別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
龍ケ崎 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
龍ケ崎 5-3 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　五木田　裕一   TEL.
鑑定評価額 84,300,000 円  １㎡当たりの価格 61,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 48,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 龍ケ崎市久保台２丁目１番１３外
 ②地積
　(㎡)		 1,377  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）

1:1.2		 店舗

Ｓ1		 専門店、飲食店等が
多い県道沿いの路線
商業地域		 南30m県道、背面道 水道、ガス、下水 龍ケ崎市

4.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西   160 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  34.5 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ３０．０ｍ県道 交通

施設		 龍ケ崎市駅東方

4.2km		 法令

規制		 準住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は路線商業地域として熟成している。小売商業施設が多くみられるが、収益性は各テナントの集客力に
よるところが大きい。地域として熟成が進み、今後もしばらくの間安定して推移するものと思量する。
(3)最有効使用の判定 １階建程度の低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     50,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主として県央部以南に位置する商業地域一帯と判断した。主な需要者は、一定の資金力を有する法人及
び個人と考えられる。周辺地域は商業繁華性が認められる商業地であり撤退等もみられず、概ね一定水準以上の収益を
確保しているとみられる。なお中心となる価格帯であるが、取引件数が少なく一概に判断しかねるが、得られた事例等
から考察すると１８万円／坪程度と推定され、安定的に推移している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 茨城県南部及び南西部を中心に、比較的広範囲に取引事例を求めた。その結果、市場性を反映する比準価格が得られた
ものと判断した。収益価格については、地域的に地価に見合う適正な賃料が期待できない面があり、やや低位に求めら
れた。鑑定評価額決定にあたっては、従来からの取引慣行も考慮し、比準価格を重視し収益価格を比較考量するととも
に、代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意し、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　阿見 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     55,000 円／㎡		 [ 99.6]
100		 100
[102.0]		 100
[ 90.0]		 [102.0]
100		 60,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     61,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 令和５年１０月１日現在、人口は５年間で２
．３％減少しており、高齢化率は３１．２％
であった。県の高齢化率３０．８％とほぼ同
水準である。

地域要因の変化はほぼない。幹線道路に面し
、収益性は比較的底堅く推移している。よっ
て今後も横ばい傾向が続くと思量する。


個別的要因に変動はない。二方路であるため
、中間画地と比較すると集客性にやや優る。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 龍ケ崎 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a つくば（Ｒ
６公）
-322		 つくば市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南30m国道、
北9m、東5.5m、
三方路
近商

(90,200)
b つくば（Ｒ
６公示）
-30		 つくば市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西40m県道、
東6m、二方路
近商
地区計画等
(80,200)
c 牛久ＳＴ調
５
-81		 牛久市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西9m市道、
南東6m、
二方路
近商

(90,200)
d 阿見ＴＫ公
６
-4		 稲敷郡阿見町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西20m町道、
北東3m、角地
１中専

(60,200)
e 取手ＨＭ公
６
-14		 取手市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東9m市道、
南東6.6m、
角地
１住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
50,544  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.7]
57,578 		 100
[  91.9]
62,653 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
63,900 
b (　           ) 
77,913  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
77,142 		 100
[ 121.8]
63,335 
64,600 
c (　           ) 
63,298  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  91.8]
68,952 		 100
[ 106.4]
64,805 
66,100 
d (　           ) 
49,041  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
48,944 		 100
[  74.0]
66,141 
67,500 
e (　           ) 
55,651  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
54,246 		 100
[  80.9]
67,053 
68,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 +11.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　 +13.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　 +13.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     64,400 円／㎡]  



龍ケ崎 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,839,381 
2,693,018 
11,146,363 
7,385,100 
3,761,263 		 （　0.9460）
3,558,155 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     69,767,745 円　　　　（　     50,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
龍ケ崎 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 650.00 Ｓ1 650.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居

 60 ％   200 ％   200 ％   1,377 ㎡     34.5 m x   40.0 m  前面道路：県道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 床面積６５０㎡の店舗１棟貸しを想定。Ｐは平面式を想定し、また１棟貸しのため、賃料に含む。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
650.00 
100.0 
650.00 
1,877 
1,220,050 		 3.0  3,660,150 
1.0  1,220,050 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
650.00 
100.0 
650.00 

1,220,050 		 3,660,150 
1,220,050 
⑨年額支払賃料      1,220,050 円　×　12ヶ月　＝　      14,640,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     650.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて担保しているため  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,640,600 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,215,170 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,425,430 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,660,150 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          33,564 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,220,050 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         380,387 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,839,381 円　　　　（　        10,050 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 龍ケ崎ＵＷ公６
商
　　　　-3		 1,635  
(   1,632) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[111.0]		 100
[100.0]
1,733 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,935 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,877 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 龍ケ崎ＵＷ公６
商
　　　　-2		 1,866  
(   1,863) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]
2,206 
c 龍ケ崎ＵＷ公６
商
　　　　-4		 2,267  
(   2,263) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]
2,680 
龍ケ崎 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 309,000 円  　　　　    103,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 439,218 円  　　　       14,640,600　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      688,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,050,600 円  　　　　    103,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       103,000 円  　　　　    103,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       103,000 円  　　　　    103,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,693,018 円　（　　　　　　         1,956 円／㎡）　　（経費率　　  19.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9460    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 103,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　     650.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0717     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,385,100 円  
（　　　　　         5,363 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,839,381 円      
②総費用 2,693,018 円      
③純収益　①－② 11,146,363 円      
④建物等に帰属する純収益 7,385,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,761,263 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,558,155 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,584 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     69,767,745 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      50,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 龍ケ崎 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　龍ケ崎市久保台二丁目１番１３
 0504000281151-0000
2 　龍ケ崎市久保台二丁目１番１７
 0504000281154-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
龍ケ崎 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
龍ケ崎 5-3 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　清人   TEL.
鑑定評価額 84,300,000 円  １㎡当たりの価格 61,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 48,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 龍ケ崎市久保台２丁目１番１３外
 ②地積
　(㎡)		 1,377  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）

