鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
常総 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

常総 5-2

茨城県

茨城第２

氏名

不動産鑑定士　植木　康雄

TEL.

鑑定評価額

30,600,000 円

１㎡当たりの価格

38,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月5日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	常総市水海道淵頭町字石宮２８８１番１				②地積　(㎡)	795 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）
	1:1	店舗Ｓ1	店舗、営業所等が多い国道沿いの路線商業地域	南東25m国道、北東側道	水道、下水	水海道 430m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 110 ｍ、西 50 ｍ、南 90 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

沿道施設用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.6 ｍ、奥行　約　　 29.5 ｍ、規模　　 795 ㎡程度、形状　ほぼ整形

④地域的特性

特記

事項

Ｒ３．１１．１に常総市立地
適正化計画が策定された。

街

路

２５ｍ国道

交通

施設

水海道駅東方

430m

法令

規制

準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、国道沿いの路線商業地域で、商業地として熟成していくものと予測する。地価水準は弱含み傾向に
あると予測する。

(3)最有効使用の判定

沿道施設用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

セットバック必要　　　　　　　　 -3.0
角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 39,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 28,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は県西地区の商業地域のほぼ全域。需要者の中心は県内に地縁性を持つ個人事業者または中小規模の法人等
である。当該地域は国道沿いの路線商業地域で、水海道地区の中心商業地域は国道２９４号沿いにシフトしており、旧
市街地内の商業地域に比べ店舗の連たん性が比較的優る。取引規模及び価格帯はそれぞれであり、市場の中心となる価
格帯を把握するのは困難だが、地価水準は水害後の地価下落から徐々に落ち着きを取り戻している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は国道沿いの路線商業地域であり、需要者の中心は県内に地縁性を持つ個人事業者または中小規模の法人等で
あることから、収益性を注視しながら、当該地域の地価水準を重視するため、取引時点が古い取引事例等も採用してい
るが県西地区の商業地としての代替競争関係が認められる取引事例から査定した比準価格を重視し、収益価格をも関連
づけて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     38,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

Ｈ２７秋の関東東北豪雨の洪水被害の影響で
地価は下落したが、地域によっては落ち着き
を取り戻しつつある。人口減少。高齢化率や
や高い。

国道沿いの路線商業地域で、水海道地区の古
くからの商業地より繁華性が比較的優るが、
地価水準は弱含み傾向である。

国道沿いの路線商業地域で、競争力の程度は
比較的優る。規模・道路幅員はほぼ標準。個
別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

常総 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ５調常総７５６１ -22	常総市		底地	（　）	不整形	北25m県道、南13m、東13m、西16m、四方路		近商地区計画等 (90,200)
b	Ｒ６公常総７５６１ -19	常総市		更地	（　）	不整形	南8.5m市道、中間画地		商業 (80,400)
c	Ｒ６公常総７５６１ -31	常総市		更地	（　）	長方形	南西5.5m市道、中間画地		（都）商業 (80,330)
d	古河Ｒ６Ｋ６９１７ -66	古河市		更地	（　）	ほぼ整形	東27m市道、南18m、西4m、三方路		近商 (100,200)
e	１２２１００８２０７ -27367	結城市		更地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		商業 (90,360)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 49,478) 49,478	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.8]	53,158	100 [ 132.1]	40,241	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -0.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.9] 　　　　 100	40,200
b	(　 ) 22,851	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 79.2]	28,477	100 [ 73.2]	38,903		38,900
c	(　 ) 23,895	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	22,815	100 [ 57.9]	39,404		39,400
d	(　 ) 43,862	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 84.0]	52,217	100 [ 127.0]	41,116		41,100
e	(　 ) 37,952	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	39,190	100 [ 99.6]	39,347		39,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +42.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -3.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -20.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +9.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +35.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -16.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 39,800 円／㎡]

常総 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあり、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,986,245	920,150	4,066,095	2,900,880	1,165,215	（　0.9733） 1,134,104	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	22,237,333 円　　　　（　 28,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

常総 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	250.00	Ｓ1	250.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	795 ㎡	30.6 m x 29.5 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆをフロアー貸し店舗（１Ｆ全フロアー・約４５１千円／月を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しによるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	250.00	100.0	250.00	1,805	451,250	5.0	2,256,250
							0.0	0
～

～

～

～

計		250.00	100.0	250.00		451,250		2,256,250
								0

⑨年額支払賃料	451,250 円　×　12ヶ月　＝　 5,415,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 250.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,415,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 449,445 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,965,555 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,256,250 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,690 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,986,245 円　　　　（　 6,272 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	常総（７５６１）　　　　-51	2,232 ( 2,098)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,029	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,813 円/㎡　月額支払賃料（　 1,805 円/㎡）　基準階 1 F B
b	古河・総和（賃）商　　　　-3	1,653 ( 1,562)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	1,797
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

常総 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	122,400 円	40,800,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	162,450 円	5,415,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 211,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 342,700 円	40,800,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	40,800 円	40,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	40,800 円	40,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 920,150 円　（　　　　　　 1,157 円／㎡）　　（経費率　　 18.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	40,800,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 250.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0711	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,900,880 円（　　　　　 3,649 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,986,245 円
②総費用	920,150 円
③純収益　①－②	4,066,095 円
④建物等に帰属する純収益	2,900,880 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,165,215 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,134,104 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,427 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,237,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

常総 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	常総市水海道淵頭町字石宮２８８１番１	0536000296589-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
常総 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

常総 5-2

茨城県

茨城第２

氏名

不動産鑑定士　藤沼　宏明

TEL.

