別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
常総 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
常総 -4 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　松本　崇   TEL.
鑑定評価額 6,420,000 円  １㎡当たりの価格 30,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 常総市水海道淵頭町字石宮２８８７番１６
 ②地積
　(㎡)		 214  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）
台形
1:1		 住宅

Ｗ2		 区画整然とした中規
模分譲住宅地域
 東6m市道 水道、下水 水海道

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　６
ｍ市道		 交通

施設		 水海道駅南方

150m		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 水海道駅至近の利便性の良い既成住宅地域である。地域要因に特段の変動は見られず、安定した住環境で地価も
概ね堅調に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     15,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、常総市を中心に周辺市町の住宅地域を含む圏域と判定した。需要者の中心は、市内在住及び隣接市町か
らの転入者を含む一次取得者である。当該地域は最寄駅至近で利便性が高く、かつ、区画整然とした住宅地域で、安定
的な需要が見込める。地価は２００㎡程度で６００万円台前半から半ば、新築戸建住宅で２，０００万円台前半が中心
価格帯と考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、熟成された戸建住宅地域であり、個人による住宅取得目的の取引が大半である。駅至近であるが平均的画
地規模の点からも共同住宅は少なく、主に需要との関係で収益価格は低位に求められた。一方、比準価格は、対象地周
辺の駅徒歩圏内住宅地の事例を多数収集して試算、規範性は高い。以上を踏まえ、比準価格を採用、収益価格を参考に
留め、代表標準地との均衡を踏まえて鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　常総 -3                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     26,800 円／㎡		 [ 98.5]
100		 100
[102.0]		 100
[ 89.4]		 [102.0]
100		 29,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     30,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 過去の豪雨被害を受け、市内ではきぬの里地
区など一部を除き引き合いが少なく、全体的
に地価は弱含みである。


水害リスクの懸念はあるものの、近隣地域は
利便性・住環境ともに良好であり、住宅地域
として需要が安定している。


戸建住宅地として位置・形状・規模等の画地
条件は概ね標準的。個別的要因に特段の変動
なし。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 常総 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６公常総
７５６１
-1		 常総市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西3m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
b Ｒ６公常総
７５６１
-33		 常総市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西5m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
c Ｒ５公常総
７５６１
-49		 常総市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東8m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
d Ｒ５公常総
７５６１
-15		 常総市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北8m市道、
北西8m、角地
１中専

(60,200)
e Ｒ６公常総
７５６１
-62		 常総市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西12m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
24,298  		 100
[ 100.0]		 [  98.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.8]
26,177 		 100
[  82.9]
31,577 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
32,200 
b (　           ) 
25,776  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
25,316 		 100
[  91.3]
27,728 
28,300 
c (　           ) 
20,591  		 100
[ 100.0]		 [  98.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  84.2]
23,966 		 100
[  87.2]
27,484 
28,000 
d (　           ) 
25,707  		 100
[ 100.0]		 [  97.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
24,698 		 100
[  82.4]
29,973 
30,600 
e (　           ) 
25,994  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
25,556 		 100
[  84.8]
30,137 
30,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -15.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     30,000 円／㎡]  



常総 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり土地の再調達原価把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,093,627 
379,864 
1,713,763 
1,540,700 
173,063 		 （　0.9720）
168,217 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      3,364,340 円　　　　（　     15,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
常総 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 72.00 ＬＳ2 144.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居

 60 ％   200 ％   200 ％   214 ㎡     15.0 m x   13.7 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 共同住宅：ファミリータイプ（１ＬＤＫ、平均３６㎡、４戸）、敷地内駐車場想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 共用階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
72.00 
100.0 
72.00 
1,250 
90,000 		 1.0  90,000 
1.0  90,000 

 2～ 2		 住宅
72.00 
100.0 
72.00 
1,275 
91,800 		 1.0  91,800 
1.0  91,800 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
144.00 
100.0 
144.00 

181,800 		 181,800 
181,800 
⑨年額支払賃料        181,800 円　×　12ヶ月　＝　       2,181,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     144.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,181,600 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       174,528 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,007,072 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           181,800 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,673 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          181,800 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　          84,882 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,093,627 円　　　　（　         9,783 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 常総（７５６１
）
　　　　-10		 1,217  
(   1,167) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,348 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,308 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,250 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 常総（７５６１
）
　　　　-14		 1,036  
(   1,035) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,279 
c 常総（７５６１
）
　　　　-7		 1,295  
(   1,294) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,298 
常総 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 86,800 円  　　　　     21,700,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 87,264 円  　　　        2,181,600　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       10,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      151,900 円  　　　　     21,700,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        21,700 円  　　　　     21,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        21,700 円  　　　　     21,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         379,864 円　（　　　　　　         1,775 円／㎡）　　（経費率　　  18.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9720    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 21,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 148,000 円／㎡　×　     144.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0710     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0583 ×　 40 ％　＋　0.0710 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,540,700 円  
（　　　　　         7,200 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,093,627 円      
②総費用 379,864 円      
③純収益　①－② 1,713,763 円      
④建物等に帰属する純収益 1,540,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 173,063 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 168,217 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          786 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,364,340 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      15,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 常総 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　常総市水海道淵頭町字石宮２８８７番１６
 0536000296621-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
常総 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
常総 -4 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　植木　康雄   TEL.
鑑定評価額 6,420,000 円  １㎡当たりの価格 30,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 常総市水海道淵頭町字石宮２８８７番１６
 ②地積
　(㎡)		 214  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）
台形
1:1		 住宅

