令和6年1月12日　提出 牛久 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   牛久 -4 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　五木田　裕一   TEL.

鑑定評価額 6,590,000 円  １㎡当たりの価格 39,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 牛久市田宮町字新山１０７１番３４ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 建築協定 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ分譲住宅地域 北西6m市道 水道、下水 牛久 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北、６．０ ｍ市道 交通 施設 牛久駅北方 1.1km 法令 規制 ２中専 (60,200) 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 国道６号線西側に位置し、民間業者によるスプロール的な小規模開発地である。駅接近性に優るが需要は弱く、 今後も地域要因の大きな変動も期待できないものの、見直されつつある。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は牛久市を中心に、周辺市町に存する住宅地域一帯と判断した。需要者は、同一需給圏内に居住する若年層 の一次取得者が中心である。付近では品等上位の住宅地供給が続き相対的な地位低下がみられるが、利便性等の観点か ら再評価の動きもある。価格水準であるが、土地は５０坪程度で６５０万円程度、新築戸建住宅は２５００万円程度と みられ、ほぼ横ばいからやや強含みで推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自用の不動産を求める取引が大半を占める。取引にあたっては快適性や利便性、安全性等が重視される傾 向が強い。一方収益価格であるが、付近の状況や対象不動産の規模等を総合的に勘案した結果、経済合理性に適った賃 貸経営が困難であると判断したため、収益還元法の適用は断念した。よって本件では、主たる需要者の視点に立ち比準 価格を標準とし、代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　牛久 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,700 円／㎡ [100.2] 100 100 [105.0] 100 [120.2] [101.0] 100 39,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和５年１０月１日現在、人口は５年間で１ ．１％減少しており、高齢化率は３０．８％ であった。県の高齢化率３０．８％と同等で ある。 地域要因に大きな変動はみられない。常磐線 の西側に位置し競争力はやや劣るものの住環 境は一定水準を維持しており、一定以上の需 要が期待できる。 個別的要因に特段変動はない。接面方位が北 西側であるため、北側で街路に接する画地と 比較して競争力は若干優る。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％