令和6年1月12日　提出 龍ケ崎 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   龍ケ崎 -1 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　關本　淳一   TEL.

鑑定評価額 5,090,000 円  １㎡当たりの価格 31,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 龍ケ崎市佐貫町字浅間ケ浦９２９番１１０ ②地積 　(㎡) 161   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 く見られる住宅地域 南西5m市道 水道、ガス、下水 龍ケ崎市 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北，５ｍ 市道 交通 施設 佐貫駅　北西方 1.3km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 成熟した分譲住宅地であり、今後もほぼ現状の住環境を維持して推移するものと予測される。需給は概ね安定し ているが、地価は横ばいから穏やかな上昇に移行しつつある。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ常磐線沿線、概ねＪＲ常磐線取手駅～ひたち野うしく駅勢圏の標準住宅地域一帯と判定した。需要者 の中心は３０～４０歳代の一次取得者層で、圏域外からの転入も一部にみられる。圏域内においては住環境、利便性等 が良好な住宅地に対する需要は比較的安定しており、地価も概ね堅調に推移している。土地は１６５㎡程度で５００～ ６００万円、新築の戸建物件は２０００万円台前半程度が需要の中心となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的の取引が中心で、類似地域等において信頼性のある取引事例を収集し得た。一方、標準地は地積・法令等 による制限により合理的かつ合法的な収益物件の想定が困難であり、収益還元法の適用の基礎に欠けるため当該手法の 適用を断念した。したがって本件鑑定評価に当たっては、市場動向に即して実証的である比準価格を標準とし、更に代 表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　龍ケ崎 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,600 円／㎡ [100.9] 100 100 [105.0] 100 [ 68.6] [104.0] 100 31,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減傾向。旧市街地内の既成住宅地の 需要は回復傾向。ＪＲ龍ケ崎市駅周辺及び郊 外のニュータウン地区の住宅地需要は概ね安 定している。 ＪＲ龍ケ崎市駅西口徒歩圏内の住宅地域であ り、地価の値頃感等もあることから、地価は 下げ止まりからやや上昇基調で推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％