別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
笠間 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
笠間 5-3 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　番匠　正樹   TEL.
鑑定評価額 47,000,000 円  １㎡当たりの価格 31,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 笠間市赤坂４番４
 ②地積
　(㎡)		 1,510  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 準住居
(60,200)

（その他）
地区計画等


(70,200)
不整形
1:2		 店舗

ＬＳ1		 各種沿道型店舗がみ
られる路線商業地域
 北29m国道、東側道 水道、ガス、下水 笠間

2.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　不整形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２９ｍ　国道 交通

施設		 笠間駅　北方

2.6km		 法令

規制		 （都） 準住居
(60,200)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 水戸市と群馬県前橋市を結ぶ国道５０号沿いの低層店舗主体の路線商業地域で、笠間地区の人口減少はあるもの
の交通量は多く、標準的使用は現状を維持しつつ推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     20,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は笠間市を中心として周辺市町村の路線商業地域に及び、需要者は地元事業者や全国展開する法人等が見込
まれる。自家用車利用の多い地域においては商業施設の郊外移転が進み、集積化によって集客力を高める傾向もみられ
る。当地域の連たん性はやや低く、背後地域の人口減少もあり市場は弱含みである。商業地の取引水準は事業内容や規
模に依存する傾向があり、借地による形態も多く、売買取引の中心となる価格帯を見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内においては、自己利用を前提とした取引が中心であり収益目的の不動産取引は少ない。笠間地区における
賃貸用店舗への需要は弱く、賃料水準は低位のまま推移している。よって、取引件数は少ないものの市場において成立
した取引事例に基づく比準価格は実証的で、投資採算価値を示す収益価格に比し説得力が高いものと思料する。以上よ
り、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を標準として収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　笠間 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     32,000 円／㎡		 [ 99.4]
100		 100
[100.0]		 100
[107.5]		 [105.0]
100		 31,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     31,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 笠間市人口は減少。コロナ禍からの脱却も、
海外情勢の先行き不透明感は強く、物価上昇
に比べて賃金の上昇は遅く、消費マインドは
依然弱い。

特段の変動は無い。笠間地区の人口減少も、
交通量に依存する店舗主体であり、知名度の
高い店舗の集客力は安定的に推移する。


個別的要因に変動はない


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 笠間 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 笠間４０６
４
-7		 笠間市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東（駅前広
場）県道、
北西1.8m、
二方路
（都） 商業

(80,400)
b 笠間０９８
０６
-61043		 笠間市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南11m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
c 笠間０９８
０６
-61054		 笠間市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西6m市道、
南西6m、角地
（都） ２住居

(70,200)
d 笠間０９８
０６
-61032		 笠間市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北9.6m市道、
中間画地
（都） 

(60,200)
e 水戸０８８
８５
-483		 水戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東10.5m県
道、中間画地
２住居
高度3種最高25m
都計道予定地
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
36,293  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.0]
37,654 		 100
[ 112.0]
33,620 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
35,300 
b (　           ) 
35,051  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
35,051 		 100
[ 112.5]
31,156 
32,700 
c (　           ) 
39,577  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.7]
39,302 		 100
[ 119.3]
32,944 
34,600 
d (　           ) 
32,670  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
32,637 		 100
[  99.3]
32,867 
34,500 
e (　           ) 
34,557  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
33,228 		 100
[ 110.2]
30,152 
31,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　  +5.5
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　 +12.0 環境　　　　 +21.0
画地　　　　  +0.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     33,000 円／㎡]  



笠間 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在し、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,565,352 
1,015,676 
4,549,676 
2,924,480 
1,625,196 		 （　0.9742）
1,583,266 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     31,044,431 円　　　　（　     20,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
笠間 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 240.00 Ｓ1 240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 準住居
地区計画等
 70 ％   200 ％   200 ％   1,510 ㎡     22.8 m x   42.0 m  前面道路：国道     　  29.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸し店舗 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
240.00 
100.0 
240.00 
2,090 
501,600 		 6.0  3,009,600 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
240.00 
100.0 
240.00 

501,600 		 3,009,600 
0 
⑨年額支払賃料        501,600 円　×　12ヶ月　＝　       6,019,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により十分に担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,019,200 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       481,536 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,537,664 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,009,600 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          27,688 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,565,352 円　　　　（　         3,686 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 笠間４０６４賃
　　　　-5		 2,177  
(   2,112) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[111.0]		 100
[106.0]
2,033 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,100 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,090 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 水戸０５０８５
（賃）
　　　　-12		 2,652  
(   2,576) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[125.0]		 100
[106.0]
2,129 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
笠間 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 124,800 円  　　　　     41,600,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 180,576 円  　　　        6,019,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      306,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      320,300 円  　　　　     41,600,000　×　　  55.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        41,600 円  　　　　     41,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        41,600 円  　　　　     41,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,015,676 円　（　　　　　　           673 円／㎡）　　（経費率　　  18.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9742    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 41,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,924,480 円  
（　　　　　         1,937 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,565,352 円      
②総費用 1,015,676 円      
③純収益　①－② 4,549,676 円      
④建物等に帰属する純収益 2,924,480 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,625,196 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,583,266 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,049 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     31,044,431 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      20,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 笠間 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　笠間市赤坂４番４
 0511000217242-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
笠間 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
笠間 5-3 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士補　小祝　良廣   TEL.
鑑定評価額 47,000,000 円  １㎡当たりの価格 31,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 笠間市赤坂４番４
 ②地積
　(㎡)		 1,510  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 準住居
(60,200)

