別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
常陸太田 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
常陸太田 -6 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　大月　一代   TEL.
鑑定評価額 9,530,000 円  １㎡当たりの価格 22,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 常陸太田市塙町字東一東２２７０番
 ②地積
　(㎡)		 418  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:1.2		 住宅

ＬＳ2		 一般住宅等の密集す
る丘の上の既成住宅
地域		 東5m市道、三方路 水道、下水 常陸太田

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  22.1 ｍ、規模　　       420 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　５
．０ｍ市道		 交通

施設		 常陸太田駅北方

1.4km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 国道２９３号東方の高台に位置し、既成住宅が密集する住宅地域である。起伏のある地勢から道路事情が劣り選
好性は低迷、需給は未だ弱含みで地価下落が続いている。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      5,370 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は常陸太田市に存する中規模住宅地の圏域。需要者の中心は圏内の社宅や賃貸住宅居住者が中心的で、市外
からの転入は少ない。生活関連施設まで徒歩圏内で利便性は良好だが、道路事情が劣る古い既成住宅地で起伏のある地
勢から選好性は低迷、宅地需要は平坦な新興住宅地へ流出傾向にある。土地は３００㎡程度で６００万～７００万円、
新築戸建物件は２，６００万円前後が取引の中心。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は常陸太田市内の住宅地の取引事例を採用し、要因比較等も適切になされ実証的である。既成住宅が密集する
高台地で賃貸需要は低迷、低い賃料水準と建築コスト上昇を反映し収益価格は低位に試算された。利便性を重視する住
宅地域で、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であるので、市場の需給動向を反映した比準価格を
採用し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　常陸太田 -2                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     27,200 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[105.0]		 100
[116.4]		 [102.0]
100		 22,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     23,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 常陸太田市は人口・土地取引件数とも減少傾
向。地価底値感から市中心部の需給は安定化
傾向、郊外部は過疎化により宅地需要は低迷
。

起伏のある高台地で道路事情が劣り選好性は
低迷、宅地需要は新興住宅地へ流出傾向。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 常陸太田 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 常陸太田０
５７４８
-82		 常陸太田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m国道、
西1.2m、角地
１住居

(60,200)
b 常陸太田４
０６４
-18		 常陸太田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6.5m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
c 常陸太田０
５７４８
-94		 常陸太田市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南東8.2m市道
、
北8m、南6m、
三方路
１中専

(70,200)
d 常陸太田４
０６４
-12		 常陸太田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
東6m、角地
１低専

(60,100)
e 常陸太田５
７４８（再
-69		 常陸太田市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北5m市道、
南西2.5m、
二方路
１住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
25,358  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.5]
26,780 		 100
[ 110.1]
24,323 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
24,800 
b (　           ) 
16,721  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
16,393 		 100
[  81.4]
20,139 
20,500 
c (　           ) 
24,766  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.2]
22,679 		 100
[ 101.9]
22,256 
22,700 
d (　           ) 
27,203  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
26,411 		 100
[ 109.2]
24,186 
24,700 
e (　           ) 
23,224  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
24,143 		 100
[ 107.9]
22,375 
22,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     22,800 円／㎡]  



常陸太田 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,441,378 
1,043,120 
4,398,258 
4,282,960 
115,298 		 （　0.9730）
112,185 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      2,243,700 円　　　　（　      5,370 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
常陸太田 -6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 200.00 ＬＳ2 400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   418 ㎡     19.3 m x   22.4 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＬＤＫタイプ、平均専有面積６６．７㎡と想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
200.00 
100.0 
200.00 
1,175 
235,000 		 1.0  235,000 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
200.00 
100.0 
200.00 
1,175 
235,000 		 1.0  235,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
400.00 
100.0 
400.00 

470,000 		 470,000 
0 
⑨年額支払賃料        470,000 円　×　12ヶ月　＝　       5,640,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   2,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,640,000 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　       347,040 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,436,960 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           470,000 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,418 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,441,378 円　　　　（　        13,018 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 常陸太田５７４
８（賃
　　　　-1		 1,266  
(   1,214) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[109.0]		 100
[100.0]
1,173 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,176 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,175 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 常陸太田４０６
４賃
　　　　-2		 1,378  
(   1,378) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
1,210 
c 常陸太田４０６
４賃
　　　　-4		 1,184  
(   1,136) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
1,173 
常陸太田 -6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 188,400 円  　　　　     62,800,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 173,520 円  　　　        5,784,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       21,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      533,800 円  　　　　     62,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        62,800 円  　　　　     62,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        62,800 円  　　　　     62,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,043,120 円　（　　　　　　         2,496 円／㎡）　　（経費率　　  19.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9730    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 62,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 154,000 円／㎡　×　     400.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0682     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,282,960 円  
（　　　　　        10,246 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,441,378 円      
②総費用 1,043,120 円      
③純収益　①－② 4,398,258 円      
④建物等に帰属する純収益 4,282,960 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 115,298 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 112,185 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          268 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,243,700 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       5,370 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 常陸太田 -6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　常陸太田市塙町字東一東２２７０番
 0502000552827-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
常陸太田 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
常陸太田 -6 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士補　小祝　良廣   TEL.
鑑定評価額 9,570,000 円  １㎡当たりの価格 22,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 常陸太田市塙町字東一東２２７０番
 ②地積
　(㎡)		 418  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:1.2		 住宅

