別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
結城 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
結城 5-1 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　山口　克次   TEL.
鑑定評価額 9,560,000 円  １㎡当たりの価格 36,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 29,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 結城市大字結城字浦町１７６番
 ②地積
　(㎡)		 264  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:2		 店舗

Ｗ2		 低層の店舗、事務所
が建ち並ぶ商業地域
 東8.8m県道 水道、下水 結城

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    10 ｍ、南   100 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 結城駅北側に位置する既存の
商業地域		 街

路		 ８．８ｍ県道 交通

施設		 結城駅北方

500m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 結城駅北口の既存の商業地域。市内商業地の中心が駅南口方面に移行していること及び市役所が駅北から駅南へ
移転したことから、近隣地域の空洞化が進展。当面地価は弱含みにて推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     26,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏の範囲は、結城市内商業地域を中心に、県西地区の商業地域等をも含むと判定した。想定される需要者は
地元企業等が中心。近年の傾向として、郊外路線商業地域への店舗出店が進展しており、地元経済低迷により空洞化が
進み、空店舗が増え、店舗等としての需要は減少。尚、市場で中心となる価格帯は、画地規模により単価幅はあるが、
概ね坪当たり１０～１２万円程度と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　近隣地域は、駅北の古くからの商業地域である。周辺には空店舗等も介在するため、売買、或いはテナント賃貸は業
種が限定される地域である。比準価格は市内の取引事例を採用し、適正に補修正を行っている。本件における収益価格
との乖離は店舗等への賃貸需要の減退により、賃料水準の低下から低く求められた。以上の検討より比準価格を標準と
し、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　筑西 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     44,300 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[122.4]		 [100.0]
100		 36,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     36,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市の人口減少率は、県平均をやや上回ってい
る。商業地は駅北口の空洞化が進展。商業地
の中心は駅南口方面になっている。


近隣地域は、駐車場がほぼ未整備状態であり
、また閉店舗も増えつつある。地価は弱含み
にて推移。


形状・画地規模において標準的であり、競争
力等は類似地域内の不動産と比較し同一。尚
、個別的要因の変動はない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 結城 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２２１０
０８２０７
-27367		 結城市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
中間画地
商業

(90,360)
b １２２１２
０８２０７
-31145		 結城市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東30m国道、
中間画地
準住居

(60,200)
c １２３０３
０８２０７
-27775		 結城市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南8.7m県道、
中間画地
近商

(80,200)
d 結城９３６
１公Ｒ６
-19		 結城市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西9m県道、
中間画地
商業

(90,400)
e 結城９３６
１公Ｒ６
-31		 結城市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東17.5m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
37,952  		 100
[ 100.0]		 [  98.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
39,190 		 100
[ 102.9]
38,086 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
38,100 
b (　           ) 
57,441  		 100
[ 100.0]		 [  98.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
56,522 		 100
[ 136.3]
41,469 
41,500 
c (　           ) 
23,793  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
29,444 		 100
[  75.8]
38,844 
38,800 
d (　     18,534) 
37,068  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
36,771 		 100
[ 100.0]
36,771 
36,800 
e (　           ) 
35,714  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
35,464 		 100
[  92.4]
38,381 
38,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常

 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常

 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
c 正常

 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
d 正常

 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常

 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     38,000 円／㎡]  



結城 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しているため再調査原価を求めることができない
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,984,032 
1,046,305 
3,937,727 
3,577,830 
359,897 		 （　0.9726）
350,036 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　      6,863,451 円　　　　（　     26,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
結城 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 153.00 Ｓ2 306.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   264 ㎡     11.0 m x   24.0 m  前面道路：県道     　   8.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階事務所とし、各フロア貸しを想定。尚、駐車場使用料は家賃に含むものと想定した。 ⑦有効率　  87.5 ％
の理由		 類似建物のレンタブル比を参考とした
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
153.00 
85.0 
130.05 
1,738 
226,027 		 2.0  452,054 
1.0  226,027 

 2～ 2		 事務所
153.00 
90.0 
137.70 
1,552 
213,710 		 2.0  427,420 
1.0  213,710 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
306.00 
87.5 
267.75 

439,737 		 879,474 
439,737 
⑨年額支払賃料        439,737 円　×　12ヶ月　＝　       5,276,844 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     267.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,276,844 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       437,978 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,838,866 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           879,474 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,065 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          439,737 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         137,101 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,984,032 円　　　　（　        18,879 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６公示　結城
　商業
　　　　-2		 1,544  
(   1,500) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,816 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,790 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,738 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ６公示　結城
　商業
　　　　-4		 1,269  
(   1,265) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,586 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
結城 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 199,600 円  　　　　     49,900,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 158,305 円  　　　        5,276,844　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       79,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      508,900 円  　　　　     49,900,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        49,900 円  　　　　     49,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        49,900 円  　　　　     49,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,046,305 円　（　　　　　　         3,963 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9726    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 49,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     306.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0717     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,577,830 円  
（　　　　　        13,552 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,984,032 円      
②総費用 1,046,305 円      
③純収益　①－② 3,937,727 円      
④建物等に帰属する純収益 3,577,830 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 359,897 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 350,036 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,326 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,863,451 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      26,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 結城 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　結城市大字結城字浦町１７６番
 0532000205722-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
結城 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
結城 5-1 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　藤沼　宏明   TEL.
鑑定評価額 9,560,000 円  １㎡当たりの価格 36,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 29,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 結城市大字結城字浦町１７６番
 ②地積
　(㎡)		 264  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:2		 店舗