（その他）
地区計画等


(70,200)
不整形
1:2		 店舗

ＬＳ1		 各種沿道型店舗がみ
られる路線商業地域
 北29m国道、東側道 水道、ガス、下水 笠間

2.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  42.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　不整形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２９ｍ国道 交通

施設		 笠間駅北方

2.6km		 法令

規制		 （都） 準住居
(60,200)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 国道５０号線沿いの小売店舗、飲食店、ガソリンスタンド等の存する商業地域であるが、背後地の顧客減少によ
り収益力の低下が継続しており、地価水準は微減傾向が続くと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     22,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は笠間市、周辺市町の幹線街路沿いの路線商業地域である。需要者の中心は地元商店経営者及び中小法人で
あり、新興の路線商業地域との競争も激しく顧客流出も見られる。需要の中心となる価格帯は個別性が強く業種により
規模も異なり把握が困難である。宅地需給動向は旧笠間地区は人口減少が継続しており収益力が低下し、地価水準は微
減傾向が続いている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 国道沿いに店舗、飲食店等の連たんする路線商業地域である。賃貸物件も見られるが自用の店舗中心であり、事業者向
けの賃貸市場の熟成度は低く、収益価格は適正な資料収集にも限界があり信頼性がやや低い。よって、自用目的で信頼
性の高い比準価格を重視し、収益価格も関連づけて、代表標準地の価格との検討も十分に行い鑑定評価額を上記の通り
決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　笠間 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     32,000 円／㎡		 [ 99.4]
100		 100
[100.0]		 100
[108.5]		 [105.0]
100		 30,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     31,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 旧友部地区は店舗の新規出店等もあり顧客の
増大も見られるが、旧笠間、旧岩間地区は人
口減少による収益力低下が続いている。


背後地の人口減少により収益力が低下し、地
価水準は微減傾向にある。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 笠間 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 笠間０９８
０６
-61054		 笠間市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西6m市道、
南西6m、角地
（都） ２住居

(70,200)
b 笠間０９８
０６
-61043		 笠間市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南11m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
c 笠間４０６
４
-7		 笠間市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東（駅前広
場）県道、
北西1.8m、
二方路
（都） 商業

(80,400)
d 那珂０６６
０５
-4		 那珂市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西22.8m国
道、中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
39,577  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.7]
39,302 		 100
[ 126.2]
31,143 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
32,700 
b (　           ) 
35,051  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
35,051 		 100
[ 110.5]
31,720 
33,300 
c (　           ) 
36,293  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.0]
37,654 		 100
[ 114.6]
32,857 
34,500 
d (　           ) 
35,839  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
35,803 		 100
[ 108.7]
32,937 
34,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　 +12.0 環境　　　　 +28.0
画地　　　　  +0.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     33,800 円／㎡]  



笠間 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,021,257 
1,167,580 
4,853,677 
3,051,020 
1,802,657 		 （　0.9742）
1,756,148 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     34,434,275 円　　　　（　     22,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
笠間 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 250.00 Ｓ1 250.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 準住居
地区計画等
 70 ％   200 ％   200 ％   1,510 ㎡     22.8 m x   42.0 m  前面道路：国道     　  29.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平家建店舗一棟貸し ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
250.00 
100.0 
250.00 
2,219 
554,750 		 6.0  3,328,500 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
250.00 
100.0 
250.00 

554,750 		 3,328,500 
0 
⑨年額支払賃料        554,750 円　×　12ヶ月　＝　       6,657,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     250.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されている。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,657,000 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       665,700 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,991,300 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,328,500 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          29,957 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,021,257 円　　　　（　         3,988 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 笠間４０６４賃
　　　　-6		 1,947  
(   1,887) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,228 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,230 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,219 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 茨城０３４３３
（賃）
　　　　-7		 2,001  
(   1,941) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,269 
c 笠間４０６４賃
　　　　-7		 1,777  
(   1,725) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,194 
笠間 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 173,600 円  　　　　     43,400,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 266,280 円  　　　        6,657,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      306,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      334,100 円  　　　　     43,400,000　×　　  55.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        43,400 円  　　　　     43,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        43,400 円  　　　　     43,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,167,580 円　（　　　　　　           773 円／㎡）　　（経費率　　  19.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9742    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 43,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     250.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,051,020 円  
（　　　　　         2,021 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,021,257 円      
②総費用 1,167,580 円      
③純収益　①－② 4,853,677 円      
④建物等に帰属する純収益 3,051,020 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,802,657 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,756,148 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,163 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     34,434,275 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      22,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 笠間 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　笠間市赤坂４番４
 0511000217242-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考