令和6年1月15日　提出 牛久 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   牛久 -3 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　河村　直行   TEL.

鑑定評価額 10,300,000 円  １㎡当たりの価格 62,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 牛久市中央２丁目１８番２ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が増えつつ ある区画整然とした 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 牛久 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北，６ｍ 市道 交通 施設 牛久駅　北東方 1.0km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は区画整然とした住宅地域で、今後も現状の住環境を維持していくものと予測する。牛久駅勢圏におい ては選好される住宅地域であり、地価は概ね安定的に推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏はＪＲ常磐線沿線、概ね牛久市及び周辺市町の標準住宅地域一円と判定した。需要者は牛久市及び周辺市 町の居住者が中心とみられ、圏域内では最寄駅に徒歩圏内の戸建住宅地の需要が依然強く、立地条件、利便性等が良好 な住宅地に対する需要は比較的安定しており、近隣地域の需要も安定している。土地は１６５㎡程度で１０００～１２ ００万円程度、新築の戸建物件は３０００万円台程度が需要の中心価格帯と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は戸建住宅を中心とする既成の住宅地域であり、居住の快適性及び利便性が重視され、取引の中心は自己使 用目的である。近隣地域及び同一需給圏内の類似地域においてアパート等の賃貸用建物の建築を目的とする土地取引が 殆どない現状、対象標準地の画地条件（規模等）、経済合理性の観点等から収益還元法は適用しなかった。よって、代 表標準地との検討を踏まえ、対象標準地の市場性を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　牛久 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,700 円／㎡ [100.2] 100 100 [105.0] 100 [ 74.7] [100.0] 100 62,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 牛久市の人口は微減傾向、高齢化率は上昇傾 向。ひたち野うしく駅周辺及び利便性が良好 な住宅地の需要は堅調で、選別化傾向が見ら れる。 区画整然とした利便性が良好な住宅地域で、 牛久駅勢圏内での相対的な競争力は高く、需 要は安定しており、地価は概ね堅調に推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％