ＬＳ2		 一般住宅等の密集す
る丘の上の既成住宅
地域		 東5m市道、三方路 水道、下水 常陸太田

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       420 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　５
ｍ市道		 交通

施設		 常陸太田駅北方

1.4km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 既成商業地背後の住宅地域であり、居住環境の劣化が見られ地価水準は微減傾向が継続すると予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      5,540 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は常陸太田市内及び近隣市の中規模既成住宅地域である。需要者の中心は４０歳前後の一次取得者であり、
需要価格の中心は土地面積３００～４５０㎡、総額７００～１，０００万円、新築戸建総額２，５００～２，８００万
円程度。同一需給圏外からの転入は少なく、近隣地域及び同一需給圏内の類似地域の公営住宅やアパート等からの住み
替えが多い。宅地需給動向は既成商業地背後の住宅地域であり、居住環境の劣化が見られ地価水準は微減傾向にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 一般住宅のほか寺等も見られる既成住宅地域である。取引形態は居住性を重視した自用目的が大半で、収益価格は資料
の収集にも限界があり、適正な純収益の把握が十分に出来ず、理論的であるが相対的に信頼性が低い。よって自用目的
が主で信頼性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　常陸太田 -2                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     27,200 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[105.0]		 100
[116.4]		 [102.0]
100		 22,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     23,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 東部土地区画整理事業施行区域内のスーパー
出店等、一部地域は活性化が見られるが、市
全体としては需要減少により地価水準は微減
傾向にある。

既成商業地背後の住宅地域であるが、居住環
境の劣化も見られ需要が減少し地価水準は微
減傾向が続いている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 常陸太田 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 常陸太田０
５７４８
-94		 常陸太田市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南東8.2m市道
、
北8m、南6m、
三方路
１中専

(70,200)
b 常陸太田０
５７４８
-86		 常陸太田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8.7m市道、
東6m、二方路
１中専

(60,200)
c 常陸太田０
５７４８
-78		 常陸太田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西7m県道、
南1.8m、
準角地
１住居

(60,200)
d 常陸太田４
０６４
-12		 常陸太田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
東6m、角地
１低専

(60,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
24,766  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.2]
22,679 		 100
[ 105.1]
21,578 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
22,000 
b (　           ) 
33,728  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.7]
36,384 		 100
[ 159.1]
22,869 
23,300 
c (　           ) 
34,847  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
34,095 		 100
[ 149.9]
22,745 
23,200 
d (　           ) 
27,203  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
26,411 		 100
[ 113.0]
23,373 
23,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +19.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     22,900 円／㎡]  



常陸太田 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,978,785 
1,081,466 
3,897,319 
3,778,280 
119,039 		 （　0.9730）
115,825 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      2,316,500 円　　　　（　      5,540 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
常陸太田 -6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 180.00 ＬＳ2 360.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   418 ㎡     19.3 m x   22.4 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ平均専有面積４５㎡程度の２階建共同住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
180.00 
100.0 
180.00 
1,163 
209,340 		 1.0  209,340 
1.0  209,340 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
360.00 
100.0 
360.00 

418,680 		 418,680 
418,680 
⑨年額支払賃料        418,680 円　×　12ヶ月　＝　       5,024,160 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     360.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されている  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,024,160 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       251,208 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,772,952 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           418,680 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,977 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          418,680 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         201,856 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,978,785 円　　　　（　        11,911 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 常陸太田５７４
８（賃
　　　　-1		 1,266  
(   1,214) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[106.0]		 100
[100.0]
1,219 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,213 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,163 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 常陸太田４０６
４賃
　　　　-5		 1,353  
(   1,353) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[113.0]		 100
[100.0]
1,209 
c 常陸太田４０６
４賃
　　　　-2		 1,378  
(   1,378) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[116.0]		 100
[100.0]
1,212 
常陸太田 -6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 277,000 円  　　　　     55,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 200,966 円  　　　        5,024,160　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       21,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      470,900 円  　　　　     55,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        55,400 円  　　　　     55,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        55,400 円  　　　　     55,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,081,466 円　（　　　　　　         2,587 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9730    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 55,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 151,000 円／㎡　×　     360.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0682     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,778,280 円  
（　　　　　         9,039 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,978,785 円      
②総費用 1,081,466 円      
③純収益　①－② 3,897,319 円      
④建物等に帰属する純収益 3,778,280 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 119,039 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 115,825 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          277 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,316,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       5,540 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 常陸太田 -6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　常陸太田市塙町字東一東２２７０番
 0502000552827-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
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備考