別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月6日　提出
牛久 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
牛久 -6 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　佐野　俊夫   TEL.
鑑定評価額 7,880,000 円  １㎡当たりの価格 39,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 31,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 牛久市牛久町字大流３１３７番１９
 ②地積
　(㎡)		 202  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅が建ち並ぶ
高台の閑静な住宅地
域		 北東6.5m市道 水道、ガス、下水 牛久

850m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   140 ｍ、西    10 ｍ、南   130 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位：北　　６
．５ｍ市道		 交通

施設		 牛久駅南西方

850m		 法令

規制		 １低専
(50,100)
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣の幹線道路が開通して以来、各方面へのアクセスが向上した。需要は底堅く市況は安定的に推移すると予測
する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は牛久市及び隣接自治体の標準的な住宅地域一円と判定した。需要者の中心は市内もしくは周辺自治体に居
住する３０～４０才代の一次取得者層である。最寄り駅徒歩圏に位置し、また、周辺幹線道路整備等により利便性が増
しており需要は底堅いと思料する。需要の中心となる価格帯（総額）は、土地で８００万円、新築戸建住宅で２０００
～２５００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地の面積・行政的条件及び賃貸需要等から経済合理的な共同住宅の想定ができないことから収益価格は試算できな
かった。本件では採用した事例が、いずれも対象標準地と類似性が認められるものであり、試算された比準価格は市場
の実態を反映した価格であると思料する。したがって、信頼性の高い比準価格を採用し代表標準地との均衡に留意して
鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　牛久 -9                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     48,700 円／㎡		 [100.2]
100		 100
[105.0]		 100
[121.0]		 [101.0]
100		 38,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     38,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 利便性及び環境が良好な住宅地の需要は底堅
く地価も安定的に推移しているが、郊外の既
成住宅地の需要はやや弱く地価も弱含みであ
る。

周辺の幹線道路整備等により利便性が増し、
地域としての相対的地位の向上が期待される
。


個別的要因の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 牛久 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 牛久ＳＴ公
６
-5		 牛久市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西6m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
b 牛久ＳＴ公
６
-28		 牛久市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北西7m市道、
北2.7m、角地
１中専

(70,150)
c 牛久ＳＴ公
６
-30		 牛久市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北11.5m市道、
西9m、角地
１低専

(60,100)
d 牛久ＳＴ公
６
-40		 牛久市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西4m市道、
中間画地
１中専

(60,150)
e 牛久ＳＴ調
５
-85		 牛久市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北9m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
36,330  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
37,830 		 100
[  98.0]
38,602 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
39,000 
b (　           ) 
28,866  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.8]
31,665 		 100
[  83.8]
37,786 
38,200 
c (　           ) 
29,810  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[  90.0]		 100
[  82.4]
40,478 		 100
[ 104.8]
38,624 
39,000 
d (　           ) 
43,885  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
43,450 		 100
[ 110.8]
39,215 
39,600 
e (　           ) 
40,195  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
40,597 		 100
[ 104.9]
38,701 
39,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　 -17.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +19.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     39,000 円／㎡]  



牛久 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 集合住宅用地としては画地規模が小さく投資採算性を有する建物の建築が困難なため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 牛久 -6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　牛久市牛久町字大流３１３７番１９
 0527000356754-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
牛久 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
牛久 -6 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　五木田　裕一   TEL.
鑑定評価額 7,880,000 円  １㎡当たりの価格 39,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 31,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 牛久市牛久町字大流３１３７番１９
 ②地積
　(㎡)		 202  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅が建ち並ぶ
高台の閑静な住宅地
域		 北東6.5m市道 水道、ガス、下水 牛久

850m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   140 ｍ、西    10 ｍ、南   130 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       187 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 基準方位、北６．５
ｍ市道		 交通

施設		 牛久駅南西方

850m		 法令

規制		 １低専
(50,100)
⑤地域要因の将
　来予測		 牛久駅に近い熟成した住宅地域である。地域西方に位置する幹線市道の整備に伴い、利便性の向上がみられる。
比較的品等上位の地域であり、地価は比較的堅調に推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 ２階建程度の低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、牛久市及び周辺市町の比較的利便性が高い中・小規模住宅地である。需要者は比較的若年の一次取得者
が中心であるが、外部需要も期待できる。駅徒歩圏内に位置しており、一定以上の需要を期待できる地域である。一方
競合物件も多く、地域間競争が続いている。中心価格帯は、土地は５０～６０坪程度で６７０万円～８２０万円程度、
新築戸建物件については、２０００万円～２５００万円程度が主流であり、やや強含みに転じている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域における市場参加者は、自用の不動産を求める者が大半を占める。よって快適性等が反映される比準価格が重
視される。一方画地規模から経済的合理性に適った賃貸経営は困難であると判断し、収益還元法の適用を見送った。比
準価格は、市場動向を反映し客観的であって信頼性は高い。また、代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意し、
実証性に優れた比準価格を中心として、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　牛久 -9                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     48,700 円／㎡		 [100.2]
100		 100
[105.0]		 100
[121.0]		 [101.0]
100		 38,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     38,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 令和５年１０月１日現在、人口は５年間で１
．１％減少しており、高齢化率は３０．８％
であった。県の高齢化率３０．８％と同等で
ある。

地域要因に特段の変化はなく、高齢化も進ん
でいる。しかし牛久駅徒歩圏に位置し良好な
住環境や利便性が再評価され、地価は回復傾
向にある。

個別的要因に特段変動はない。接面方位が北
東側であるため、北側で街路に接する画地と
比較して競争力は若干優る。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 牛久 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a つくば（Ｒ
６公示）
-73		 つくば市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東4m市道、
南西3.6m、
角地
１低専

(40,80)
b 牛久ＳＴ公
６
-23		 牛久市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南9m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
c 牛久ＳＴ公
６
-41		 牛久市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6m市道、
南西6m、
準角地
１低専

(60,100)
d 阿見ＴＫ公
６
-53		 稲敷郡阿見町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東6m町道、
中間画地
１低専

(40,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
27,308  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
25,762 		 100
[  70.8]
36,387 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
36,800 
b (　           ) 
50,880  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
48,845 		 100
[ 124.9]
39,107 
39,500 
c (　           ) 
44,217  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
43,350 		 100
[ 105.1]
41,246 
41,700 
d (　           ) 
45,663  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
44,126 		 100
[ 115.6]
38,171 
38,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +23.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     39,000 円／㎡]  



牛久 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 近隣地域は小規模画地が多いため、適正に建物が配置出来ない。また、周辺地域の賃料水準が低く、求められる
収益価格が地域の地価水準を反映しないから。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 牛久 -6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　牛久市牛久町字大流３１３７番１９
 0527000356754-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考