令和6年1月15日　提出 牛久 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   牛久 -5 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　河村　直行   TEL.

鑑定評価額 5,330,000 円  １㎡当たりの価格 32,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 牛久市上柏田２丁目１５番１０ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかにア パート等が見られる 住宅地域 南東4m市道 水道、ガス、下水 牛久 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    90 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北，４ｍ 市道 交通 施設 牛久駅　北東方 2.5km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は幹線道路背後の熟成した一般住宅地域で、今後も現状維持で推移していくものと予測され、地価は概 ね横這い傾向で推移するものと思料される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏はＪＲ常磐線沿線、概ね牛久市及び周辺市町の標準住宅地域一円と判定した。需要者の中心は牛久市及び 周辺市町に居住する３０～４０歳代の一次取得者層とみられる。圏域内では新規の宅地供給が多くみられ、その新興住 宅地域に対する需要は底堅いが、代替・競争関係にある既成の住宅地域の需要はやや弱い状況にある。土地は１６５㎡ 程度で５００万円前後、新築戸建物件は２５００万円程度が需要の中心となる価格帯と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　対象標準地は戸建住宅を中心とする一般住宅地域内にあり、同種の取引事例を採用して得られた比準価格は実証的で あり、市場性を反映し、説得力を有する。一方、対象標準地の画地条件（規模、形状等）から賃貸用不動産の建築を想 定することに妥当性等を見出せないため、収益還元法は適用しなかった。近隣地域は居住の快適性と利便性等が重視さ れる住宅地域であることから、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　牛久 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,700 円／㎡ [100.2] 100 100 [105.0] 100 [149.2] [104.0] 100 32,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 牛久市の人口は微減傾向、高齢化率は上昇傾 向。ひたち野うしく駅周辺及び利便性が良好 な住宅地の需要は堅調で、選別化傾向が見ら れる。 戸建住宅を主体とする住宅地域で、街路条件 がやや劣り、相対的な競争力はやや劣るが、 市内の不動産市況は回復傾向にあり、需要は 持ち直している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +38.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％