別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
高萩 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高萩 5-1 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　安　智範   TEL.
鑑定評価額 19,000,000 円  １㎡当たりの価格 27,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高萩市本町２丁目８番
 ②地積
　(㎡)		 686  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1		 店舗

Ｓ1		 小売店舗、飲食店等
が建ち並ぶ商業地域
 北西15m県道 水道、下水 高萩

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南   120 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  26.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       680 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ県道 交通

施設		 高萩駅西方

350m		 法令

規制		 （都） 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 高萩駅から続く商店街で、一部に住宅も見られる商業地域であり、引き続き繁華性は低下傾向にあるものと予測
する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     17,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、高萩市、北茨城市及び日立市の商業地域である。特に駅徒歩圏の商業地との代替性が強い。需要者の中
心は地元事業者等であるが、新規出店の動きは鈍い。安良川地区の路線商業地と比較して駅前商店街は繁華性が低く、
住宅としての利用も増えつつあり、この傾向は継続するものと予測する。高萩市内の商業地取引は少なく、需要の中心
となる価格帯は、見出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は高萩駅周辺に形成された既成の商業地域であり、需要者の多くは自己用店舗としての営業形態が中心となる
。賃貸物件も散見されるが、賃貸市場の成熟の程度は低い。よって、当該市場の特性を鑑みて、商業地取引の実態を反
映する比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討をふまえ、鑑定評価額を上記のとおり決定
した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北茨城 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     27,500 円／㎡		 [ 98.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 [100.0]
100		 27,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     27,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 生産年齢人口の減少は継続し、高齢化率は高
水準を維持しているなか、店舗・テナント需
要は低迷しており、商業地の繁華性は低下し
ている。

高萩駅徒歩圏にあるが、新規出店等は見られ
ない。郊外型商業施設への顧客流出が続いて
いる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 高萩 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 日立０８２
０６
-130		 日立市

 更地


   
（　          ） 		 正方形 西11.5m国道、
中間画地
準住居

(60,200)
b 日立０６８
９９
-153		 日立市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西11m国道、
南西1.8m、
角地
近商

(80,200)
c 北茨城０８
１４２
-103		 北茨城市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西13.7m県
道、中間画地
（都） 商業

(80,400)
d 日立０８８
８５
-130		 日立市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西9.5m県道
、中間画地
１住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
39,229  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
38,460 		 100
[ 128.9]
29,837 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
29,800 
b (　           ) 
29,746  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.0]
34,995 		 100
[ 118.6]
29,507 
29,500 
c (　           ) 
28,244  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
27,962 		 100
[  97.0]
28,827 
28,800 
d (　           ) 
19,522  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[  90.0]		 100
[  93.6]
23,105 		 100
[  83.1]
27,804 
27,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +49.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  -6.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     29,200 円／㎡]  



高萩 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,775,305 
1,869,182 
7,906,123 
7,297,500 
608,623 		 （　0.9746）
593,164 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　     11,863,280 円　　　　（　     17,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
高萩 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 320.00 Ｓ2 640.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   686 ㎡     27.0 m x   26.0 m  前面道路：県道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階は共同住宅を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
320.00 
100.0 
320.00 
1,627 
520,640 		 3.0  1,561,920 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
320.00 
100.0 
320.00 
1,135 
363,200 		 1.0  363,200 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
640.00 
100.0 
640.00 

883,840 		 1,925,120 
0 
⑨年額支払賃料        883,840 円　×　12ヶ月　＝　      10,606,080 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     640.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,606,080 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       848,486 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,757,594 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,925,120 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          17,711 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,775,305 円　　　　（　        14,250 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 高萩０５８５１
（賃）
　　　　-6		 1,523  
(   1,522) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,655 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,631 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,627 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 日立賃貸８２０
６
　　　　-4		 1,582  
(   1,579) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[107.0]		 100
[100.0]
1,607 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
高萩 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 315,000 円  　　　　    105,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 318,182 円  　　　       10,606,080　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       44,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      981,700 円  　　　　    105,000,000　×　　  55.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       105,000 円  　　　　    105,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       105,000 円  　　　　    105,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,869,182 円　（　　　　　　         2,725 円／㎡）　　（経費率　　  19.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9746    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 105,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 161,000 円／㎡　×　     640.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0695     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0528 ×　 40 ％　＋　0.0651 ×  30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,297,500 円  
（　　　　　        10,638 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,775,305 円      
②総費用 1,869,182 円      
③純収益　①－② 7,906,123 円      
④建物等に帰属する純収益 7,297,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 608,623 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 593,164 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          865 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     11,863,280 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      17,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 高萩 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高萩市本町二丁目８番
 0501000298540-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
高萩 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高萩 5-1 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　後藤　伸一   TEL.
鑑定評価額 19,000,000 円  １㎡当たりの価格 27,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月28日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高萩市本町２丁目８番
 ②地積
　(㎡)		 686  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1		 店舗

