別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
常総 -10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
常総 -10 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　山口　克次   TEL.
鑑定評価額 8,790,000 円  １㎡当たりの価格 22,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 常総市水海道森下町字森下大道東４３７７番２外
 ②地積
　(㎡)		 389  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅とアパート
等が混在する住宅地
域		 北東5.6m市道 水道、下水 北水海道

240m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       390 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北５．６ｍ
市道		 交通

施設		 北水海道南西方

240m		 法令

規制		 １中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 駅に近い区画整然とした住宅地域。地域内に特段の変動要因はなく、当面現状に近い状態で推移していくものと
予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      5,410 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏の範囲は、常総市の住宅地域（但し市街化調整区域内は除く。以下同様）を中心に、周辺市の住宅地域を
も含む。想定される需要者は、市内居住又は当市に地縁性を有する３０代の一次取得者が中心である。近隣地域は区画
整然とした住宅地域であり、需給は近年均衡傾向にあり、地価は概ね底値感がある。尚、市場で中心となる価格帯は土
地３００㎡程度で７００万円前後、新築戸建住宅で２，０００万円～２，５００万円と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　近隣地域は、区画整然とした住宅地域である。比準価格は代替性のある取引事例より求められており、市場の実態を
反映した価格である。収益価格は、市内では駐車場付の賃貸住宅が通常のため想定建物は規模の制約を受ける関係上、
比準価格に比べ低く求められた。また当該地域では収益性より居住の快適性が重視される。よって本件においては比準
価格を重視し、収益価格は参考に留め、さらに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　常総 -3                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     26,800 円／㎡		 [ 98.5]
100		 100
[102.0]		 100
[115.8]		 [101.0]
100		 22,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     22,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 常住人口は６万人を切った。平成２７年の豪
雨災害により住宅地はリスクの低い地域への
選好により需要の強弱がみられる。


最寄駅への接近性が良好な住宅地域。平成２
７年の台風による浸水の影響より、地価は下
落傾向であったが、近年は底値感から概ね横
ばい傾向。

形状・画地規模において標準的であり、競争
力等は類似地域内の不動産と比較し同一。尚
、個別的要因の変動はない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 常総 -10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ５調常総
７５６１
-54		 常総市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
b Ｒ５調常総
７５６１
-203		 常総市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西6m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
c Ｒ６公常総
７５６１
-33		 常総市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西5m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
d Ｒ６公常総
７５６１
-62		 常総市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西12m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
e Ｒ５調常総
７５６１
-72		 常総市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東4.5m市道
、中間画地
１低専

(40,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
20,063  		 100
[ 100.0]		 [  98.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
19,646 		 100
[  89.2]
22,025 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
22,200 
b (　           ) 
16,100  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  73.4]
21,671 		 100
[ 101.0]
21,456 
21,700 
c (　           ) 
25,776  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
25,316 		 100
[ 111.7]
22,664 
22,900 
d (　           ) 
25,994  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
25,556 		 100
[ 112.3]
22,757 
23,000 
e (　           ) 
19,309  		 100
[ 100.0]		 [  98.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
18,362 		 100
[  80.8]
22,725 
23,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常

 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常

 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -26.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常

 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常

 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常

 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     22,600 円／㎡]  



常総 -10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しているため再調査原価を求めることができない
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,191,496 
537,994 
2,653,502 
2,545,130 
108,372 		 （　0.9707）
105,197 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      2,103,940 円　　　　（　      5,410 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
常総 -10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 120.00 ＬＳ2 240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専

 60 ％   200 ％   200 ％   389 ㎡     16.4 m x   22.6 m  前面道路：市道     　   5.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １戸当たり平均賃貸面積６０㎡（計４戸、ファミリータイプ）とし、敷地内に駐車場を戸数分確保。使用料は家賃に含むと想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段利用のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
120.00 
100.0 
120.00 
1,147 
137,640 		 1.0  137,640 
1.0  137,640 

 2～ 2		 居宅
120.00 
100.0 
120.00 
1,170 
140,400 		 1.0  140,400 
1.0  140,400 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
240.00 
100.0 
240.00 

278,040 		 278,040 
278,040 
⑨年額支払賃料        278,040 円　×　12ヶ月　＝　       3,336,480 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,336,480 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       276,928 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,059,552 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           278,040 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,550 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          278,040 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         129,394 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,191,496 円　　　　（　         8,204 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 常総（７５６１
）
　　　　-4		 1,046  
(   1,045) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,231 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,196 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,147 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 常総・住賃
　　　　-3		 1,170  
(   1,168) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
1,147 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
常総 -10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 105,900 円  　　　　     35,300,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 100,094 円  　　　        3,336,480　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       14,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      247,100 円  　　　　     35,300,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        35,300 円  　　　　     35,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        35,300 円  　　　　     35,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         537,994 円　（　　　　　　         1,383 円／㎡）　　（経費率　　  16.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9707    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 35,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 144,000 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0721     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0611 ×　 40 ％　＋　0.0710 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,545,130 円  
（　　　　　         6,543 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,191,496 円      
②総費用 537,994 円      
③純収益　①－② 2,653,502 円      
④建物等に帰属する純収益 2,545,130 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 108,372 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 105,197 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          270 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,103,940 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       5,410 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 常総 -10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　常総市水海道森下町字森下大道東４３７７番２
 0536000311597-0000
2 　常総市水海道森下町字森下大道東４３７８番
 0536000311598-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
常総 -10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
常総 -10 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　信也   TEL.
鑑定評価額 8,750,000 円  １㎡当たりの価格 22,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 常総市水海道森下町字森下大道東４３７７番２外
 ②地積
　(㎡)		 389  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅とアパート
等が混在する住宅地
域		 北東5.6m市道 水道、下水 北水海道

