鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
結城 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

結城 -1

茨城県

茨城第２

氏名

不動産鑑定士　梅田　良和

TEL.

鑑定評価額

13,600,000 円

１㎡当たりの価格

38,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月5日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	31,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	結城市新福寺１丁目１６番１４外				②地積　(㎡)	352 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅ＬＳ2	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域	東8m市道	水道、下水	結城 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 110 ｍ、南 120 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.8 ｍ、奥行　約　　 21.7 ｍ、規模　　 352 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　８
ｍ市道

交通

施設

結城駅南西方

600m

法令

規制

１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

結城駅南口から徒歩圏の区画整然とした住宅地域。令和２年市役所が駅南口移転。生活利便性は良好で、今後は
熟成度を高めていくものと予測。市内で選好性も高く、需給が安定しており、地価は若干の強含みで推移。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 38,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 16,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、結城市及び周辺市町の住宅地域と判定した。需要者は、結城市及び周辺市居住の３０～４０歳代の一次
取得者層が中心で、圏域外からの転入も若干見られる。結城駅徒歩圏の区画整理地で居住環境が良好であり、結城市内
における選好性は比較的高く、堅調な取引需要を背景に、地価はやや強含みで推移している。土地は３００㎡程度で１
，１００万円前後、新築の戸建住宅で２，５００～３，０００万円前後が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

結城駅から徒歩圏の品等の良好な住宅地域で、自用目的の戸建住宅の取引が中心である。比準価格は、結城市内の代替
・競争関係にある信頼性の高い取引事例を選択し試算した価格で、市場性を反映した説得力のある価格である。収益価
格は、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、低位に試算された。居住の快適性・利便性を重視する住宅
地域にあり、比準価格を重視し、収益価格を参考に、他の標準地とのバランスを考慮し、鑑定評価額を決定。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     38,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

結城市総人口は微減傾向。住環境の良好な住
宅地の地価は底値感から一部上昇若しくは横
這い、利便性の劣る郊外部は横這い若しくは
やや下落で推移。

駅にも近隣する区画整然とした優良住宅地域
であり、市役所庁舎の南口移転もあり、選好
性は高く、地価水準は若干の上昇傾向にある
。

形状、規模等は標準的である。東側接面の中
間画地。なお、個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

結城 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	結城９３６１公Ｒ６ -62	結城市		建付地	（　）	長方形	南西6m市道、北東6m、二方路		２低専 (60,100)
b	結城９３６１公Ｒ６ -8	結城市		建付地	（　）	長方形	南6m区画街路、中間画地		１低専 (50,100)
c	１２３０２０８２０７ -32102	結城市		更地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		１低専 (50,100)
d	結城９３６１公Ｒ６ -42	結城市		更地	（　）	ほぼ長方形	西8m市道、南6m、角地		１中専 (70,200)
e	１２３０４０８２０７ -31719	結城市		建付地	（　）	長方形	南東3.6m市道、中間画地		２住居 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 38,119	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	36,304	100 [ 97.9]	37,083	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	37,800
b	(　 ) 36,232	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	34,507	100 [ 90.4]	38,171		38,900
c	(　 ) 35,709	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	35,709	100 [ 96.9]	36,851		37,600
d	(　 ) 34,821	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	34,891	100 [ 89.0]	39,203		40,000
e	(　 ) 34,712	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	33,377	100 [ 88.4]	37,757		38,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -11.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 38,600 円／㎡]

結城 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,888,002	516,276	2,371,726	2,073,200	298,526	（　0.9720） 290,167	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	5,803,340 円　　　　（　 16,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

結城 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	ＬＳ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	352 ㎡	15.8 m x 21.7 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（ファミリータイプ４戸、平均面積５０㎡）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	100.00	100.0	100.00	1,258	125,800	1.0	125,800
							1.0	125,800
～

～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		251,600		251,600
								251,600

⑨年額支払賃料	251,600 円　×　12ヶ月　＝　 3,019,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,019,200 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 250,594 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,768,606 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	251,600 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,307 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 251,600 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 117,089 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,888,002 円　　　　（　 8,205 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ６公示　結城　住宅　　　　-1	1,294 ( 1,292)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 96.0]	100 [105.0]	1,337	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,312 円/㎡　月額支払賃料（　 1,258 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ６公示　結城　住宅　　　　-14	1,293 ( 1,292)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [102.0]	100 [105.0]	1,284
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

結城 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	87,600 円	29,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	90,576 円	3,019,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 31,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 248,200 円	29,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	29,200 円	29,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,200 円	29,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 516,276 円　（　　　　　　 1,467 円／㎡）　　（経費率　　 17.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9720

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,200,000 円	設計監理料率　 143,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0710	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0583 ×　 40 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,073,200 円（　　　　　 5,890 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,888,002 円
②総費用	516,276 円
③純収益　①－②	2,371,726 円
④建物等に帰属する純収益	2,073,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	298,526 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	290,167 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 824 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,803,340 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

結城 -1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	結城市新福寺一丁目１６番１４	0532000194854-0000
2	結城市新福寺一丁目１６番１５	0532000194855-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
結城 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

結城 -1

茨城県

茨城第２

氏名

不動産鑑定士　鈴木　信也

TEL.

