別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
北茨城 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北茨城 5-3 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　番匠　正樹   TEL.
鑑定評価額 4,250,000 円  １㎡当たりの価格 26,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北茨城市大津町北町２丁目２番２
 ②地積
　(㎡)		 163  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)

（その他）

1:1.5		 店舗兼住宅

Ｓ2		 低層の小売店舗、飲
食店等が多い駅前商
業地域		 西（駅前広場）市道 水道 大津港駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南    40 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 駅前広場（１６ｍ市
道）		 交通

施設		 大津港駅駅前広場接面

 法令

規制		 （都） 商業
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 大津港駅東口の小規模な店舗・併用住宅主体の商業地域で、元来繁華性は低く集客力は弱い。駅至近の特性から
標準的使用は現状を維持しつつも、地価水準は緩やかな下落傾向が継続するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     13,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は北茨城市のほか近隣市町村の商業地域に及ぶものと判定する。需要者は地元事業者が中心となる。地方に
おける中小事業者の経営状態は低迷状況が継続し事業用地に対する需要は極めて弱く、背後地人口の減少や周辺幹線道
路沿いにおける量販店等の出店等によりその傾向は強くなる。事業用地の取引水準は取引自体が少ないことや事業内容
に依存する傾向もあり、取引の中心となる価格帯を見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内においては、自己利用を前提とした取引が中心であり収益目的の不動産取引は少ない。当地域における賃
貸用店舗への需要は特に少なく、賃料水準は低位で推移している。よって、採用事例は広範となったものの、市場にお
いて成立した取引事例に基づく比準価格は実証的であり、投資採算価値を示す収益価格に比し説得力が高いと判断し、
代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を標準として収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北茨城 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     27,500 円／㎡		 [ 98.5]
100		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 [100.0]
100		 26,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     26,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 北茨城市は人口減少。コロナ禍からの脱却も
、海外情勢の先行き不透明感は強く、物価上
昇に比べて賃金の上昇は遅く、消費マインド
は依然弱い。

特段の変動は無い。顧客は駅利用者、近隣住
民に限定され、繁華性回復の兆しはみられな
い。


個別的要因に変動はない


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北茨城 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 北茨城０８
１４２
-103		 北茨城市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西13.7m県
道、中間画地
（都） 商業

(80,400)
b 北茨城０９
８０６
-61061		 北茨城市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西16m市道、
北東4m、
二方路
（都） １住居

(70,200)
c 北茨城０８
１４２
-101		 北茨城市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東9m市道、
北東6m、角地
（都） １住居

(70,200)
d 北茨城（再
）９８０６
-57038		 北茨城市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 接面道路無1
2m国道、
中間画地
（都） 準住居

(60,200)
e 高萩０８２
０６
-88		 高萩市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西8m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
28,244  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
27,962 		 100
[ 104.0]
26,887 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
26,900 
b (　           ) 
22,720  		 100
[  80.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.8]
28,175 		 100
[ 102.9]
27,381 
27,400 
c (　           ) 
18,421  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  74.2]
24,826 		 100
[  92.5]
26,839 
26,800 
d (　           ) 
16,694  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  65.0]
25,452 		 100
[  89.3]
28,502 
28,500 
e (　           ) 
31,113  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
30,774 		 100
[ 102.9]
29,907 
29,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b その他

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  +0.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　 -25.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　 -35.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +19.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     27,000 円／㎡]  



北茨城 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在し、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,024,724 
625,527 
2,399,197 
2,279,600 
119,597 		 （　0.9498）
113,593 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      2,271,860 円　　　　（　     13,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北茨城 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 97.50 Ｓ2 195.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業

 80 ％   400 ％   400 ％   163 ㎡     10.0 m x   16.0 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貸、２階住宅（１Ｋ／３戸） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段想定のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
97.50 
100.0 
97.50 
1,636 
159,510 		 3.0  478,530 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
97.50 
100.0 
97.50 
1,168 
113,880 		 2.0  227,760 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
195.00 
100.0 
195.00 

273,390 		 706,290 
0 
⑨年額支払賃料        273,390 円　×　12ヶ月　＝　       3,280,680 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     195.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により十分に担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,280,680 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       262,454 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,018,226 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           706,290 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,498 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,024,724 円　　　　（　        18,557 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 北茨城９８０６
（賃）
　　　　-61103		 1,601  
(   1,600) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[105.0]		 100
[ 97.0]
1,655 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,640 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,636 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 高萩０５８５１
（賃）
　　　　-8		 1,651  
(   1,649) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[106.0]		 100
[101.0]
1,623 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北茨城 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 131,200 円  　　　　     32,800,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 131,227 円  　　　        3,280,680　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　        8,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      288,600 円  　　　　     32,800,000　×　　  55.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        32,800 円  　　　　     32,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        32,800 円  　　　　     32,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         625,527 円　（　　　　　　         3,838 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9498    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 32,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　     195.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0695     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0528 ×　 40 ％　＋　0.0651 ×  30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,279,600 円  
（　　　　　        13,985 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,024,724 円      
②総費用 625,527 円      
③純収益　①－② 2,399,197 円      
④建物等に帰属する純収益 2,279,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 119,597 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 113,593 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          697 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,271,860 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      13,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北茨城 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北茨城市大津町北町二丁目２番２
 0501000379876-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
北茨城 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北茨城 5-3 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　中島　寛和   TEL.
鑑定評価額 4,250,000 円  １㎡当たりの価格 26,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北茨城市大津町北町２丁目２番２
 ②地積
　(㎡)		 163  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)