240m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.5 ｍ、奥行　約　　  22.5 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位北、５．６
ｍ市道		 交通

施設		 北水海道駅南西方

240m		 法令

規制		 １中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 「水海道森下町」地区の地域要因に大きな変動は見込まれず、標準的使用は概ね現状と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      5,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は常総市を中心として周辺市（守谷市・つくばみらい市・つくば市等）を含む圏域の住宅地域であるが、特
に旧水海道地区との価格牽連性が強い。需要者の中心は常総市に地縁を有する個人である。同一需給圏内に環境の良い
住宅（きぬの里・みらい平等）の供給も多く、「水海道森下町」のような既存住宅地域の需要は脆弱である。需要の中
心となる価格帯は土地総額で６００～９００万円前後、新築戸建で２，０００万円台である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象不動産と同じ「北水海道」駅徒歩圏の４事例を採用し、比準価格は信頼性の高い価格が得られた。一方「水海道森
下町」は収益性よりも、自己利用として快適性等の要因を重視して取引される地域であるので、収益価格は低位に試算
され、市場性を反映した比準価格より規範性は劣る。本件においては実証的で規範性を有する比準価格を採用し、収益
価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通りに鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　常総 -3                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     26,800 円／㎡		 [ 98.5]
100		 100
[102.0]		 100
[117.0]		 [101.0]
100		 22,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     22,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 常総市の人口は減少傾向（５年間でマイナス
１．５％）にある。高齢化率は３１．１％と
県平均３０．２％を上回る。


地域要因に大きな変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 常総 -10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６公常総
７５６１
-62		 常総市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西12m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
b Ｒ５調常総
７５６１
-66		 常総市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東4m私道、
中間画地
１住居

(60,160)
c Ｒ５調常総
７５６１
-203		 常総市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西6m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
d Ｒ５調常総
７５６１
-64		 常総市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4m未舗装
私道、
中間画地
１中専

(60,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
25,994  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
25,556 		 100
[ 112.3]
22,757 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
23,000 
b (　           ) 
13,740  		 100
[ 100.0]		 [  98.9]
100		 100
[  65.0]		 100
[ 100.9]
20,719 		 100
[  92.2]
22,472 
22,700 
c (　           ) 
16,100  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  73.4]
21,671 		 100
[  98.9]
21,912 
22,100 
d (　           ) 
8,280  		 100
[  70.0]		 [  98.9]
100		 100
[  60.0]		 100
[ 101.0]
19,304 		 100
[  88.5]
21,812 
22,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 -26.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 売急ぎ

 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     22,500 円／㎡]  



常総 -10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,316,841 
568,426 
2,748,415 
2,632,500 
115,915 		 （　0.9730）
112,785 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      2,255,700 円　　　　（　      5,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
常総 -10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 120.00 ＬＳ2 240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専

 60 ％   200 ％   200 ％   389 ㎡     16.4 m x   22.6 m  前面道路：市道     　   5.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ・２ＬＤＫ・約６０㎡・４戸の共同住宅を想定した。Ｐは平面式４台を想定し、賃料に含む。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
120.00 
100.0 
120.00 
1,195 
143,400 		 1.0  143,400 
1.0  143,400 

 2～ 2		 住宅
120.00 
100.0 
120.00 
1,213 
145,560 		 1.0  145,560 
1.0  145,560 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
240.00 
100.0 
240.00 

288,960 		 288,960 
288,960 
⑨年額支払賃料        288,960 円　×　12ヶ月　＝　       3,467,520 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて担保しているため  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,467,520 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       287,804 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,179,716 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           288,960 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,650 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          288,960 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         134,475 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,316,841 円　　　　（　         8,527 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 常総（７５６１
）
　　　　-13		 1,049  
(   1,048) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 84.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,249 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,247 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,195 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 常総（７５６１
）
　　　　-14		 1,036  
(   1,035) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 84.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,233 
c 常総（７５６１
）
　　　　-17		 1,046  
(   1,045) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 83.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,260 
常総 -10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 112,500 円  　　　　     37,500,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 104,026 円  　　　        3,467,520　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       14,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      262,500 円  　　　　     37,500,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        37,500 円  　　　　     37,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        37,500 円  　　　　     37,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         568,426 円　（　　　　　　         1,461 円／㎡）　　（経費率　　  17.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9730    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 37,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 153,000 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0702     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0710 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,632,500 円  
（　　　　　         6,767 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,316,841 円      
②総費用 568,426 円      
③純収益　①－② 2,748,415 円      
④建物等に帰属する純収益 2,632,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 115,915 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 112,785 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          290 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,255,700 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       5,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 常総 -10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　常総市水海道森下町字森下大道東４３７７番２
 0536000311597-0000
2 　常総市水海道森下町字森下大道東４３７８番
 0536000311598-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
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備考