Ｗ2		 低層の店舗、事務所
が建ち並ぶ商業地域
 東8.8m県道 水道、下水 結城

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    10 ｍ、南   100 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       264 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 市役所が南口に移転したこと
に伴い、繁華性が低下してい
る。		 街

路		 ８．８ｍ県道 交通

施設		 結城駅北方

500m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 駅前通り沿いの旧来からの既存商業地であるが、南口に中心商業地が移行し、令和４年に市役所が移転したこと
を考慮すると、地価は弱含みで推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     25,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は結城市を中心に県西地域を含む圏域に形成される商業地域である。需要者は個人商店をはじめ地元商業資
本が中心となるが、郊外路線への中心商業地のシフト及び地元経済低迷に伴う空洞化現象によって空き店舗が増えつつ
あり、業務需要は低迷している。背後の住宅地との価格差も少なくなりつつあるが、地価は弱含み状況にある。現状で
は取引自体が少なく需要の中心価格帯を把握しにくいが、上記標準地の単価・総額はほぼ妥当と判断される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地は駅前商業地の空洞化現象に歯止めがかかっておらず、収益価格はテナント需要の減退に伴う賃料水準の低下等
があってやや低位に求められた。比準価格は対象近隣への業務需要が減退している中、供給自体も少ないことから広域
的に隣接の筑西市の事例も採用し、概ね市場性を反映した比準価格が得られた。よって本件では、比準価格を重視し、
収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　筑西 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     44,300 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[122.4]		 [100.0]
100		 36,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     36,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ①人口減少率・高齢化率（県平均上）、②商
業地：北口商店街空洞化で弱含み、国道５０
号バイパスは市役所移転効果で横這い乃至強
含みの二極化傾向

駐車場の未整備・集客力のある店舗が少ない
ため、新規店舗の進出見られず、閉鎖店舗も
増えつつある。


画地の形状、規模等は概ね標準的であり、競
争力も中程度と把握される。なお、個別的要
因の変動は認められない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 結城 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 結城９３６
１公Ｒ６
-31		 結城市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東17.5m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
b 結城９３６
１公Ｒ６
-19		 結城市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西9m県道、
中間画地
商業

(90,400)
c １２２１０
０８２０７
-27367		 結城市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
中間画地
商業

(90,360)
d １２３０８
０８２２７
-32438		 筑西市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西12m市道、
北4m、角地
近商

(100,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
35,714  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
35,464 		 100
[  91.8]
38,632 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
38,600 
b (　     18,534) 
37,068  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
36,771 		 100
[ 100.0]
36,771 
36,800 
c (　           ) 
37,952  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
39,590 		 100
[ 101.8]
38,890 
38,900 
d (　           ) 
41,573  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
40,241 		 100
[ 102.3]
39,336 
39,300 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     38,100 円／㎡]  



結城 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,965,556 
1,038,820 
3,926,736 
3,577,830 
348,906 		 （　0.9726）
339,346 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　      6,653,843 円　　　　（　     25,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
結城 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 153.00 Ｓ2 306.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   264 ㎡     11.0 m x   24.0 m  前面道路：県道     　   8.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２階を事務所とし、各々フロアー貸しを想定した。 ⑦有効率　  87.5 ％
の理由		 地域の同種の共用部分を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
153.00 
85.0 
130.05 
1,740 
226,000 		 2.0  452,000 
1.0  226,000 

 2～ 2		 事務所
153.00 
90.0 
137.70 
1,425 
196,000 		 2.0  392,000 
1.0  196,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
306.00 
87.5 
267.75 

422,000 		 844,000 
422,000 
⑨年額支払賃料        422,000 円　×　12ヶ月　＝　       5,064,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     267.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,064,000 円　　×　　   4.8 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       243,072 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,820,928 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           844,000 円　×　　  95.2 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,035 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          422,000 円　×　　  95.2 ％　　×　　　 0.3400　＝　         136,593 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,965,556 円　　　　（　        18,809 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６公示　結城
　商業
　　　　-2		 1,544  
(   1,500) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]
1,716 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,792 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,740 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 下館賃商
　　　　-5		 2,240  
(   2,229) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
1,867 
c 下館賃商
　　　　-6		 1,613  
(   1,610) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 90.0]
1,707 
結城 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 199,600 円  　　　　     49,900,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 151,920 円  　　　        5,064,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       78,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      508,900 円  　　　　     49,900,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        49,900 円  　　　　     49,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        49,900 円  　　　　     49,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,038,820 円　（　　　　　　         3,935 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9726    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 49,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     306.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0717     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,577,830 円  
（　　　　　        13,552 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,965,556 円      
②総費用 1,038,820 円      
③純収益　①－② 3,926,736 円      
④建物等に帰属する純収益 3,577,830 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 348,906 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 339,346 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,285 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,653,843 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      25,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 結城 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　結城市大字結城字浦町１７６番
 0532000205722-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
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備考