別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
取手 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
取手 5-2 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　關本　淳一   TEL.
鑑定評価額 15,800,000 円  １㎡当たりの価格 72,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 58,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 取手市取手１丁目乙１５６８番３
｢取手１－２－６｣		 ②地積
　(㎡)		 220  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）
駐車付置義務

1:1.5		 店舗兼住宅

ＳＲＣ9F1B		 店舗、事務所、マン
ション等が混在する
商業地域		 北東16m県道 水道、ガス、下水 取手

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    75 ｍ、南     0 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 高層の店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 １６ｍ県道 交通

施設		 取手駅南方

300m		 法令

規制		 商業
(80,400)
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 取手駅に近い県道沿いの商業地域で、成熟も進んでおり当面現状の環境を維持すると予測する。繁華性はやや低
調であり、コロナ禍の影響と相まって地価は概ね横ばいで推移すると思料する。
(3)最有効使用の判定 高層の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     75,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     56,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ常磐線沿線の県南地区商業地域が中心であり、県西エリア各駅勢圏域も価格牽連性を有する。需要の
中心は、地元商業資本と考えられるが、全国的な商業資本チェーンも参加者となり得る。駅前商店街を含む既存商業地
域に対する需要は横這いからやや弱含みであると思われる。需要の中心となる価格帯は条件により大きく異なるため一
概には判断しかねるが、概ね坪単価２０万円台前半と推定される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取手駅に近い県道沿いの商業地域であるが繁華性の低下が目立ち、短期間での回復は困難である。付近では市場参加者
が投資判断を行う際も、収益性より取引事例に基づく比準価格が重視される傾向が強い。また賃料水準が低位である事
等から収益価格は低位に求められた。したがって本件鑑定評価にあたっては、従来からの取引慣行にも留意し客観的か
つ実証的な価格である比準価格を重視し収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     72,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍の影響もあり商業収益性は依然低調
である。回復の兆しもみられるものの、当分
の間同様の傾向が続くと思量する。


地域要因に特段の変動は見られないが、商業
背後地人口の減少に伴い、相対的な収益性は
低位にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 取手 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 取手ＨＭ公
６
-14		 取手市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東9m市道、
南東6.6m、
角地
１住居

(60,200)
b 龍ケ崎ＵＷ
公６
-58		 龍ケ崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北30m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
c 龍ケ崎ＵＷ
調５
-2		 龍ケ崎市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南西12m市道、
東9m、二方路
近商

(100,300)
d 守谷ＳＫ公
６
-26		 守谷市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東18m市道、
北西6m、
二方路
１住居
高度3種最高20m
(70,200)
e 守谷ＳＫ調
５
-36		 守谷市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北39m市道、
西12m、南6m、
三方路
１住居
高度3種最高20m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
55,651  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
54,246 		 100
[  70.4]
77,054 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
77,100 
b (　           ) 
42,055  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
42,055 		 100
[  58.8]
71,522 
71,500 
c (　           ) 
60,016  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
60,016 		 100
[  80.3]
74,740 
74,700 
d (　           ) 
95,946  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
94,065 		 100
[ 120.6]
77,998 
78,000 
e (　           ) 
67,343  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  81.6]
82,528 		 100
[ 108.2]
76,274 
76,300 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +46.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　 -18.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     75,800 円／㎡]  



取手 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,716,292 
3,094,222 
11,622,070 
10,949,400 
672,670 		 （　0.9473）
637,220 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     12,494,510 円　　　　（　     56,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
取手 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 120.00 Ｓ7 840.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業
駐車付置義務
 80 ％   400 ％   400 ％   220 ㎡     11.9 m x   19.0 m  前面道路：県道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（約１０８㎡）フロア貸し、２～７階シングルタイプ居宅（フロア計約１００㎡）を想定。 ⑦有効率　  83.6 ％
の理由		 共用部分を勘案したため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
120.00 
90.0 
108.00 
2,243 
242,244 		 5.0  1,211,220 
1.0  242,244 

 2～ 2		 居宅
120.00 
82.5 
99.00 
1,771 
175,329 		 1.0  175,329 
1.0  175,329 

 3～ 7		 居宅
120.00 
82.5 
99.00 
1,780 
176,220 		 1.0  176,220 
1.0  176,220 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
840.00 
83.6 
702.00 

1,298,673 		 2,267,649 
1,298,673 
⑨年額支払賃料      1,298,673 円　×　12ヶ月　＝　      15,584,076 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     702.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,584,076 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,293,478 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,290,598 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,267,649 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          20,794 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,298,673 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         404,900 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,716,292 円　　　　（　        66,892 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 取手ＫＮ公６賃
貸
　　　　-137		 2,518  
(   2,449) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[121.0]		 100
[100.0]
2,214 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,316 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,243 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 取手ＫＮ公６賃
貸
　　　　-141		 1,935  
(   1,852) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
2,167 
c 取手ＫＮ公６賃
貸
　　　　-143		 2,833  
(   2,753) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[117.0]		 100
[100.0]
2,576 
取手 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 616,000 円  　　　　    154,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 467,522 円  　　　       15,584,076　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      131,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,570,800 円  　　　　    154,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       154,000 円  　　　　    154,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       154,000 円  　　　　    154,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,094,222 円　（　　　　　　        14,065 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9473    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 154,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     840.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0711     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,949,400 円  
（　　　　　        49,770 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,716,292 円      
②総費用 3,094,222 円      
③純収益　①－② 11,622,070 円      
④建物等に帰属する純収益 10,949,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 672,670 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 637,220 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,896 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     12,494,510 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      56,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 取手 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　取手市取手一丁目乙１５６８番３
 0527000201771-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
取手 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
取手 5-2 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　植木　和貴   TEL.
鑑定評価額 15,800,000 円  １㎡当たりの価格 72,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 58,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 取手市取手１丁目乙１５６８番３
｢取手１－２－６｣		 ②地積
　(㎡)		 220  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）
駐車付置義務

