別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
結城 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
結城 5-2 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　長尾　孝一   TEL.
鑑定評価額 72,200,000 円  １㎡当たりの価格 42,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 33,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 結城市下り松６丁目５番４
 ②地積
　(㎡)		 1,694  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）

1:1.5		 店舗

Ｗ1		 低層店舗等が建ち並
ぶ国道沿いの路線商
業地域		 北30m国道、背面道 水道、下水 結城

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  34.5 ｍ、奥行　約　　  48.8 ｍ、規模　　     1,694 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３０ｍ国道 交通

施設		 結城駅南方

1.8km		 法令

規制		 準住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 路線商業地域として、店舗等が入れ替わりつつ徐々に熟成が進んでいくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     25,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は結城市を中心に県西地区内の普通商業地域、近隣商業地域、路線商業地域等一帯。需要者は駅前商業地域
等の普通商業地域又は近隣商業地域に対しては、中小規模小売店舗等を経営する地元事業者が中心であり、国道や県道
沿いなどの路線商業地域に対しては、ロードサイド系店舗を展開する県内外の事業者等。総額の嵩む商業地に対する需
要は減少傾向が継続している。定期借地権利用等個別性が強く、中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象近隣地域は、国道５０号沿いに低層の店舗等が建ち並ぶ路線商業地域で、駐車スペース確保のため比較的規模の大
きい画地が必要となる特性を有する。取引事例は広域的に所在する商業地から選択し、比準価格の信頼性は高い。一方
、当該地域は低層店舗が中心であり、収益性の高い商業ビル等は期待できないことに鑑み、比準価格を重視し、収益価
格を関連付け、代表標準地を規準とした価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　古河 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     46,400 円／㎡		 [100.2]
100		 100
[102.0]		 100
[110.2]		 [103.0]
100		 42,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     42,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口減少率、高齢化率ともに県平均に比べや
や高い。南部地区の区画整理地内に良質な住
宅地供給が見られ特に市役所新庁舎周辺は需
要堅調。

国道沿いの路線商業地域で、店舗の進出も若
干見られるものの、定期借地権利用が多く、
地価は横ばい傾向。


形状・規模は標準的。背面道の効用が認めら
れる。個別的要因の変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 結城 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 古河Ｒ５Ｃ
６９１７
-25		 古河市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西9.3m市道、
東3.3m、
二方路
近商

(80,200)
b 古河Ｒ６Ｋ
６９１７
-66		 古河市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東27m市道、
南18m、西4m、
三方路
近商

(100,200)
c 古河Ｒ６Ｋ
６９１７
-77		 古河市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東9m市道、
北西8m、角地
近商

(76,160)
d １２２１２
０８２２７
-31180		 筑西市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北12m市道、
東12m、西8m、
三方路
商業

(100,400)
e １２３０６
０８２２７
-33135		 筑西市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
40,495  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  76.9]
52,659 		 100
[ 122.9]
42,847 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
44,100 
b (　           ) 
43,862  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  84.0]
52,217 		 100
[ 122.0]
42,801 
44,100 
c (　           ) 
47,481  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.6]
50,191 		 100
[ 117.0]
42,898 
44,200 
d (　           ) 
42,224  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
40,461 		 100
[  97.5]
41,498 
42,700 
e (　           ) 
36,443  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
40,330 		 100
[  92.6]
43,553 
44,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　 -23.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　 -16.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +27.0
画地　　　　  -5.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +9.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     44,100 円／㎡]  



結城 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,291,082 
2,473,471 
9,817,611 
7,560,000 
2,257,611 		 （　0.9733）
2,197,333 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     43,084,961 円　　　　（　     25,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
結城 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 643.50 Ｓ1 643.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居

 60 ％   200 ％   200 ％   1,694 ㎡     34.5 m x   48.8 m  前面道路：国道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平家建店舗を想定。駐車場確保のため容積充足率は低位となった。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
643.50 
100.0 
643.50 
1,651 
1,062,419 		 2.0  2,124,838 
1.0  1,062,419 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
643.50 
100.0 
643.50 

1,062,419 		 2,124,838 
1,062,419 
⑨年額支払賃料      1,062,419 円　×　12ヶ月　＝　      12,749,028 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     643.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,749,028 円　　×　　   6.4 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       815,938 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,933,090 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,124,838 円　×　　  93.6 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          19,888 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,062,419 円　×　　  93.6 ％　　×　　　 0.3400　＝　         338,104 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,291,082 円　　　　（　         7,256 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６公示　結城
　商業
　　　　-2		 1,544  
(   1,500) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
1,816 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,701 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,651 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ６公示　結城
　商業
　　　　-4		 1,269  
(   1,265) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
1,586 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
結城 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 315,000 円  　　　　    105,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 382,471 円  　　　       12,749,028　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      495,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,071,000 円  　　　　    105,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       105,000 円  　　　　    105,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       105,000 円  　　　　    105,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,473,471 円　（　　　　　　         1,460 円／㎡）　　（経費率　　  20.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9733    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 105,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     643.50 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0720     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0690 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,560,000 円  
（　　　　　         4,463 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,291,082 円      
②総費用 2,473,471 円      
③純収益　①－② 9,817,611 円      
④建物等に帰属する純収益 7,560,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,257,611 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,197,333 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,297 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     43,084,961 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      25,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 結城 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　結城市下り松六丁目５番４
 0532000241821-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
結城 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
結城 5-2 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　松本　崇   TEL.
鑑定評価額 72,200,000 円  １㎡当たりの価格 42,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 33,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 結城市下り松６丁目５番４
 ②地積
　(㎡)		 1,694  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）

