令和6年1月12日　提出 取手 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   取手 -8 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　關本　淳一   TEL.

鑑定評価額 10,400,000 円  １㎡当たりの価格 52,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 取手市井野台３丁目４３２４番２ ｢井野台３－１５－２３｣ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅等の見られ る区画整然とした住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 西取手 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 区画整然とした住宅地域 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 西取手駅南東方 950m 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 居住環境の比較的良好な住宅地域であり、今後もほぼ現状の住環境を維持するものと予測される。新規分譲地と 競合関係にあるものの、地価は概ね安定的に推移すると考えられる。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、取手市内及び周辺地域の標準住宅地域一帯と判定した。新規分譲地の供給も多く、既成住宅地域から新 興の住宅地域に需要が流れる傾向にあり、需給動向はやや低迷している。需要者層の中心は、当該圏域に居住する３０ ～４０歳代の一次取得者層であるが、一部圏域外からの流入も見受けられる。需要の中心となる価格帯は、土地は２０ ０㎡程度で１，０００万円程度、新築戸建は２，５００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、一般住宅を中心にアパート等の共同住宅も立地する住宅地域である。但し、賃貸市場は相対的に少なく未 成熟であり、市場性及び投資採算性を有する収益物件を計画することが厳しいため、収益還元法の適用は断念した。一 方、自用の類似の取引事例の収集及び選択は、適切に行われたため信頼性は高い。したがって本件鑑定評価に当たって は、比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　取手 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     68,900 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [104.0] 100 [132.2] [105.0] 100 52,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 都心への通勤者需要がＴＸ沿線へ流出してお り、需要はやや低調である。取引件数、建築 着工件数も低位で推移している。 区画整然とした分譲住宅地であり、住環境に 特段の変動はない。新興住宅地への需要流出 が認められるが、地価は概ね安定的に推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％