別記様式第二 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
龍ケ崎 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
龍ケ崎 3-1 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　關本　淳一   TEL. 
鑑定評価額 16,900,000 円  １㎡当たりの価格 10,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 21,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 龍ケ崎市南中島町字中畑２８３番１
 ②地積(㎡) 1,599  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）



(60,160)

1:2		 畑 周辺の宅地化が進む熟成度の高い地域 北東3m市道 水道、下水 龍ケ崎市

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   45 ｍ、西   40 ｍ、南   35 ｍ、北   50 ｍ ②標準的使用 畑（宅地見込地）
③標準的画地の形状等 間口　約　　   30.0 ｍ、奥行　約　　   54.0 ｍ、規模　　      1,517 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 道

路		 ３ｍ市道 交通

施設		 龍ケ崎市駅南東方

1.5km		 法令

規制		 １中専
(60,160)
⑤地域要因の
　将来予測		 ＪＲ龍ケ崎市駅に近く利便性も比較的良好で、徐々に宅地化が進むと予測する。ニュータウン地区等で既存の宅
地供給も多いことから、直近での造成開発は少ないと思われ、地価は概ね横ばいで推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 宅地造成のうえ、戸建住宅の敷地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     10,600 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　      8,570 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね茨城県南部の宅地見込地全域と判定した。需要者は茨城県内及び関東近県の分譲開発業者が主体とな
る。茨城県南部地域は一部において市場回復がみられ、これに伴う宅地見込地需要も一定程度見込まれることから、需
要は概ね安定的に推移している。宅地見込地の取引自体が少ないこと及び開発規模に差異が大きいことから、中心とな
る規模、価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 比準価格は、同一需給圏内で代替競争関係を有する宅地見込地の取引事例から、適正に各要因比較等を行い試算がなさ
れており、信頼性は高い。控除法による価格は開発業者の投資採算性に着目した価格ではあるが、想定要素も多く相対
的な説得力はやや劣る。したがって、控除法による価格は参考に留め、宅地見込地としての市場の実勢を的確に反映し
た比準価格をもって、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     10,600 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　   0.0 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 茨城県南部においては、宅地需要が回復しつつある
。当該要因を反映して宅地見込地価格は概ね安定的
に推移しているものと判定した。

街路が狭隘であり直近における開発は期待薄である
が、ＪＲ龍ケ崎市駅徒歩圏内で一定の選好性が認め
られ、地価は比較的安定的に推移している。

個別的要因の変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 龍ケ崎 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a つくみＧＹ
調５
-24		 つくばみらい市 山林   不整形 北東4m市道、
中間画地

１低専

(40,80)
b 取手ＨＭ公
６
-3		 取手市 雑種地（畑）   袋地等 南西3m市道、
北東6m、
二方路

１中専
高度地区2種
(60,160)
c 牛久ＳＴ公
６
-1		 牛久市 畑   ほぼ台形 東2.7m市道、
中間画地

１中専

(60,150)
d 牛久ＳＴ公
６
-54		 牛久市 雑種地   長方形 南東4m市道、
中間画地

１中専

(60,150)
e 牛久ＳＴ調
５
-69		 牛久市 田   ほぼ台形 西22m市道、
中間画地

１住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
11,364 		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[  85.0]
13,276 		 100
[ 121.5]
10,927 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
10,900 
b (　　            )
16,060 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
16,060 		 100
[ 139.7]
11,496 
11,500 
c (　　            )
9,067 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  80.0]
11,334 		 100
[ 113.0]
10,030 
10,000 
d (　　            )
12,121 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
12,121 		 100
[ 116.0]
10,449 
10,400 
e (　　            )
8,490 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  70.0]
12,129 		 100
[ 119.2]
10,175 
10,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　 -0.05		 画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +18.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +44.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -20.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +13.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +16.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -30.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +18.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      10,600 円／㎡]
龍ケ崎 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n： 18.0 月　p：  1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
25,800  （　   80.9 ％）
20,872 		 7,000    1,260  2,500  10,112 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 18.0 月　p:  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:      ％　m:      年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8475　　　　      8,570		 　　1　
　(1+r)m　： 1.0000　      8,570		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 8,570 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a 龍ケ崎ＵＷ
公６
-18

