地区以外の商業収益性は低下傾向に
ある。コロナ禍の影響は一段落した感がある
。

地域要因に特段の変動は見られないが、ひた
ち野うしく地区・つくば地区との競合で、地
価は回復には至っていない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +8.0
交通・接近　　　  -9.0
環境　　　　　　 +27.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 牛久 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 牛久ＳＴ調
５
-20		 牛久市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西15m国道、
中間画地
近商

(80,200)
b 牛久ＳＴ調
５
-60		 牛久市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4m市道、
北西8m、
二方路
近商

(80,200)
c 牛久ＳＴ調
５
-81		 牛久市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西9m市道、
南東6m、
二方路
近商

(90,200)
d 阿見ＴＫ公
６
-4		 稲敷郡阿見町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西20m町道、
北東3m、角地
１中専

(60,200)
e 龍ケ崎ＵＷ
調５
-2		 龍ケ崎市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南西12m市道、
東9m、二方路
近商

(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
43,385  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 100.0]
51,041 		 100
[ 107.1]
47,657 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
47,700 
b (　           ) 
46,211  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 102.0]
64,721 		 100
[ 142.7]
45,355 
45,400 
c (　           ) 
63,298  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  91.8]
68,952 		 100
[ 149.6]
46,091 
46,100 
d (　           ) 
49,041  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
48,944 		 100
[ 101.8]
48,079 
48,100 
e (　           ) 
60,016  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
60,016 		 100
[ 134.2]
44,721 
44,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +51.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +23.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     46,400 円／㎡]  



牛久 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,397,458 
2,978,992 
11,418,466 
8,958,600 
2,459,866 		 （　0.9473）
2,330,231 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     45,690,804 円　　　　（　     34,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
牛久 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 400.00 Ｓ2 800.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居

 60 ％   200 ％   200 ％   1,311 ㎡     37.6 m x   35.0 m  前面道路：国道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １棟貸し店舗を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 店舗
400.00 
100.0 
400.00 
1,584 
633,600 		 5.0  3,168,000 
1.0  633,600 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
800.00 
100.0 
800.00 

1,267,200 		 6,336,000 
1,267,200 
⑨年額支払賃料      1,267,200 円　×　12ヶ月　＝　      15,206,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     800.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,206,400 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,262,131 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,944,269 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,336,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          58,101 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,267,200 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         395,088 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,397,458 円　　　　（　        10,982 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 牛久ＳＴ調５賃
　　　　-16		 2,049  
(   1,987) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[132.0]		 100
[100.0]
1,651 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,635 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,584 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 牛久ＳＴ調５賃
　　　　-5		 1,962  
(   1,954) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[127.0]		 100
[100.0]
1,643 
c 牛久ＳＴ調５賃
　　　　-14		 2,425  
(   2,419) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[155.0]		 100
[100.0]
1,519 
牛久 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 504,000 円  　　　　    126,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 456,192 円  　　　       15,206,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      481,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,285,200 円  　　　　    126,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       126,000 円  　　　　    126,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       126,000 円  　　　　    126,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,978,992 円　（　　　　　　         2,272 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9473    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 126,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　     800.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0711     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,958,600 円  
（　　　　　         6,833 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,397,458 円      
②総費用 2,978,992 円      
③純収益　①－② 11,418,466 円      
④建物等に帰属する純収益 8,958,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,459,866 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,330,231 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,777 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     45,690,804 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      34,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 牛久 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　牛久市猪子町字前山久保９９５番１２１
 0527000419828-0000
2 　牛久市猪子町字前山久保９９５番１２２
 0527000419829-0000
3 　牛久市猪子町字前山久保９９５番１２３
 0527000419830-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
牛久 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
牛久 5-3 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　河村　直行   TEL.
鑑定評価額 57,800,000 円  １㎡当たりの価格 44,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 牛久市猪子町字前山久保９９５番１２１外
 ②地積
　(㎡)		 1,311  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）

1:1		 店舗

Ｓ2		 低層の店舗が建ち並
ぶ国道沿いの路線商
業地域		 南東12m国道 水道、下水 牛久

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西     0 ｍ、南   250 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  36.0 ｍ、奥行　約　　  36.0 ｍ、規模　　     1,300 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ国道 交通