鑑定評価額

13,600,000 円

１㎡当たりの価格

38,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	31,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	結城市新福寺１丁目１６番１４外				②地積　(㎡)	352 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅ＬＳ2	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域	東8m市道	水道、下水	結城 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 110 ｍ、南 120 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.8 ｍ、奥行　約　　 21.7 ｍ、規模　　 352 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位北、　　８
ｍ市道

交通

施設

結城駅南西方

600m

法令

規制

１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

結城駅徒歩約８分圏内の利便性により、近隣地域の地価水準は安定的に推移していくものと思量する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 38,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 16,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ水戸線「結城」駅勢圏に形成される住宅地域であり、需要者の中心は結城市に地縁を有するエンド
ユーザーである。地方圏は人口減少下にあって全体的には地価はやや弱含みではあるが、対象不動産のような利便性に
優れる土地に対する需要は底堅い。「新福寺」地区周辺における需要の中心となる価格帯は、土地は３５０㎡程度で１
，３００万円前後、新築戸建は２，５００～３，０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一需給圏内の類似地域から規範性ある取引事例を選択し、市場性を反映した実証性の高い比準価格が求められた。ま
た対象不動産の周辺にはアパート等も見られるが、賃料水準は弱含みで推移している事から収益価格は低位となった。
対象不動産の存する「新福寺」地区では実証的な価格主導で価格形成がなされている事から比準価格を採用し、収益価
格は参考に留め、さらに近傍類似の標準地価格との均衡にも留意のうえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

結城市の人口は減少傾向（５年間でマイナス
３．６％）にある。高齢化率は３１．５％と
県平均３０．２％を上回る。

市役所移転（令和２年１１月）後は、大きな
地域要因の変動は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

結城 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３０３０８２０７ -27784	結城市		更地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
b	結城９３６１公Ｒ６ -42	結城市		更地	（　）	ほぼ長方形	西8m市道、南6m、角地		１中専 (70,200)
c	１２３０４０８２０７ -31670	結城市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東8m市道、南6m、角地		近商 (100,300)
d	１２２１００８２０７ -27367	結城市		更地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		商業 (90,360)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 26,154	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	28,490	100 [ 75.5]	37,735	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	38,500
b	(　 ) 34,821	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	34,891	100 [ 92.0]	37,925		38,700
c	(　 ) 42,518	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	40,455	100 [ 107.1]	37,773		38,500
d	(　 ) 37,952	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	39,190	100 [ 104.6]	37,467		38,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -23.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +9.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 38,600 円／㎡]

結城 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,916,698	522,676	2,394,022	2,101,600	292,422	（　0.9720） 284,234	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	5,684,680 円　　　　（　 16,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

結城 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	ＬＳ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	352 ㎡	15.8 m x 21.7 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ・２ＬＤＫ・約５０㎡・４戸の共同住宅を想定した。Ｐは平面式４台を想定し、賃料に含む。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	100.00	100.0	100.00	1,258	125,800	1.0	125,800
							1.0	125,800
2～ 2	住宅	100.00	100.0	100.00	1,283	128,300	1.0	128,300
							1.0	128,300
～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		254,100		254,100
								254,100

⑨年額支払賃料	254,100 円　×　12ヶ月　＝　 3,049,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保しているため

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,049,200 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 253,084 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,796,116 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	254,100 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,330 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 254,100 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 118,252 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,916,698 円　　　　（　 8,286 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ６公示　結城　住宅　　　　-11	959 ( 959)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	1,289	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,312 円/㎡　月額支払賃料（　 1,258 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ６公示　結城　住宅　　　　-12	913 ( 912)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	1,297
c	Ｒ６公示　結城　住宅　　　　-13	855 ( 855)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 86.0]	100 [ 92.0]	100 [ 80.0]	1,351

結城 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	88,800 円	29,600,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	91,476 円	3,049,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 31,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 251,600 円	29,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	29,600 円	29,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,600 円	29,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 522,676 円　（　　　　　　 1,485 円／㎡）　　（経費率　　 17.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9720

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,600,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0710	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0583 ×　 40 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,101,600 円（　　　　　 5,970 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,916,698 円
②総費用	522,676 円
③純収益　①－②	2,394,022 円
④建物等に帰属する純収益	2,101,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	292,422 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	284,234 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 807 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,684,680 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

結城 -1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	結城市新福寺一丁目１６番１４	0532000194854-0000
2	結城市新福寺一丁目１６番１５	0532000194855-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考