鑑定評価額

30,600,000 円

１㎡当たりの価格

38,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	常総市水海道淵頭町字石宮２８８１番１				②地積　(㎡)	795 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）
	1:1	店舗Ｓ1	店舗、営業所等が多い国道沿いの路線商業地域	南東25m国道、北東側道	水道、下水	水海道 430m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 110 ｍ、西 50 ｍ、南 90 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

沿道施設用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 900 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５ｍ国道

交通

施設

水海道駅南東方

430m

法令

規制

準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

撤退店舗はあまり見られず、現状の商環境を維持している。ただし、路線商業地のエリア拡大等に伴って競争力
が若干低下し、当面地価は弱含みで推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

沿道施設用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0
セットバック　　　　　　　　　　 -3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 40,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 28,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は常総市のほか広域的に県西・県南地区における路線商業地等である。標準地の国道沿いには大手資本によ
るロードサイド系店舗が進出して集積度を高めていたが、浸水被害を受けたことで当地域への需要はやや低迷している
。取引そのものは少ないが、これは事業採算の面から売買よりも事業用定借が主流であるからである。需要の中心価格
帯は、規模等による価格差があって把握しにくいが、上記標準地の規模に見合う単価・総額は妥当と判断される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象近隣は国道２９４号沿いの路線商業地である。比準価格は常総市のほか県西地区における周辺市の商業地に係る類
似性の高い事例に基づき試算されたもので、信頼性は保たれている。収益価格は土地建物とも大型物件の賃貸借になる
ことから投下資本に見合う賃料水準が形成されず、低位に求められた。よって、市場性を反映する比準価格を重視し、
収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     38,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　常総 5-1                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     39,100 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

①人口減少率・高齢化率（県平均上）、②土
地取引回復・建築着工数低調、③既存商業地
閉鎖店舗増加、路線商業地需要脆弱で共に弱
含み状況

空き店舗からの借り換えが進まず、現状の商
環境のままで推移している。路線商業地の広
域化拡大傾向を踏まえると、当地域の競争力
は低下している。

角地として使い勝手の利便性はあるが、セッ
トバック減価で画地条件の増分価値はない。
なお、個別的要因の変動は認められない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.8 ％

-1.5 ％

３　試算価格算定内訳

常総 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ５調常総７５６１ -22	常総市		底地	（　）	不整形	北25m県道、南13m、東13m、西16m、四方路		近商地区計画等 (90,200)
b	下妻ＦＨ公Ｒ６ -8	下妻市		更地	（　）	長方形	南東18m市道、南西9.6m、角地		（都）近商 (90,300)
c	１２３０８０８２２７ -32438	筑西市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西12m市道、北4m、角地		近商 (100,200)
d	結城９３６１公Ｒ６ -31	結城市		更地	（　）	ほぼ長方形	東17.5m県道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 49,478) 49,478	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.8]	53,158	100 [ 132.1]	40,241	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -0.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.9] 　　　　 100	40,200
b	(　 ) 33,557	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	32,319	100 [ 81.6]	39,607		39,600
c	(　 ) 41,573	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	40,241	100 [ 96.0]	41,918		41,900
d	(　 ) 35,714	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	35,464	100 [ 88.5]	40,072		40,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +42.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -3.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 40,400 円／㎡]

常総 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,762,160	904,660	3,857,500	2,666,250	1,191,250	（　0.9733） 1,159,444	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	22,734,196 円　　　　（　 28,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

常総 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	230.00	Ｓ1	230.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	795 ㎡	30.6 m x 29.5 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建店舗（フロア貸し）を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しによるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	230.00	100.0	230.00	1,807	416,000	5.0	2,080,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		230.00	100.0	230.00		416,000		2,080,000
								0

⑨年額支払賃料	416,000 円　×　12ヶ月　＝　 4,992,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 230.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,992,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 249,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,742,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,080,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,760 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,762,160 円　　　　（　 5,990 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ６公示　結城　商業　　　　-2	1,544 ( 1,500)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,930	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,815 円/㎡　月額支払賃料（　 1,807 円/㎡）　基準階 1 F B
b	下館賃商　　　　-6	1,613 ( 1,610)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 90.0]	1,707
c	下館賃商　　　　-14	1,514 ( 1,513)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,781

常総 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	112,500 円	37,500,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	149,760 円	4,992,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 252,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 315,000 円	37,500,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	37,500 円	37,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	37,500 円	37,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 904,660 円　（　　　　　　 1,138 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	37,500,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 230.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0711	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,666,250 円（　　　　　 3,354 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,762,160 円
②総費用	904,660 円
③純収益　①－②	3,857,500 円
④建物等に帰属する純収益	2,666,250 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,191,250 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,159,444 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,458 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,734,196 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

常総 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	常総市水海道淵頭町字石宮２８８１番１	0536000296589-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考