別記様式第二 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月6日　提出
牛久 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
牛久 3-1 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　佐野　俊夫   TEL. 
鑑定評価額 23,500,000 円  １㎡当たりの価格 11,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 22,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 牛久市牛久町字南裏２４３６番外
 ②地積(㎡) 2,063  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １中専
(60,150)

（その他）

1:1.2		 畑 徐々に周辺の開発が進む、熟成度中位の地域 北西2m市道 水道、下水 牛久

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    0 ｍ、西  120 ｍ、南   30 ｍ、北    0 ｍ ②標準的使用 宅地見込地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   40.0 ｍ、奥行　約　　   50.0 ｍ、規模　　      2,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 道

路		 ２ｍ市道 交通

施設		 牛久駅南西方

1.8km		 法令

規制		 １中専
(60,150)
⑤地域要因の
　将来予測		 戸建住宅素地として開発が見込める宅地見込地地域であり、将来的にも地域要因の大きな変動はなく当分の間現
状のまま推移していくと予測する。
(3)最有効使用の判定 宅地見込地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     11,400 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　     10,600 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ常磐線沿線を中心に概ね牛久市及びその周辺自治体の宅地見込地地域一帯と判定した。需要者は大手
開発業者や比較的豊富な資金力を有する地元開発業者等が中心である。新規造成地に対する潜在的な需要は有している
が、相対的には開発需要はそれほど強くない地域である。中心となる価格帯（総額）は、開発規模・開発条件・利益率
等により様々であることから把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 立地牽連性が認められる茨城県南部の取引事例を収集選択し適切に要因比較等を行い比準価格の査定を行った。控除法
による価格は開発業者の投資採算性に着目した価格ではあるが、手法の特性上想定要素が多く価格が流動的で説得力に
欠けると判断した。よって、実証的な価格である比準価格を採用し控除法による価格は参考にとどめ上記のとおり鑑定
評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     11,400 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　   0.0 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 利便性及び環境が良好な住宅地の需要は底堅く地価
も安定的に推移しているが、郊外の既成住宅地の需
要はやや弱く地価も弱含みである。

新規造成地に対する潜在的な需要を有するも、相対
的には各種条件が劣るため開発需要はそれほど高く
ないと思料する。

個別的要因の変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 牛久 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 牛久ＳＴ公
６
-1		 牛久市 畑   ほぼ台形 東2.7m市道、
中間画地

１中専

(60,150)
b 牛久ＳＴ公
６
-54		 牛久市 雑種地   長方形 南東4m市道、
中間画地

１中専

(60,150)
c 牛久ＳＴ調
５
-69		 牛久市 田   ほぼ台形 西22m市道、
中間画地

１住居

(60,200)
d 取手ＫＮ公
６
-69		 取手市 畑   台形 北3m市道、
東5m、角地

１低専

(50,100)
e 取手ＫＮ調
５
-67		 取手市 畑   長方形 北東2m市道、
中間画地

１中専

(60,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
9,067 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  80.0]
11,334 		 100
[ 101.0]
11,222 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
11,200 
b (　　            )
12,121 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
12,121 		 100
[ 103.0]
11,768 
11,800 
c (　　            )
8,490 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  70.0]
12,129 		 100
[ 106.9]
11,346 
11,300 
d (　　            )
10,137 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
10,137 		 100
[  86.9]
11,665 
11,700 
e (　　            )
9,091 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
9,091 		 100
[  82.0]
11,087 
11,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -20.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +2.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -30.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +8.0 宅地造成　　  -3.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -14.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -18.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      11,400 円／㎡]
牛久 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n：  6.0 月　p：  1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
32,800  （　   70.0 ％）
22,960 		 8,600    516  2,000  11,844 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 12.0 月　p:  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  5.0 ％　m:      年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8929　　　　     10,576		 　　1　
　(1+r)m　： 1.0000　     10,576		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 10,600 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a 牛久ＳＴ公
６
-2

     35,532 		 100
[100.0]		 [101.0]
100		 100
[  /  ]		 100
[104.0]		 100
[106.1]

     32,523 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     32,500 
b 牛久ＨＭ公
６
-13

     33,278 		 100
[100.0]		 [100.5]
100		 100
[  /  ]		 100
[105.0]		 100
[ 94.9]

     33,564 

     33,600 
c 牛久ＳＴ調
５
-37

     31,563 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[ 96.9]

     32,250 

     32,300 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.10		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   +2.0 交通・接近   +2.0 環境　　　   +2.0
画地　　　   +4.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.10		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   +1.0 環境　　　   -6.0
画地　　　   +5.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -2.0 交通・接近   -4.0 環境　　　   +3.0
画地　　　   +1.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 32,800 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
牛久

-9
48,700 		 [100.2]
100		 100
[105.0]		 100
[142.5]
32,613 		 [100.0]
100
32,600 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　   0.0
交通・接近　　  +4.0
環境　　 +37.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 32,800 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　  12,840 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東      0 ｍ、西    120 ｍ、南     30 ｍ、北      0 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　  1 ％、畑　 95 ％、森林　  1 ％、その他　  3 ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     41　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    220 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.3 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  30.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  30.0 ％		 ＊擁壁工事の概要
　化粧ブロック１段積み
　
　
　
＊道路工事の概要
　幅員６ｍアスファルト舗装　　　
　　　道路延長約４４０ｍ
　
　
＊排水工事の概要
　雨水・汚水分流方式
　
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　公園１箇所
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 440.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 440.0 ｍ
＊その他
　特になし
　
　
　
　
４　不動産ＩＤ 牛久 3-1　宅地見込地-4
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　牛久市牛久町字南裏２４３６番
 0527000355026-0000
2 　牛久市牛久町字南裏２４３７番
 0527000355027-0000
3 　牛久市牛久町字南裏２４３８番
 0527000355028-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
備考 　
別記様式第二 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
牛久 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
牛久 3-1 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　清人   TEL. 
鑑定評価額 23,500,000 円  １㎡当たりの価格 11,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 22,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 牛久市牛久町字南裏２４３６番外
 ②地積(㎡) 2,063  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １中専
(60,150)