（その他）

1:1.5		 店舗兼住宅

Ｓ2		 低層の小売店舗、飲
食店等が多い駅前商
業地域		 西（駅前広場）市道 水道 大津港駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南    40 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 ２階建程度の店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 大津港駅前広場に接面する商
業地域		 街

路		 駅前広場　　　　（
１６ｍ市道）		 交通

施設		 大津港駅駅前広場接面

 法令

規制		 （都） 商業
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 駅前の近隣型の商業地域であり、今後も当面は現状を維持するものと思料する。発展要因も少ないことから今後
も地価は弱含み傾向が続くものと予測される。
(3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     18,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は北茨城市、高萩市等の近隣型商業地を主体に普通商業地又は路線商業地に及ぶ。典型的需要者としては市
内の飲食、物販、サービス業を営む個人事業者又は中小の法人事業者が想定される。国道６号沿い又はその付近の大規
模量販店や磯原・中郷地区に客足が奪われる傾向が続くほか、大津港駅の駅前に立地するものの乗降客も減少傾向で商
況は低迷が続いている。取引自体が非常に少なく画地規模も様々で中心価格帯を特定し難い状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 不動産賃貸に基づく収益性に着目した複合不動産の取引は多くはなく、あくまで個人事業者や中小事業法人による自己
使用目的の取引が市場価格の中核を形成している地域であり、現実の市場で発生した実証的な比準価格を重視し、近年
取引の指標として重視されつつある収益価格を斟酌し、代表標準地価格との検討にも配慮しつつ、鑑定評価額を上記の
とおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北茨城 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     27,500 円／㎡		 [ 98.5]
100		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 [100.0]
100		 26,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     26,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナの５類移行で、社会生活は以前の
日常をほぼ取り戻しており、人出の増加とペ
ントアップ需要の顕在化に支えられて商況は
回復している。

市場の特性に関して特段の変動要因はない。




個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北茨城 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 北茨城０９
８０６
-61029		 北茨城市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
中間画地
（都） 

(60,200)
b 北茨城０８
１４２
-111		 北茨城市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西16.2m市
道、
南西12.7m、
角地
（都） 商業

(90,400)
c 北茨城０８
１４２
-103		 北茨城市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西13.7m県
道、中間画地
（都） 商業

(80,400)
d 北茨城０９
８０６
-61048		 北茨城市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西7m市道、
南7m、角地
（都） 商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
12,293  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
12,244 		 100
[  47.1]
25,996 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
26,000 
b (　           ) 
36,691  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
35,622 		 100
[ 126.7]
28,115 
28,100 
c (　           ) 
28,244  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
27,962 		 100
[ 102.0]
27,414 
27,400 
d (　     14,237) 
18,000  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  78.8]
22,751 		 100
[  84.6]
26,892 
26,900 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -45.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +28.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　 -21.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     27,500 円／㎡]  



北茨城 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、土地の再調達原価が把握できないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,996,209 
572,856 
2,423,353 
2,265,700 
157,653 		 （　0.9746）
153,649 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      3,072,980 円　　　　（　     18,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北茨城 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 100.00 Ｓ2 200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業

 80 ％   400 ％   400 ％   163 ㎡     10.0 m x   16.0 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階共同住宅 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
100.00 
100.0 
100.00 
1,543 
154,300 		 3.0  462,900 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
100.00 
100.0 
100.00 
1,175 
117,500 		 1.0  117,500 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
200.00 
100.0 
200.00 

271,800 		 580,400 
0 
⑨年額支払賃料        271,800 円　×　12ヶ月　＝　       3,261,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されるため計上不要  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,261,600 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       270,713 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,990,887 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           580,400 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,322 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,996,209 円　　　　（　        18,382 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 高萩０５８５１
（賃）
　　　　-8		 1,651  
(   1,649) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
1,527 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,547 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,543 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 北茨城９８０６
（賃）
　　　　-61102		 1,625  
(   1,620) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,747 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北茨城 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 97,800 円  　　　　     32,600,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 114,156 円  　　　        3,261,600　×　　　　   3.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　        8,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      286,800 円  　　　　     32,600,000　×　　  55.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        32,600 円  　　　　     32,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        32,600 円  　　　　     32,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         572,856 円　（　　　　　　         3,514 円／㎡）　　（経費率　　  19.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9746    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 32,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0695     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0528 ×　 40 ％　＋　0.0651 ×  30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,265,700 円  
（　　　　　        13,900 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,996,209 円      
②総費用 572,856 円      
③純収益　①－② 2,423,353 円      
④建物等に帰属する純収益 2,265,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 157,653 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 153,649 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          943 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,072,980 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      18,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北茨城 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北茨城市大津町北町二丁目２番２
 0501000379876-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考