鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
常総 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

常総 -3

茨城県

茨城第２

氏名

不動産鑑定士　梅田　良和

TEL.

鑑定評価額

5,520,000 円

１㎡当たりの価格

26,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月5日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	常総市水海道山田町字八間西４７２２番４				②地積　(㎡)	209 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) （その他）
	1.2:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅の多い区画整然とした住宅地域	東6m市道	水道、ガス、下水	水海道 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 260 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 210 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　６
ｍ市道

交通

施設

水海道駅南西方

800m

法令

規制

１低専
(50,100)

⑤地域要因の将
　来予測

水海道駅徒歩圏の区画整然とした住宅地域で、当面現状維持で推移していくものと予測する。「平成２７年１１
月関東・東北豪雨」の浸水の影響が長引いており、当面、地価は下落傾向で推移するものと思料される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 26,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 10,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏内の範囲は、常総市及び周辺市町の低層住宅地域と判定した。需要者は常総市内に地縁的選好性を有する地
元関係者等が中心で圏域外からの転入は少ない。水海道駅徒歩圏内の区画整然とした住宅地であるが、「平成２７年９
月関東・東北豪雨」の浸水の影響が長引き、需要は市内高台地や守谷市方面へ流出しており、地価は弱含みで推移して
いる。市場の中心価格帯は、土地は２００㎡で５５０万円前後、新築戸建住宅で２０００万円前後と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

水海道駅から徒歩圏内の区画整然とした住宅地域で、自用目的の戸建住宅の取引が中心。比準価格は、常総市及び隣接
市の代替・競争関係にある取引事例を選択し試算した価格で、市場性を反映した説得力のある価格である。収益価格は
、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、低位に試算された。居住の快適性・利便性を重視する住宅地域
にあり、比準価格を重視し、収益価格を参考に、他の標準地とのバランスを考慮のうえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     26,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　常総 -2                    　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     26,600 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

常総市の人口は微減傾向。「平成２７年９月
関東・東北豪雨」の浸水の影響が長引いてお
り高台地以外の地価は概ね弱含みで推移。

駅への接近性が良好な区画整然とした住宅地
であるが、宅地需要は、浸水被害のない市内
きぬの里や守谷市等へ流出しており、地価は
弱含みで推移。

形状、規模等は標準的である。東側接面の中
間画地。なお、個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.5 ％

-0.8 ％

３　試算価格算定内訳

常総 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ６公常総７５６１ -1	常総市		建付地	（　）	不整形	西3m市道、中間画地		１住居 (60,160)
b	Ｒ５調常総７５６１ -57	常総市		建付地	（　）	長方形	南東4m私道、中間画地		１低専 (40,80)
c	Ｒ６公常総７５６１ -72	常総市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		（都） (60,200)
d	Ｒ５調常総７５６１ -69	常総市		更地	（　）	正方形	東5.5m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
e	下妻ＦＨ調Ｒ５ -10	下妻市		建付地	（　）	ほぼ台形	北7m市道、南東2m、二方路		（都）１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 24,298	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	26,177	100 [ 96.0]	27,268	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	27,800
b	(　 ) 22,984	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	21,857	100 [ 88.2]	24,781		25,300
c	(　 ) 23,549	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	22,383	100 [ 85.3]	26,240		26,800
d	(　 ) 23,103	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	22,491	100 [ 89.1]	25,242		25,700
e	(　 ) 21,476	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.9]	22,237	100 [ 86.4]	25,737		26,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -9.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -17.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -4.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 26,400 円／㎡]

常総 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,471,960	244,437	1,227,523	1,114,700	112,823	（　0.9720） 109,664	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	2,193,280 円　　　　（　 10,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

常総 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	52.60	ＬＳ2	105.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	100 ％	100 ％	209 ㎡	16.4 m x 12.7 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（ファミリータイプ３戸、平均面積約３５㎡）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

重層長屋型のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	52.60	100.0	52.60	1,242	65,329	1.0	65,329
							1.0	65,329
～

～

～

～

計		105.20	100.0	105.20		130,658		130,658
								130,658

⑨年額支払賃料	130,658 円　×　12ヶ月　＝　 1,567,896 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 105.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,567,896 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 156,790 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,411,106 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	130,658 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,176 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 130,658 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 59,678 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,471,960 円　　　　（　 7,043 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	常総・住賃　　　　-3	1,170 ( 1,168)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,243	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,296 円/㎡　月額支払賃料（　 1,242 円/㎡）　基準階 1 F B
b	常総・住賃　　　　-1	1,181 ( 1,132)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,351
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

常総 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	47,100 円	15,700,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	47,037 円	1,567,896　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 9,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 109,900 円	15,700,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	15,700 円	15,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	15,700 円	15,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 244,437 円　（　　　　　　 1,170 円／㎡）　　（経費率　　 16.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9720

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	15,700,000 円	設計監理料率　 146,000 円／㎡　×　 105.20 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0710	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0583 ×　 40 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,114,700 円（　　　　　 5,333 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,471,960 円
②総費用	244,437 円
③純収益　①－②	1,227,523 円
④建物等に帰属する純収益	1,114,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	112,823 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	109,664 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 525 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,193,280 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

常総 -3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	常総市水海道山田町字八間西４７２２番４	0536000313925-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
常総 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

常総 -3

茨城県

茨城第２

氏名

不動産鑑定士　高橋　研二

TEL.