     27,872 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[  /  ]		 100
[101.0]		 100
[106.1]

     26,009 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     26,000 
b 龍ケ崎ＵＷ
公６
-41

     31,592 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[119.4]

     26,459 

     26,500 
c 龍ケ崎ＵＷ
調５
-55

     25,126 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 100
[ 97.2]

     24,856 

     24,900 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　  +24.0 交通・接近  -20.0 環境　　　   +7.0
画地　　　   +1.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　  +10.0 交通・接近   -8.0 環境　　　  +18.0
画地　　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　  +10.0 交通・接近   -6.0 環境　　　   -6.0
画地　　　   +4.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 25,800 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
龍ケ崎

-12
27,400 		 [ 99.6]
100		 100
[102.0]		 100
[103.6]
25,826 		 [100.0]
100
25,800 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　  +8.0
交通・接近　　  -5.0
環境　　  +1.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 25,800 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   1,517 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     15 ｍ、西     15 ｍ、南     27 ｍ、北     27 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　    ％、畑　100 ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　      8　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    154 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　       ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　       ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　       ％		 ＊擁壁工事の概要
　不要
　
　
　
＊道路工事の概要
　幅員６ｍ、アスファルト舗装、道
　路延長距離約３９ｍ
　
　
＊排水工事の概要
　雨水、汚水分流式
　
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　なし
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　  39.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　  39.0 ｍ
＊その他
　ゴミ置場約１．５㎡、セットバッ
　ク約３０㎡
　
　
　
４　不動産ＩＤ 龍ケ崎 3-1　宅地見込地-4
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　龍ケ崎市南中島町字中畑２８３番１
 0504000362454-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
備考 　
別記様式第二 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
龍ケ崎 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
龍ケ崎 3-1 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　羽場　睦夫   TEL. 
鑑定評価額 16,900,000 円  １㎡当たりの価格 10,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 21,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 龍ケ崎市南中島町字中畑２８３番１
 ②地積(㎡) 1,599  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）



(60,160)

1:2		 畑 周辺の宅地化が進む熟成度の高い地域 北東3m市道 水道、下水 龍ケ崎市

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   45 ｍ、西   40 ｍ、南   35 ｍ、北   50 ｍ ②標準的使用 畑（宅地見込地）
③標準的画地の形状等 間口　約　　   30.0 ｍ、奥行　約　　   54.0 ｍ、規模　　      1,600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 道

路		 ３ｍ市道 交通

施設		 龍ケ崎市駅南東方

1.5km		 法令

規制		 １中専
(60,160)
⑤地域要因の
　将来予測		 ＪＲ龍ケ崎市駅に近い利便性が比較的良い地域であるが、宅地化は延々と進行していない。これは街路条件が劣
るためで土地需要が小さく新規宅地開発は少ないと考えられ、地価はやや弱含みにて推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 宅地造成のうえ、戸建住宅の敷地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     10,600 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　      8,070 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね茨城県南部の宅地見込地全域と判定。需要者は茨城県内及び関東近県の分譲開発業者が主体となる。
茨城県南部地域は一部において市場回復がみられるが、宅地供給は以前より市場に滞留しているため過剰状態にあるこ
とから宅地見込地の需要はあまり大きくない。したがって開発需要があまり多くないため規模、価格帯の判定はできな
い。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 比準価格は、龍ケ崎市内で宅地見込地の事例が少なく、県南部の市町村の事例も含め比準を行っているが、多くの取引
事例から得られた実証的な価格である。控除方式による価格は、開発後の価格から試算価格を求めるもので、開発意欲
の強い時期には大きな影響力を持つが、開発意欲低迷時には規範性は低い。以上より比準価格を中心に控除法による価
格を参考にとどめ、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     10,600 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　   0.0 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 茨城県南部においては、宅地供給過多の状況にあり
、新たな開発意欲は低迷している。よって宅地見込
地価格は下落傾向にあるものと判定。

