別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
高萩 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高萩 5-2 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　安　智範   TEL.
鑑定評価額 12,200,000 円  １㎡当たりの価格 26,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高萩市東本町２丁目２４番
 ②地積
　(㎡)		 463  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:1.2		 事務所

ＲＣ2		 小売店舗、事務所等
が建ち並ぶ商業地域
 東15m国道 水道、下水 高萩

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       460 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ国道 交通

施設		 高萩駅南東方

250m		 法令

規制		 （都） 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 高萩駅に近い幹線道路沿いの既存商業地域である。新規出店需要は少なく、地価は下落傾向にあるものと予測す
る。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     17,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は高萩市、北茨城市及び日立市の商業地域である。主たる需要者は、地元企業・当該地域に地縁を有する個
人事業者等である。事務所ビル、店舗併用住宅等のほか一般住宅も見られ、郊外の駐車場を備えた大型店舗への顧客流
出が顕著であり、老朽化した建物も多く、商業地需要は低迷している。高萩市における商業地取引は少なく、また土地
の取引価格は出店者の収益力に大きく左右されるため、需要の中心価格帯は見出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は高萩駅東口に形成された従来からの商業地域であり、需要者の多くは自己用店舗としての営業形態が中心と
なる。近隣地域及びその周辺において貸店舗・事務所等も一部見られるが、賃貸市場の成熟の程度は低い。よって、当
該市場の特性を鑑みて、商業地取引の実態を反映する比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との
検討をふまえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北茨城 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     27,500 円／㎡		 [ 98.5]
100		 100
[100.0]		 100
[103.9]		 [100.0]
100		 26,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     26,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 生産年齢人口の減少は継続し、高齢化率は高
水準を維持しているなか、店舗・テナント需
要は低迷しれおり、商業地の繁華性は低下し
ている。

高萩駅至近の国道沿いの商業地域であるが、
商況は依然として低下傾向である。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 高萩 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 日立０８２
０６
-130		 日立市

 更地


   
（　          ） 		 正方形 西11.5m国道、
中間画地
準住居

(60,200)
b 日立０６８
９９
-153		 日立市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西11m国道、
南西1.8m、
角地
近商

(80,200)
c 北茨城０８
１４２
-103		 北茨城市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西13.7m県
道、中間画地
（都） 商業

(80,400)
d 日立０８８
８５
-130		 日立市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西9.5m県道
、中間画地
１住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
39,229  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
38,460 		 100
[ 135.6]
28,363 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
28,400 
b (　           ) 
29,746  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.0]
34,995 		 100
[ 124.5]
28,108 
28,100 
c (　           ) 
28,244  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
27,962 		 100
[ 101.9]
27,441 
27,400 
d (　           ) 
19,522  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[  90.0]		 100
[  93.6]
23,105 		 100
[  87.5]
26,406 
26,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +55.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -6.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     27,800 円／㎡]  



高萩 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,720,522 
1,284,750 
5,435,772 
5,024,850 
410,922 		 （　0.9746）
400,485 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      8,009,700 円　　　　（　     17,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
高萩 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 220.00 Ｓ2 440.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   463 ㎡     20.0 m x   23.0 m  前面道路：国道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階は共同住宅を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
220.00 
100.0 
220.00 
1,627 
357,940 		 3.0  1,073,820 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
220.00 
100.0 
220.00 
1,135 
249,700 		 1.0  249,700 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
440.00 
100.0 
440.00 

607,640 		 1,323,520 
0 
⑨年額支払賃料        607,640 円　×　12ヶ月　＝　       7,291,680 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     440.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,291,680 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       583,334 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,708,346 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,323,520 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,176 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,720,522 円　　　　（　        14,515 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 高萩０５８５１
（賃）
　　　　-6		 1,523  
(   1,522) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,655 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,631 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,627 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 日立賃貸８２０
６
　　　　-4		 1,582  
(   1,579) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[107.0]		 100
[100.0]
1,607 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
高萩 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 216,900 円  　　　　     72,300,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 218,750 円  　　　        7,291,680　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       28,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      676,000 円  　　　　     72,300,000　×　　  55.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        72,300 円  　　　　     72,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        72,300 円  　　　　     72,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,284,750 円　（　　　　　　         2,775 円／㎡）　　（経費率　　  19.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9746    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 72,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 161,000 円／㎡　×　     440.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0695     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0528 ×　 40 ％　＋　0.0651 ×  30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,024,850 円  
（　　　　　        10,853 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,720,522 円      
②総費用 1,284,750 円      
③純収益　①－② 5,435,772 円      
④建物等に帰属する純収益 5,024,850 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 410,922 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 400,485 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          865 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,009,700 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      17,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 高萩 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高萩市東本町二丁目２４番
 0501000296769-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
高萩 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高萩 5-2 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　後藤　伸一   TEL.
鑑定評価額 12,200,000 円  １㎡当たりの価格 26,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月28日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高萩市東本町２丁目２４番
 ②地積
　(㎡)		 463  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:1.2		 事務所