鑑定評価額

5,520,000 円

１㎡当たりの価格

26,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	常総市水海道山田町字八間西４７２２番４				②地積　(㎡)	209 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) （その他）
	1.2:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅の多い区画整然とした住宅地域	東6m市道	水道、ガス、下水	水海道 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 260 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 210 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　６
ｍ市道

交通

施設

水海道駅南西方

800m

法令

規制

１低専
(50,100)

⑤地域要因の将
　来予測

水海道駅徒歩圏の区画整然とした住宅地域として熟成しており、当面は現状維持で推移していくものと予測する
。関東・東北豪雨の影響が長引いており、当面、地価は下落傾向で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 26,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 11,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏内の範囲は常総市及び周辺市町の普通住宅地域と判定した。需要者は同一需給圏内に所在するエンドユーザ
ーが中心であり、同一需給圏外からの転入者は少ない。近隣周辺は水海道駅徒歩圏内の区画整然とした住宅地であるが
関東・東北豪雨の影響が長引き、市場回復は遅々として進んでいない。当該地域的実情から相対的に選好性に劣る傾向
が継続しており、地価は依然として下落している。土地は２００㎡で５５０万円前後が需要中心価格帯と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

水海道駅から徒歩圏内の区画整然とした住宅地域で、自用利用目的の宅地取引が中心である。比準価格は近隣の周辺地
域に所在する取引事例から試算されており市場性を反映した実証性の高い価格である。収益価格は土地価格に見合う賃
料水準が形成されていないため低位に試算された。したがって市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格は参
考に留め、対象標準地の将来の動向等も十分考慮して、対象標準地の鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

①人口は減少しているが県平均を下回る②水
海道地区は浸水リスクに敏感で内守谷きぬの
里に需要が集まる③石下地区は利便施設が多
く需給は堅調。

駅への接近性が良好な区画整然とした住宅地
であるが、想定される浸水深等を起因として
選好性に欠ける面が見られ、地下は依然とし
て下落している。

道路方位の優位性は認められるが、個別的要
因に特段の変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.5 ％

-0.8 ％

３　試算価格算定内訳

常総 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ５調常総７５６１ -54	常総市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
b	Ｒ６公常総７５６１ -33	常総市		建付地	（　）	長方形	南西5m市道、中間画地		１低専 (50,100)
c	Ｒ５調常総７５６１ -57	常総市		建付地	（　）	長方形	南東4m私道、中間画地		１低専 (40,80)
d	Ｒ６公常総７５６１ -20	常総市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m私道、中間画地		１住居 (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 20,063	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	19,646	100 [ 79.2]	24,806	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	25,300
b	(　 ) 25,776	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	25,316	100 [ 98.0]	25,833		26,300
c	(　 ) 22,984	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	21,857	100 [ 82.4]	26,525		27,100
d	(　 ) 14,811	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 64.3]	22,827	100 [ 86.2]	26,481		27,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -35.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 26,400 円／㎡]

常総 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,863,657	309,850	1,553,807	1,434,200	119,607	（　0.9720） 116,258	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	2,325,160 円　　　　（　 11,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

常総 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	66.00	ＬＳ2	132.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	100 ％	100 ％	209 ㎡	16.4 m x 12.7 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（ファミリータイプ２戸（６６㎡×２戸）、メゾネット型）を想定。駐車場は敷地内に戸数分を確保した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

メゾネット型のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	66.00	100.0	66.00	1,230	81,180	1.0	81,180
							1.0	81,180
～

～

～

～

計		132.00	100.0	132.00		162,360		162,360
								162,360

⑨年額支払賃料	162,360 円　×　12ヶ月　＝　 1,948,320 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 132.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,948,320 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 161,711 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,786,609 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	162,360 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,489 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 162,360 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 75,559 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,863,657 円　　　　（　 8,917 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	常総（７５６１）　　　　-14	1,036 ( 1,035)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,257	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,283 円/㎡　月額支払賃料（　 1,230 円/㎡）　基準階 1 F B
b	常総（７５６１）　　　　-17	1,046 ( 1,045)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	1,309
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

常総 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	60,600 円	20,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	58,450 円	1,948,320　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 9,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 141,400 円	20,200,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	20,200 円	20,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,200 円	20,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 309,850 円　（　　　　　　 1,483 円／㎡）　　（経費率　　 16.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9720

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,200,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 132.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0710	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0583 ×　 40 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,434,200 円（　　　　　 6,862 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,863,657 円
②総費用	309,850 円
③純収益　①－②	1,553,807 円
④建物等に帰属する純収益	1,434,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	119,607 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	116,258 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 556 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,325,160 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

常総 -3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	常総市水海道山田町字八間西４７２２番４	0536000313925-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考