令和6年1月12日　提出 取手 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   取手 -9 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　關本　淳一   TEL.

鑑定評価額 7,470,000 円  １㎡当たりの価格 44,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 取手市井野字前土井７５９番２７ ②地積 　(㎡) 169   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区2種 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ分譲住宅地域 北6.8m市道 水道、ガス、下水 取手 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    30 ｍ、南   120 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 ２階建程度の低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 新たに幹線道路が付近で開通 したため、利便性が良好とな った。 街 路 基準方位　北　６． ８ｍ市道 交通 施設 取手駅北東方 2.0km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 幹線市道の開通により交通利便性は向上し、住環境も概ね現状を維持するものと予測される。新規分譲地との競 合はあるものの、値頃感から地価は概ね堅調に推移すると考えられる。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、取手市内及び周辺地域の一般住宅地域と判定した。需要者の中心は、当該圏域に居住する３０～４０歳 代の一次取得者と考えられる。付近で幹線市道が新設され利便性が向上し、新規の売り出しの区画も認められる。競合 物件の供給が続いているものの、値頃感から地価は堅調に推移している。中心価格帯は、土地は１７０㎡程度で約８０ ０万円程度、新築戸建は２，５００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、一般住宅を中心に未利用地やアパート等の共同住宅も散見される住宅地域である。但し、賃貸市場は相対 的に少なく未成熟であり、市場性及び投資採算性を有する収益物件を計画することが厳しいため、収益還元法の適用は 断念した。一方、自用の類似の取引事例の収集及び選択は、適切に行われたため信頼性は高い。したがって本件鑑定評 価に当たっては、比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　取手 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     68,900 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [104.0] 100 [149.8] [100.0] 100 44,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 都心への通勤者需要がＴＸ沿線へ流出してお り、需要はやや低調である。取引件数、建築 着工件数も低位で推移している。 付近で幹線市道の整備が行われ交通利便性が 向上した。新規分譲地との競合があるものの 地価は堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +47.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％