施設		 牛久駅　北方

1.8km		 法令

規制		 準住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 国道６号沿いの既成商業地域であり、各所に見られる新興の路線商業地域との相対的な競争力は劣り、繁華性も
発展性がなく、需要は停滞気味、今後も地価下落が継続するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     24,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は茨城県南地区の既成商業地域全域と判定した。需要者は同一需給圏内の小売・流通業者に加え、全国的
なチェーン店等外部需要もあるが、商業地域としての競争力は牛久市ひたち野うしく地区及びつくば市の商業地域に比
較して相対的に劣り、衰退化傾向も見られる。現状の土地売買は少なく、店舗等の進出には事業用定期借地権の活用が
多いこと、業種・業態等により規模の格差が大きいこと等から市場における需要の中心価格帯などは判定しえない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　取引事例比較法の適用にあたり採用した取引事例には地域要因格差のやや大きい事例もあるが、地域の実態等に即し
て適正に補修正し、その妥当性を確保し得た。一方、近隣地域内には賃貸用の店舗、事務所等も見られるが、自用の店
舗等が多く、商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は総じて低いものと判断される。よって、本件では比準価格を標
準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　阿見 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     55,000 円／㎡		 [ 99.6]
100		 100
[102.0]		 100
[122.1]		 [100.0]
100		 44,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     44,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 路線商業地域は同一需給圏の圏域が広域的で
市内の新興商業地域や隣接のつくば市商業地
域等との競争が激しく、地価はやや弱含みに
推移している。

国道６号沿いの既成商業地域であるが、ひた
ち野うしく駅周辺地区やつくば市等の商業地
域に対する競争力に乏しく地価は依然下落傾
向が続いている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +8.0
交通・接近　　　 -11.0
環境　　　　　　 +27.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 牛久 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 牛久ＳＴ調
５
-20		 牛久市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西15m国道、
中間画地
近商

(80,200)
b 牛久ＳＴ調
５
-60		 牛久市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4m市道、
北西8m、
二方路
近商

(80,200)
c つくば（Ｒ
６）公焼直
-22		 つくば市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東34m県道、
南西6m、
北西13m、
三方路
２住居
高度地区3種
(70,200)
d 龍ケ崎ＵＷ
公６
-31		 龍ケ崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北15m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
43,385  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 100.0]
51,041 		 100
[ 109.2]
46,741 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
46,700 
b (　           ) 
46,211  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 102.0]
64,721 		 100
[ 132.3]
48,920 
48,900 
c (　           ) 
63,879  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
63,693 		 100
[ 130.7]
48,732 
48,700 
d (　           ) 
43,891  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
43,891 		 100
[  94.4]
46,495 
46,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +34.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     46,600 円／㎡]  



牛久 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

16,413,732 
3,434,360 
12,979,372 
11,233,800 
1,745,572 		 （　0.9473）
1,653,580 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     32,423,137 円　　　　（　     24,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
牛久 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 500.00 Ｓ2 1,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居

 60 ％   200 ％   200 ％   1,311 ㎡     37.6 m x   35.0 m  前面道路：国道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸しの店舗を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 店舗の一棟貸しを想定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 店舗
500.00 
100.0 
500.00 
1,516 
758,000 		 3.0  2,274,000 
0.0  0 

  ～ 2		 店舗
500.00 
100.0 
500.00 
1,516 
758,000 		 3.0  2,274,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,000.00 
100.0 
1,000.00 

1,516,000 		 4,548,000 
0 
⑨年額支払賃料      1,516,000 円　×　12ヶ月　＝　      18,192,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,192,000 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,819,200 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,372,800 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,548,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          40,932 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      16,413,732 円　　　　（　        12,520 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 牛久ＳＴ調５賃
　　　　-4		 1,879  
(   1,823) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[117.0]		 100
[100.0]
1,460 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,520 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,516 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 牛久ＳＴ調５賃
　　　　-5		 1,962  
(   1,954) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[114.0]		 100
[100.0]
1,565 
c 牛久ＳＴ調５賃
　　　　-11		 1,755  
(   1,536) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
1,526 
牛久 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 474,000 円  　　　　    158,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 545,760 円  　　　       18,192,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      487,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,611,600 円  　　　　    158,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       158,000 円  　　　　    158,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       158,000 円  　　　　    158,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,434,360 円　（　　　　　　         2,620 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9473    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 158,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　   1,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0711     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,233,800 円  
（　　　　　         8,569 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 16,413,732 円      
②総費用 3,434,360 円      
③純収益　①－② 12,979,372 円      
④建物等に帰属する純収益 11,233,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,745,572 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,653,580 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,261 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     32,423,137 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      24,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 牛久 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　牛久市猪子町字前山久保９９５番１２１
 0527000419828-0000
2 　牛久市猪子町字前山久保９９５番１２２
 0527000419829-0000
3 　牛久市猪子町字前山久保９９５番１２３
 0527000419830-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
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備考