Ｓ1		 小売店舗、飲食店等
が建ち並ぶ商業地域
 北西15m県道 水道、下水 高萩

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南   120 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  26.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       680 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ県道 交通

施設		 高萩駅西方

350m		 法令

規制		 （都） 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 駅西側の駅徒歩圏内の旧来からの商店街で、新規出店等は見られず住宅地としての需要も一部認められる。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     16,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、県北県央部の商業地域で広範囲とした。需要の中心は地元事業者等が中心で新規の出店等は少ない。安
良川地区の郊外路線商業地と比較して駅前商店街は繁華性が低く、空き店舗も目立ち回復の兆しは見られない。一方、
住宅としての利用が増加する傾向にあり、今後も同傾向が継続すると予測する。需要の中心となる価格帯は、業種業態
により価格水準が異なり見いだせない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 駅西側の小売店舗等が中心の旧来からの商店街で、商業地は投資採算性は重視されることから収益価格を算定した。但
し、賃貸市場の成熟の程度は低く自用の店舗等も認められるため、信頼性は相対的に劣る。一方、取引事例は同一需給
圏を広域に判定し収集出来たため信頼性が高い。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との均
衡に留意し、所要の調整を行って鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北茨城 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     27,500 円／㎡		 [ 98.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 [100.0]
100		 27,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     27,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 高萩駅中心部の商業地の繁華性は低く、新規
出店も認められず今後も需要は厳しく、地価
下落傾向は継続している。


駅前商店街は、繁華性が低く建物老朽化も進
む一方、住宅地としての需要が進んでいる。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 高萩 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 北茨城０８
１４２
-103		 北茨城市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西13.7m県
道、中間画地
（都） 商業

(80,400)
b 日立０５８
５１
-107		 日立市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西12m市道、
中間画地
商業
居住誘導区域
(100,400)
c 日立０６４
４８
-601008		 日立市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東15m県道、
北西4m、角地
準工

(70,200)
d 日立０６８
９９
-153		 日立市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西11m国道、
南西1.8m、
角地
近商

(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
28,244  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
27,962 		 100
[  96.0]
29,127 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
29,100 
b (　           ) 
23,107  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  70.0]
32,944 		 100
[ 112.5]
29,284 
29,300 
c (　           ) 
22,478  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
21,823 		 100
[  74.5]
29,293 
29,300 
d (　           ) 
29,746  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.0]
34,995 		 100
[ 119.5]
29,285 
29,300 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +31.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     29,300 円／㎡]  



高萩 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,190,065 
1,753,620 
7,436,445 
6,845,750 
590,695 		 （　0.9746）
575,691 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　     11,513,820 円　　　　（　     16,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
高萩 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 300.00 Ｓ2 600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   686 ㎡     27.0 m x   26.0 m  前面道路：県道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階フロアー貸し店舗、２階共同住宅を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 １階フロアー貸し及び外階段を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
300.00 
100.0 
300.00 
1,595 
478,500 		 3.0  1,435,500 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
300.00 
100.0 
300.00 
1,145 
343,500 		 1.0  343,500 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
600.00 
100.0 
600.00 

822,000 		 1,779,000 
0 
⑨年額支払賃料        822,000 円　×　12ヶ月　＝　       9,864,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されている  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,864,000 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       690,480 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,173,520 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,779,000 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          16,545 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,190,065 円　　　　（　        13,397 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 高萩０５８５１
（賃）
　　　　-6		 1,523  
(   1,522) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
1,602 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,599 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,595 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 高萩０５８５１
（賃）
　　　　-8		 1,651  
(   1,649) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[109.0]		 100
[100.0]
1,594 
c 北茨城９８０６
（賃）
　　　　-61102		 1,625  
(   1,620) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,595 
高萩 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 295,500 円  　　　　     98,500,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 295,920 円  　　　        9,864,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       44,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      920,900 円  　　　　     98,500,000　×　　  55.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        98,500 円  　　　　     98,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        98,500 円  　　　　     98,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,753,620 円　（　　　　　　         2,556 円／㎡）　　（経費率　　  19.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9746    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 98,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 161,000 円／㎡　×　     600.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0695     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0528 ×　 40 ％　＋　0.0651 ×  30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,845,750 円  
（　　　　　         9,979 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,190,065 円      
②総費用 1,753,620 円      
③純収益　①－② 7,436,445 円      
④建物等に帰属する純収益 6,845,750 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 590,695 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 575,691 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          839 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     11,513,820 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      16,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 高萩 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高萩市本町二丁目８番
 0501000298540-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考