令和6年1月15日　提出 牛久 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   牛久 -2 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　高橋　恒   TEL.

鑑定評価額 7,090,000 円  １㎡当たりの価格 10,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 牛久市久野町６８７番 ②地積 　(㎡) 669   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 が建ち並ぶ既成住宅 地域 北西4m市道 水道 牛久 9.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       660 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市立おくの義務教育学校に近 接 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 牛久駅　東方 9.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地から離れた市街化調整区域内の農家集落地域であり、地域を発展させるような特段の要因は見当たらず、 限定市場の下、将来的にもほぼ現状通り推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内を中心に、周辺市の圏域に存する農家集落地域一帯と判定。需要者は同一集落内の居住者若しくは地 元出身者が中心であり、外部需要はほとんど存せず、地価は弱含みで推移。取引は属人的・地縁的な事情で行われる傾 向が強く、価格もそれにより大きく左右され、また規模も様々であることから、中心価格帯等の把握はなしえない。全 般的に総額で１千万円を超えると極端に需要が減少する傾向が伺える。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は従来からの農家集落地域であり、賃貸用物件は存せず、今後の建築も考えられないことから収益還元法は 非適用とした。農家集落地域においては、属人的・地縁的な事情で取引される傾向が強く、採用事例の規範性には問題 がある。しかし、現実の市場において成立した価格を基礎としており、一定の説得力を持つ。よって本件においては比 準価格を中心として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　取手 -26                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,800 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [100.0] 100 [128.0] [100.0] 100 10,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口増が見込まれない中、ひたち野うしく地 区及び牛久駅徒歩圏等の品等、利便性上位地 域では上昇が見られるが他地域では低迷状態 が続く。 市街地から離れた市街化調整区域内の農家集 落地域であり、外部からの需要がほとんどな く、地価下落が継続。 個別的要因の変動は存しない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　 +14.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％