1:1.2		 店舗

Ｓ1		 専門店、飲食店等が
多い県道沿いの路線
商業地域		 南30m県道、背面道 水道、ガス、下水 龍ケ崎市

4.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西   160 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  34.5 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ３０ｍ県道 交通

施設		 龍ケ崎市駅東方

4.2km		 法令

規制		 準住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 県道沿いの熟成が進む路線商業地域で、今後もこの傾向が継続するものと予測される。地価は概ね横這い傾向で
推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     48,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は龍ケ崎市を中心に周辺市を含む県南西地域全般の商業地。需要者の中心は幹線道路沿いに展開する郊外型
ロードサイド型量販店の事業法人や中小規模の店舗経営者等と判断される。路線商業地においては事業用定期借地権の
設定が多いものの、近隣地域の繁華性は比較的高く需要は安定的に推移している。商業地の取引は少なく、取引規模・
単価も区々であるため総額での需要の中心価格帯は見い出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は店舗、事務所等が多い路線商業地域である。収益価格については賃貸市場の成熟の程度は低いものと判断さ
れ、また、将来予測や想定要素を含むため信頼性の程度はやや劣る。比準価格は、広範囲の地域からの比準となったが
商業地としての地域要因に着目し、適正に試算が行われており信頼性が高い。よって、代表標準地との検討を踏まえ、
商業地としての市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　阿見 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     55,000 円／㎡		 [ 99.6]
100		 100
[102.0]		 100
[ 90.0]		 [102.0]
100		 60,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     61,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 龍ケ崎市の人口は減少傾向、龍ケ岡地区の人
口は増加傾向。駐車場完備の幹線道路沿いの
商業地域の繁華性は向上しつつある。


県道沿いの路線商業地域で、背後住宅地の熟
成の程度は高く収益性も安定しつつあるが、
総額面から地価は概ね横ばい傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 龍ケ崎 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 龍ケ崎ＵＷ
調５
-2		 龍ケ崎市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南西12m市道、
東9m、二方路
近商

(100,300)
b 牛久ＳＴ調
５
-20		 牛久市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西15m国道、
中間画地
近商

(80,200)
c 阿見ＴＫ公
６
-4		 稲敷郡阿見町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西20m町道、
北東3m、角地
１中専

(60,200)
d つくみＧＹ
調５
-11		 つくばみらい市

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 西30m県道、
東6m、二方路
準住居
地区計画等
景観形成重点地区
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
60,016  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
60,016 		 100
[  95.6]
62,778 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
64,000 
b (　           ) 
43,385  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 100.0]
51,041 		 100
[  81.4]
62,704 
64,000 
c (　           ) 
49,041  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
48,944 		 100
[  74.0]
66,141 
67,500 
d (　           ) 
94,461  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
96,387 		 100
[ 149.9]
64,301 
65,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　 +13.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　 +13.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +11.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     64,300 円／㎡]  



龍ケ崎 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,054,794 
2,789,560 
11,265,234 
7,695,400 
3,569,834 		 （　0.9483）
3,385,274 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     66,377,922 円　　　　（　     48,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
龍ケ崎 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 650.00 Ｓ1 650.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居

 60 ％   200 ％   200 ％   1,377 ㎡     34.5 m x   40.0 m  前面道路：県道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ロードサイド型店舗一棟貸しを想定。駐車場は平面型で賃料に含む。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
650.00 
100.0 
650.00 
1,840 
1,196,000 		 3.0  3,588,000 
1.0  1,196,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
650.00 
100.0 
650.00 

1,196,000 		 3,588,000 
1,196,000 
⑨年額支払賃料      1,196,000 円　×　12ヶ月　＝　      14,352,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     650.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,352,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       717,600 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,634,400 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,588,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          34,086 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,196,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         386,308 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,054,794 円　　　　（　        10,207 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 龍ケ崎ＵＷ公６
商
　　　　-2		 1,866  
(   1,863) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,866 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,897 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,840 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 龍ケ崎ＵＷ調５
商
　　　　-9		 1,755  
(   1,661) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,945 
c 龍ケ崎ＵＷ調５
商
　　　　-10		 1,868  
(   1,790) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
1,887 
龍ケ崎 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 327,000 円  　　　　    109,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 430,560 円  　　　       14,352,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      702,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,111,800 円  　　　　    109,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       109,000 円  　　　　    109,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       109,000 円  　　　　    109,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,789,560 円　（　　　　　　         2,026 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9483    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 109,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 164,000 円／㎡　×　     650.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0706     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0545 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,695,400 円  
（　　　　　         5,589 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,054,794 円      
②総費用 2,789,560 円      
③純収益　①－② 11,265,234 円      
④建物等に帰属する純収益 7,695,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,569,834 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,385,274 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,458 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     66,377,922 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      48,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 龍ケ崎 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　龍ケ崎市久保台二丁目１番１３
 0504000281151-0000
2 　龍ケ崎市久保台二丁目１番１７
 0504000281154-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
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備考