龍ケ崎市駅徒歩圏内にあり、一定の条件を有するが
、開発にあたっての街路の問題があり、当面の開発
は期待薄であり、地価下落継続。

個別的要因の変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 龍ケ崎 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 牛久ＳＴ公
６
-54		 牛久市 雑種地   長方形 南東4m市道、
中間画地

１中専

(60,150)
b 取手ＫＮ公
６
-68		 取手市 畑   ほぼ長方形 南4m市道、
北3m、二方路

１低専

(50,100)
c つくみＧＹ
調５
-24		 つくばみらい市 山林   不整形 北東4m市道、
中間画地

１低専

(40,80)
d つくみＧＹ
調５
-64		 つくばみらい市 その他   不整形 南4m未舗装市
道、中間画地

｢調区｣ 

(60,200)
e 龍ケ崎ＧＹ
公５
-1		 龍ケ崎市 畑   ほぼ台形 北東4m市道、
南4m、二方路

｢調区｣ 

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
12,121 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
12,121 		 100
[ 112.0]
10,822 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
10,800 
b (　　            )
10,011 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
10,011 		 100
[  96.0]
10,428 
10,400 
c (　　            )
11,364 		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[  85.0]
13,276 		 100
[ 120.0]
11,063 
11,100 
d (　　            )
12,860 		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[  95.0]
13,469 		 100
[  88.2]
15,271 
15,300 
e (　　            )
7,250 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
7,250 		 100
[  72.0]
10,069 
10,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +12.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -4.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　 -0.05		 画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　 -0.05		 画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      10,600 円／㎡]
龍ケ崎 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n： 20.0 月　p：  1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
38,200  （　   80.0 ％）
30,560 		 14,000    2,800  4,000  9,760 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 21.0 月　p:  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:      ％　m:      年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8264　　　　      8,066		 　　1　
　(1+r)m　： 1.0000　      8,066		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 8,070 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a 龍ケ崎ＵＷ
公６
-1

     34,492 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[  /  ]		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]

     39,195 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     39,200 
b 龍ケ崎ＵＷ
調５
-68

     37,929 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 96.0]

     37,628 

     37,600 
c 龍ケ崎ＵＷ
公６
-41

     31,592 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 83.6]

     37,789 

     37,800 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　  +10.0 交通・接近  -20.0 環境　　　    0.0
画地　　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　   -4.0
画地　　　   +5.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　  +10.0 交通・接近   -5.0 環境　　　  -20.0
画地　　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 38,200 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
龍ケ崎

-6
61,900 		 [100.2]
100		 100
[105.0]		 100
[154.5]
38,233 		 [100.0]
100
38,200 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　   0.0
交通・接近　　  +3.0
環境　　 +50.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 38,200 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   1,517 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東        ｍ、西        ｍ、南        ｍ、北        ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　    ％、畑　100 ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　      7　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    173 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.3 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  20.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　       ％		 ＊擁壁工事の概要
　不要
　
　
　
＊道路工事の概要
　幅員６ｍ、アスファルト舗装、道
　路延長距離４０ｍ
　
　
＊排水工事の概要
　雨水、汚水分流式
　
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　公園１区画：１２０㎡
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　  40.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　  40.0 ｍ
＊その他
　本標準地のみの開発を想定。よっ
　て開発区域は本標準地全体。ゴミ
　置場約２㎡、セットバック約３０
　㎡
　
４　不動産ＩＤ 龍ケ崎 3-1　宅地見込地-4
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　龍ケ崎市南中島町字中畑２８３番１
 0504000362454-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
備考