ＲＣ2		 小売店舗、事務所等
が建ち並ぶ商業地域
 東15m国道 水道、下水 高萩

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       460 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ国道 交通

施設		 高萩駅南東方

250m		 法令

規制		 （都） 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 国道沿いの駅東口に近接する旧来からの商業地域で、車両の交通量が多いが駐車場設置が少ない通過地点で、新
規の店舗や事業所の出店は少なく地価下落は継続中である。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     14,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、県北部の商業地域と広範囲に判定した。需要の中心は地元事業者等が中心である。国道沿いに立地し、
交通量が多いが、駐車場設置店舗等が少なく、通過される区域で店舗等の収益は厳しい状況にある。一方、敷地規模か
ら郊外型店舗等の出店規模を確保することが難しく需給動向は低迷している。需要の中心となる価格帯は、業種業態に
より価格水準が異なり見いだせない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 駅東口に近い国道沿いの商業地域で、商業地の投資採算性は重要であり収益価格を算定した。但し、旧来からの商業地
で自用の店舗や事務所も認められ、空室率も高い状況から収益価格は低位に求められ、信頼性は相対的に劣る。一方、
取引事例は同一需給圏を広域に判定し収集し、実証的かつ客観的な比準価格は信頼性が高い。よって、比準価格を重視
し、収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北茨城 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     27,500 円／㎡		 [ 98.5]
100		 100
[100.0]		 100
[102.9]		 [100.0]
100		 26,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     26,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 高萩駅中心部の商業地の繁華性は低く、新規
出店も認められず今後も需要は厳しく、地価
下落傾向は継続している。


駅東口に近い国道沿いの既存の商業地域で、
需要は低迷している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 高萩 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 日立０９８
０６
-61005		 日立市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南20m市道、
東13.5m、
角地
２中専

(70,200)
b 北茨城０８
１４２
-111		 北茨城市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西16.2m市
道、
南西12.7m、
角地
（都） 商業

(90,400)
c 日立０９８
０６
-61038		 日立市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東20m国道、
中間画地
商業

(90,400)
d 日立０６４
１８
-19		 日立市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西18m市道、
中間画地
工業

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
45,800  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
44,466 		 100
[ 148.6]
29,923 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
29,900 
b (　           ) 
36,691  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
35,622 		 100
[ 128.6]
27,700 
27,700 
c (　           ) 
44,092  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
46,320 		 100
[ 149.2]
31,046 
31,000 
d (　           ) 
27,778  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  76.5]
36,275 		 100
[ 130.2]
27,861 
27,900 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +63.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +37.0
画地　　　　 -23.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     29,100 円／㎡]  



高萩 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,662,064 
1,282,850 
5,379,214 
5,024,850 
354,364 		 （　0.9746）
345,363 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      6,907,260 円　　　　（　     14,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
高萩 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅 220.00 Ｓ2 440.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   463 ㎡     20.0 m x   23.0 m  前面道路：国道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（フロアー貸）、２階は共同住宅を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 １階フロアー貸し及び外階段想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
220.00 
100.0 
220.00 
1,598 
351,560 		 3.0  1,054,680 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
220.00 
100.0 
220.00 
1,140 
250,800 		 1.0  250,800 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
440.00 
100.0 
440.00 

602,360 		 1,305,480 
0 
⑨年額支払賃料        602,360 円　×　12ヶ月　＝　       7,228,320 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     440.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されている  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,228,320 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       578,266 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,650,054 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,305,480 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,010 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,662,064 円　　　　（　        14,389 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 高萩０５８５１
（賃）
　　　　-6		 1,523  
(   1,522) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
1,602 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,602 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,598 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 高萩０５８５１
（賃）
　　　　-8		 1,651  
(   1,649) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,604 
c 北茨城９８０６
（賃）
　　　　-61102		 1,625  
(   1,620) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,595 
高萩 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 216,900 円  　　　　     72,300,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 216,850 円  　　　        7,228,320　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       28,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      676,000 円  　　　　     72,300,000　×　　  55.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        72,300 円  　　　　     72,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        72,300 円  　　　　     72,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,282,850 円　（　　　　　　         2,771 円／㎡）　　（経費率　　  19.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9746    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 72,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 161,000 円／㎡　×　     440.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0695     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0528 ×　 40 ％　＋　0.0651 ×  30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,024,850 円  
（　　　　　        10,853 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,662,064 円      
②総費用 1,282,850 円      
③純収益　①－② 5,379,214 円      
④建物等に帰属する純収益 5,024,850 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 354,364 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 345,363 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          746 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,907,260 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      14,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 高萩 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高萩市東本町二丁目２４番
 0501000296769-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考