1:1.5		 店舗

Ｗ1		 低層店舗等が建ち並
ぶ国道沿いの路線商
業地域		 北30m国道、背面道 水道、下水 結城

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層の路線商業店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  34.5 ｍ、奥行　約　　  48.8 ｍ、規模　　     1,694 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 令和２年１１月、市庁舎が結
城駅南側に移転新設		 街

路		 ３０ｍ国道 交通

施設		 結城駅　南方

1.8km		 法令

規制		 準住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 西方の都市圏中心との動線たる国道沿いの路線商業地域である。区画整理、市庁舎移転により結城市内の商業中
心となりつつあるが、路線商業地域間の競争も激しく、当面、繁華性に大きな変化はないものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層の路線商業店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     24,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、結城市を中心とする県西地域の路線商業地域及び近隣商業地域である。需要者は、地元中小企業の他、
比較的まとまった画地では大手量販店・飲食チェーンの参入がある。区画整理、市庁舎移転により結城市内の商業中心
となりつつあるが、定期借地権取引による店舗進出も多い中で経営主体による事業採算性等、個別性も大きく、土地取
引の中心価格帯把握は難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 国道沿いの路線商業地域であるが、商業繁華性・賃料負担力の程度を反映して収益価格は低位に求められた。比準価格
は、同一路線上で対象地至近の事例も得て求めたもので、規範性は高いと思料する。賃貸経営よりも店舗経営目的が主
体の地域につき、市場性に基づく比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との均衡を踏まえて鑑定評
価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　古河 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     46,400 円／㎡		 [100.2]
100		 100
[102.0]		 100
[110.2]		 [103.0]
100		 42,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     42,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内の地価動向は、商業地はほぼ横這い付近
、住宅地は区画整地内など上昇に転じるとこ
ろがある一方、全体としては依然弱含みであ
る。

区画整理、市庁舎移転により結城市内の商業
中心となりつつある、路線商業地域として安
定した繁華性がある。


二方路地である他は路線商業地として位置・
形状・規模等概ね標準的。個別的要因に特段
の変動なし。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 結城 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２２１２
０８２０７
-31145		 結城市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東30m国道、
中間画地
準住居

(60,200)
b 結城９３６
１公Ｒ６
-31		 結城市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東17.5m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
c １２２１０
０８２０７
-27367		 結城市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
中間画地
商業

(90,360)
d １２２１１
０８２２７
-34444		 筑西市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南30m国道、
中間画地
準住居

(60,200)
e １２２０６
０８２２７
-35542		 筑西市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北13.5m国道、
西2.7m、角地
準住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
57,441  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
56,981 		 100
[ 107.1]
53,204 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
54,800 
b (　           ) 
35,714  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
35,464 		 100
[  92.9]
38,174 
39,300 
c (　           ) 
37,952  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
39,590 		 100
[  96.5]
41,026 
42,300 
d (　           ) 
35,357  		 100
[ 100.0]		 [  98.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
34,862 		 100
[  89.8]
38,822 
40,000 
e (　           ) 
36,600  		 100
[ 100.0]		 [  97.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
35,795 		 100
[  87.3]
41,002 
42,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     44,100 円／㎡]  



結城 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり土地の再調達原価把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,139,273 
2,473,239 
9,666,034 
7,465,500 
2,200,534 		 （　0.9733）
2,141,780 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     41,995,686 円　　　　（　     24,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
結城 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 643.50 Ｓ1 643.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居

 60 ％   200 ％   200 ％   1,694 ㎡     34.5 m x   48.8 m  前面道路：国道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 幹線道路沿いの路線商業地であることから一棟貸しの平家建店舗（敷地内駐車場付）を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しの平家建店舗のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
643.50 
100.0 
643.50 
1,650 
1,061,775 		 2.0  2,123,550 
1.0  1,061,775 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
643.50 
100.0 
643.50 

1,061,775 		 2,123,550 
1,061,775 
⑨年額支払賃料      1,061,775 円　×　12ヶ月　＝　      12,741,300 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     643.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,741,300 円　　×　　   7.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       955,598 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,785,702 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,123,550 円　×　　  92.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          19,643 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,061,775 円　×　　  92.5 ％　　×　　　 0.3400　＝　         333,928 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,139,273 円　　　　（　         7,166 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 結城（商）
　　　　-13		 1,603  
(   1,599) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,687 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,700 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,650 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 古河・総和（賃
）商
　　　　-3		 1,653  
(   1,562) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,832 
c 古河（賃）商
　　　　-13		 1,606  
(   1,602) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,699 
結城 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 315,000 円  　　　　    105,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 382,239 円  　　　       12,741,300　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      495,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,071,000 円  　　　　    105,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       105,000 円  　　　　    105,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       105,000 円  　　　　    105,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,473,239 円　（　　　　　　         1,460 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9733    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 105,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     643.50 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0711     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,465,500 円  
（　　　　　         4,407 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,139,273 円      
②総費用 2,473,239 円      
③純収益　①－② 9,666,034 円      
④建物等に帰属する純収益 7,465,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,200,534 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,141,780 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,264 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     41,995,686 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      24,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 結城 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　結城市下り松六丁目５番４
 0532000241821-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
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備考