Ｗ2		 区画整然とした中規
模分譲住宅地域
 東6m市道 水道、下水 水海道

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.7 ｍ、規模　　       214 ㎡程度、形状　ほぼ台形
④地域的特性 特記

事項		 Ｒ３．１１．１に常総市立地
適正化計画が策定された。		 街

路		 基準方位北、　　６
ｍ市道		 交通

施設		 水海道駅南方

150m		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、区画整然とした中規模分譲住宅地域で、今後とも低層住宅地として熟成し、地価水準は底値圏にあ
りほぼ横ばい傾向にあると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     15,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は常総市の住宅地域のほぼ全域である。需要者の中心は常総市の賃貸住宅住まいの３０～４０歳台の一次取
得者である。Ｈ２７秋の関東東北豪雨による洪水で土地取引は未だ低調だが、当該地域は駅に近隣し地価水準はほぼ底
値圏にありほぼ横ばい傾向にある。土地は２００㎡程度で５５０～６５０万円程度、新築の戸建住宅で２，０００万円
前後が需要の中心。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域はアパート等の収益物件が散見されるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず収益価格は低位に試
算された。取引時点が古い取引事例等も採用しているが常総市の宅地としての品等のほぼ類似した取引事例より査定し
た比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　常総 -3                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     26,800 円／㎡		 [ 98.5]
100		 100
[102.0]		 100
[ 88.4]		 [102.0]
100		 29,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     30,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 Ｈ２７秋の関東東北豪雨の洪水被害の影響で
地価は下落したが、地域によっては落ち着き
を取り戻しつつある。人口減少。高齢化率や
や高い。

水海道駅に近い区画整然とした住宅地域で、
地価水準はほぼ底値圏にありほぼ横ばい傾向
にある。


東側道路接面の中間画地で、規模・街路幅員
等は概ね標準である。個別的要因に変動はな
い。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 常総 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ５調常総
７５６１
-69		 常総市

 更地


   
（　          ） 		 正方形 東5.5m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
b Ｒ５公常総
７５６１
-49		 常総市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東8m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
c Ｒ５調常総
７５６１
-57		 常総市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東4m私道、
中間画地
１低専

(40,80)
d Ｒ５調常総
７５６１
-72		 常総市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東4.5m市道
、中間画地
１低専

(40,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
23,103  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
22,491 		 100
[  73.7]
30,517 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
31,100 
b (　           ) 
20,591  		 100
[ 100.0]		 [  98.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  84.2]
23,966 		 100
[  82.4]
29,085 
29,700 
c (　           ) 
22,984  		 100
[ 100.0]		 [  98.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
21,857 		 100
[  77.6]
28,166 
28,700 
d (　           ) 
19,309  		 100
[ 100.0]		 [  98.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
18,362 		 100
[  61.9]
29,664 
30,300 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -15.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     30,000 円／㎡]  



常総 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあり、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,062,581 
374,851 
1,687,730 
1,519,400 
168,330 		 （　0.9720）
163,617 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      3,272,340 円　　　　（　     15,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
常総 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 70.00 ＬＳ2 140.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居

 60 ％   200 ％   200 ％   214 ㎡     15.0 m x   13.7 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 想定建物は共同住宅でファミリータイプ（平均面３５㎡・４戸）、駐車面積４台分を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
70.00 
100.0 
70.00 
1,274 
89,180 		 1.0  89,180 
1.0  89,180 

 2～ 2		 住宅
70.00 
100.0 
70.00 
1,293 
90,510 		 1.0  90,510 
1.0  90,510 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
140.00 
100.0 
140.00 

179,690 		 179,690 
179,690 
⑨年額支払賃料        179,690 円　×　12ヶ月　＝　       2,156,280 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,156,280 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       178,971 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,977,309 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           179,690 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,648 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          179,690 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　          83,624 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,062,581 円　　　　（　         9,638 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 常総（７５６１
）
　　　　-7		 1,295  
(   1,294) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
1,392 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,329 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,274 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 常総（７５６１
）
　　　　-5		 1,046  
(   1,045) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,162 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
常総 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 85,600 円  　　　　     21,400,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 86,251 円  　　　        2,156,280　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       10,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      149,800 円  　　　　     21,400,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        21,400 円  　　　　     21,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        21,400 円  　　　　     21,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         374,851 円　（　　　　　　         1,752 円／㎡）　　（経費率　　  18.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9720    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 21,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     140.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0710     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0583 ×　 40 ％　＋　0.0710 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,519,400 円  
（　　　　　         7,100 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,062,581 円      
②総費用 374,851 円      
③純収益　①－② 1,687,730 円      
④建物等に帰属する純収益 1,519,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 168,330 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 163,617 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          765 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,272,340 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      15,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 常総 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　常総市水海道淵頭町字石宮２８８７番１６
 0536000296621-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考