（その他）

1:1.2		 畑 徐々に周辺の開発が進む、熟成度中位の地域 北西2m市道 水道、下水 牛久

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    0 ｍ、西  120 ｍ、南   30 ｍ、北    0 ｍ ②標準的使用 宅地見込地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   41.0 ｍ、奥行　約　　   55.0 ｍ、規模　　      2,100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 道

路		 ２ｍ市道 交通

施設		 牛久駅南西方

1.8km		 法令

規制		 １中専
(60,150)
⑤地域要因の
　将来予測		 当該地域は畑、未利用空地が比較的多く見られるが、将来的には宅地地域へと転換していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 区画割の後、２階建程度の低層住宅の敷地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     11,400 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　     10,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は牛久市を中心に茨城県南全域の宅地見込地地域。想定される需要者層は地元不動産業者や大手不動産開発
業者等の資金力を有する法人である。住宅地の供給不足が見られ、開発意欲は回復傾向にある。宅地見込地の取引は僅
少で、開発条件等により単価は区々であり、市場での需要の中心となる価格帯の把握は困難な状況にあるが、同程度の
規模の地価水準としては、概ね１㎡当り１０，０００～１２，０００円前後であると推察される。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 比準価格は、代替競争関係のある宅地見込地の取引事例から、適正に各要因比較等を行い試算がなされており、信頼性
の程度が高い。また、控除法による価格は開発業者の投資採算性に着目した価格ではあるが、想定要素を含むため説得
力がやや劣る。したがって、控除法による価格は参考に留め、宅地見込地としての市場の実勢を的確に反映した比準価
格をもって、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     11,400 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　   0.0 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 牛久市の人口は微減傾向、高齢化率は上昇傾向。ひ
たち野うしく駅周辺及び住環境が良好な住宅地の需
要は堅調に推移している。

周辺で住宅建築も見られ宅地化が進みつつあるが、
市中心部よりやや離れるが、開発意欲は回復傾向に
ある。

個別的要因の変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 牛久 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 牛久ＳＴ公
６
-1		 牛久市 畑   ほぼ台形 東2.7m市道、
中間画地

１中専

(60,150)
b つくみＧＹ
調５
-24		 つくばみらい市 山林   不整形 北東4m市道、
中間画地

１低専

(40,80)
c 取手ＫＮ公
６
-68		 取手市 畑   ほぼ長方形 南4m市道、
北3m、二方路

１低専

(50,100)
d 取手ＫＮ調
５
-67		 取手市 畑   長方形 北東2m市道、
中間画地

１中専

(60,160)
e  









NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
9,067 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  80.0]
11,334 		 100
[  99.0]
11,448 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
11,400 
b (　　            )
11,364 		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[  85.0]
13,276 		 100
[ 111.1]
11,950 
12,000 
c (　　            )
10,011 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
10,011 		 100
[  88.9]
11,261 
11,300 
d (　　            )
9,091 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
9,091 		 100
[  81.0]
11,223 
11,200 
e (　　            )
 		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -20.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -2.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　 -0.05		 画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -12.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -19.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       交通・接近　       環境　　　　       宅地造成　　      
行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      11,400 円／㎡]
牛久 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n：  6.0 月　p：  1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
31,900  （　   70.0 ％）
22,330 		 8,600    516  2,000  11,214 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 12.0 月　p:  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  5.0 ％　m:      年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8929　　　　     10,013		 　　1　
　(1+r)m　： 1.0000　     10,013		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 10,000 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a 牛久ＳＴ公
６
-19

     27,994 		 100
[100.0]		 [100.9]
100		 100
[ 70.0]		 100
[105.0]		 100
[116.2]

     33,072 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     33,100 
b 牛久ＳＴ調
５
-37

     31,563 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[ 96.9]

     32,250 

     32,300 
c 牛久ＳＴ公
６
-14

     30,000 		 100
[100.0]		 [100.9]
100		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 100
[ 96.0]

     30,319 

     30,300 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.10		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   +1.0 環境　　　  +15.0
画地　　　   +5.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -2.0 交通・接近   -4.0 環境　　　   +3.0
画地　　　   +1.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.10		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -2.0 交通・接近    0.0 環境　　　   -2.0
画地　　　   +4.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 31,900 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
牛久

-9
48,700 		 [100.2]
100		 100
[105.0]		 100
[145.6]
31,919 		 [100.0]
100
31,900 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　   0.0
交通・接近　　  +4.0
環境　　 +40.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 31,900 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　  12,840 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東      0 ｍ、西    120 ｍ、南     30 ｍ、北      0 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　  1 ％、畑　 95 ％、森林　  1 ％、その他　  3 ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     41　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    220 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.3 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  30.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  30.0 ％		 ＊擁壁工事の概要
　化粧ブロック１段積
　
　
　
＊道路工事の概要
　幅員６ｍアスファルト舗装　道路
　延長約４４０ｍ
　
　
＊排水工事の概要
　雨水・汚水分流方式
　
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　公園１箇所
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 440.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 440.0 ｍ
＊その他
　
　
　
　
　
４　不動産ＩＤ 牛久 3-1　宅地見込地-4
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　牛久市牛久町字南裏２４３６番
 0527000355026-0000
2 　牛久市牛久町字南裏２４３７番
 0527000355027-0000
3 　牛久市牛久町字南裏２４３８番
 0527000355028-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
備考