1:1.5		 店舗兼住宅

ＳＲＣ9F1B		 店舗、事務所、マン
ション等が混在する
商業地域		 北東16m県道 水道、ガス、下水 取手

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    75 ｍ、南     0 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 高層の店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １６ｍ県道 交通

施設		 取手駅南方

300m		 法令

規制		 商業
(80,400)
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 取手駅に近い県道沿いのため、現在の商業地としての環境を当面維持すると予測する。利用客の往来が多く、客
足の流動性が高い地域のため、地価は安定的に推移していくと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     75,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     53,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね茨城県南部の鉄道駅周辺を中心とした商業地域である。需要者は圏内及び圏外の個人事業者及び法人
事業者が中心となる。現在商業中心は幹線道路沿いの大型店舗地であり、商業集積に劣る駅前商業地や近隣商店街の地
位低下は続いている。需要の中心となる価格帯については、事業用借地権の利用も見られるため売買取引件数は少なく
、画地規模もまちまちであるため見出しがたい状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域はＪＲ取手駅に近い県道沿いの商業地である。比準価格の試算においては、主として茨城県南地域の商業地か
ら信頼性が高い事例を採用できた。一方、収益価格は在来の商業地のため賃料相場の低迷により低位に試算された。よ
って比準価格を中心に収益価格を関連付けて価格の調整を行い、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     72,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ①取手市の人口は減少傾向にある。一方で高
齢化率は微増傾向。②都市計画道路は事業進
行中である。③住宅地の県外から需要増は一
服傾向にある。

取手駅徒歩圏の旧来からの商業地で、街路条
件、接近条件等に格別の変化は見られない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 取手 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 牛久ＳＴ調
５
-60		 牛久市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4m市道、
北西8m、
二方路
近商

(80,200)
b つくみＧＹ
調５
-28		 つくばみらい市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南18m県道、
北4m、二方路
１住居
地区計画等
景観形成重点地区
(60,200)
c 古河Ｒ６Ｋ
６９１７
-24		 古河市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 西18m市道、
南東4m、角地
準住居

(70,200)
d つくば（Ｒ
６公示）
-115		 つくば市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東27m県道、
北西6m、
南西6m、
三方路
２住居
高度地区3種
文教地区３種
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
46,211  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 102.0]
64,721 		 100
[  82.8]
78,165 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
78,200 
b (　           ) 
81,676  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
82,628 		 100
[ 110.4]
74,844 
74,800 
c (　           ) 
54,469  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
55,637 		 100
[  75.4]
73,789 
73,800 
d (　           ) 
75,594  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
71,994 		 100
[  94.0]
76,589 
76,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　 -19.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     75,800 円／㎡]  



取手 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,573,337 
2,994,496 
11,578,841 
10,949,400 
629,441 		 （　0.9473）
596,269 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     11,691,549 円　　　　（　     53,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
取手 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 120.00 Ｓ7 840.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業
駐車付置義務
 80 ％   400 ％   400 ％   220 ㎡     11.9 m x   19.0 m  前面道路：県道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 形式：１階店舗（１０８㎡）フロア貸し、２～７階ワンルーム居宅（３３㎡）１８戸。 ⑦有効率　  83.6 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
120.00 
90.0 
108.00 
2,100 
226,800 		 5.0  1,134,000 
1.0  226,800 

 2～ 2		 住宅
120.00 
82.5 
99.00 
1,700 
168,300 		 1.0  168,300 
1.0  168,300 

 3～ 7		 住宅
120.00 
82.5 
99.00 
1,800 
178,200 		 1.0  178,200 
1.0  178,200 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
840.00 
83.6 
702.00 

1,286,100 		 2,193,300 
1,286,100 
⑨年額支払賃料      1,286,100 円　×　12ヶ月　＝　      15,433,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     702.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,433,200 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,280,956 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,152,244 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,193,300 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          20,113 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,286,100 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         400,980 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,573,337 円　　　　（　        66,242 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 取手ＫＮ公６賃
貸
　　　　-38		 2,326  
(   2,256) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.9]		 100
[100.0]		 100
[115.0]
2,109 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,168 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,100 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 取手ＫＮ公６賃
貸
　　　　-137		 2,518  
(   2,449) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
2,190 
c 取手ＫＮ公６賃
貸
　　　　-142		 2,168  
(   2,103) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 95.0]		 100
[115.0]
2,205 
取手 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 616,000 円  　　　　    154,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 462,996 円  　　　       15,433,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       36,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,570,800 円  　　　　    154,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       154,000 円  　　　　    154,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       154,000 円  　　　　    154,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,994,496 円　（　　　　　　        13,611 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9473    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 154,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     840.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0711     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,949,400 円  
（　　　　　        49,770 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,573,337 円      
②総費用 2,994,496 円      
③純収益　①－② 11,578,841 円      
④建物等に帰属する純収益 10,949,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 629,441 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 596,269 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,710 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     11,691,549 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      53,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 取手 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　取手市取手一丁目乙１５６８番３
 0527000201771-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
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備考