令和6年1月15日　提出 常総 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   常総 -9 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　松本　崇   TEL.

鑑定評価額 4,540,000 円  １㎡当たりの価格 11,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 常総市水海道高野町字正西２３３９番１ ②地積 　(㎡) 413   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 等が見られる住宅地 域 南5m市道 水道 水海道 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   130 ｍ、南   130 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       410 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 水海道駅南西方 1.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化区域に近接する市街化調整区域内の住宅地域である。地域要因に特段の変動も見られないため、当面は現 在の環境を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、常総市を中心として周辺市町も含む、市街化調整区域及び非線引地域内の住宅地域と判定した。需要者 は、市内に地縁・血縁を有する一次取得者、世帯分離に伴う需要が中心である。対象不動産は最寄駅及び市街地へのア クセスが比較的良く、地価は底堅いものと思料する。周辺における地価水準は、４００㎡程度で４００～５００万円程 度と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、市街化調整区域内の住宅地域で、個人による自己利用目的の取引が大半である。賃貸需要がほぼ皆無であ ることに加えて、市街化調整区域であることから収益還元法は非適用とした。比準価格は、市内の市街化調整区域及び 非線引地域に存する宅地事例から周辺環境の類似性が高い事例を中心に試算した。以上により、本件では比準価格を採 用し、代表標準地との均衡を踏まえて鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　常総 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     10,200 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [ 92.6] [100.0] 100 10,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 過去の豪雨被害を受け、市内ではきぬの里地 区など一部を除き引き合いが少なく、全体的 に地価は弱含みである。 市街化区域近接ではあるものの、農家集落を 基礎とする市街化調整区域内の住宅地域とし て、地域要因に特段の変動は見られない。 農家集落内の住宅地として位置・形状・規模 等の画地条件は概ね標準的。個別的要因に特 段の変動なし。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 -11.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％