令和6年1月15日　提出 結城 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   結城 -7 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　梅田　良和   TEL.

鑑定評価額 3,230,000 円  １㎡当たりの価格 9,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.4 倍  (2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 結城市大字矢畑字矢畑南１２２番６ ②地積 　(㎡) 347   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 農地が多い中に一般 住宅等が見られる住 宅地域 南8.4m市道 水道、下水 結城 5.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西    40 ｍ、南     0 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８．４ｍ市道 交通 施設 結城駅南方 5.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市内中心部よりやや離れた市街化調整区域内の農家集落地域であり、当面現状維持で推移していくものと予測す る。利便性が劣る地域であるが、地価水準は底値圏にあり、概ね横這い傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、結城市及び周辺市町の市街化調整区域内の住宅地域と判定した。需要者の中心は結城市に地縁的選好性 を有する地元居住者や地元出身者であり、圏外からの転入は殆ど認められない。標準地は、結城市の中心部から離れた 農家集落に位置し、利便性に劣るため、結城市の市街地や小山市等への転出が見られるが、割安感があり、地価は概ね 底値圏にあると思料される。市場の中心価格帯は、土地は３５０㎡程度で総額３００～３５０万円前後となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街地から離れた市街化調整区域内の農家集落地域に存し、自用目的での戸建住宅取引が中心である。比準価格は、結 城市及び隣接市の調整区域内に存する代替・競争関係にある取引事例を選択し試算した価格で、市場性を反映した説得 力を有する価格である。一方、アパート等の収益物件は殆ど認められず、賃貸市場が形成されていないため、収益還元 法の適用は断念した。以上より、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　筑西 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      8,800 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [100.0] 100 [ 93.1] [100.0] 100 9,290  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 結城市総人口は微減傾向。住環境の良好な住 宅地の地価は底値感から一部上昇若しくは横 這い、利便性の劣る郊外部は横這い若しくは やや下落で推移。 結城市街地から離れた市街化調整区域内の農 家集落地域。宅地取引は静態的であるものの 、底値感から地価は概ね横這いで推移してい る。 市街化調整区域内において形状、規模等は標 準的である。中間画地。なお、個別的要因に 変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％