鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
石岡 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

石岡 5-3

茨城県

茨城第３

氏名

不動産鑑定士　石上　康夫

TEL.

鑑定評価額

23,500,000 円

１㎡当たりの価格

41,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月7日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	32,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	石岡市東石岡５丁目２９２６番１｢東石岡５－７－３｣				②地積　(㎡)	563 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他） (70,200)
	不整形 1.2:1	店舗ＬＳ1	国道沿いに店舗等が存する路線商業地域	北西14.4m国道、南西側道	水道、下水	石岡 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 250 ｍ、西 300 ｍ、南 150 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 28.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　ほぼ台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１４．４ｍ国道

交通

施設

石岡駅東方

1.3km

法令

規制

準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

飲食店が多い国道沿いの路線商業地域。地域間の競争は厳しくなっているが人気チェーン店の出店もあり繁華性
は現状維持で推移するものと予測する。当面の間地価は安定的に推移するものと見込まれる。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 44,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 32,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圈は、石岡市と周辺市内の商業地域の存する圏域で、その中で国道沿いの路線商業地域との代替競争関係は特
に強い。需要者の中心は圏域内の地元事業者と県内外で事業を展開する企業等である。近隣地域の存する国道沿いは通
行車両が多く背後の住宅地域も熟成しているが、地域間の競争が激化しており新規店舗等の出店は慎重になっている。
商業地の取引が少ないため需要の中心価格帯の把握は困難であるが、単価としての地価水準は概ね妥当と思われる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は低層の店舗等が多い国道沿いの路線商業地域である。取引事例比較法による比準価格は、主として幹線道路
沿いの路線商業地域の事例を採用して比準を行っており、市場性を反映した実証的な価格と言える。周辺には賃貸物件
も見られるが賃料水準及び収益性は低く、賃貸のため新たに土地を取得する需要者は少なく、収益価格の規範性は劣る
。以上により比準価格を標準とし、収益価格を関連付けて鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     41,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　石岡 5-1                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     41,800 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

旧市街地の商業地域は古い小規模店舗が主流
で集客力が弱い。顧客は大型商業施設等を中
心とする幹線道路沿いの路線商業地域に流入
している。

飲食店が多い国道沿いの路線商業地域。地域
間の競争は激化しているが自動車利用客と背
後地の顧客が多いため集客力は安定している
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

石岡 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	石岡（Ｒ６）公焼直 -63	石岡市		更地	（　）	長方形	北西25m市道、中間画地		近商 (80,200)
b	石岡（Ｒ６）公焼直 -13	石岡市		建付地	（　）	不整形	西13.5m市道、北14m、角地		準住居 (70,200)
c	石岡（Ｒ６）公焼直 -8	石岡市		建付地	（　）	長方形	南12m国道、東3.6m、角地		２住居 (70,200)
d	石岡（Ｒ６）公 -50	石岡市		更地	（　）	長方形	南西13m国道、南東5m、角地		２住居 (70,200)
e	かすみがうら（調） -5059	かすみがうら市		更地	（　）	不整形	南東20m国道、北西2.5m、二方路		工業 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 33,784	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	33,784	100 [ 80.3]	42,072	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	43,300
b	(　 ) 36,529	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	39,406	100 [ 91.0]	43,303		44,600
c	(　 ) 44,016	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	42,734	100 [ 97.5]	43,830		45,100
d	(　 ) 33,290	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	32,385	100 [ 75.3]	43,008		44,300
e	(　 ) 34,433	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	36,406	100 [ 81.9]	44,452		45,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +1.5
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -17.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 44,700 円／㎡]

石岡 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,186,512	637,600	2,548,912	1,602,840	946,072	（　0.9742） 921,663	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	18,071,824 円　　　　（　 32,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

石岡 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	140.00	Ｓ1	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	70 ％	200 ％	200 ％	563 ㎡	28.0 m x 21.8 m	前面道路：国道　 14.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸し店舗を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟賀しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	140.00	100.0	140.00	2,000	280,000	3.0	840,000
							1.0	280,000
～

～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		280,000		840,000
								280,000

⑨年額支払賃料	280,000 円　×　12ヶ月　＝　 3,360,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	支払賃料に含まれている
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,360,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 268,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,091,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	840,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,728 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 280,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 87,584 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,186,512 円　　　　（　 5,660 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	石岡（Ｒ６公・商）　　　　-1	1,432 ( 1,429)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	1,674	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,062 円/㎡　月額支払賃料（　 2,000 円/㎡）　基準階 1 F B
b	石岡（Ｒ６公・商）　　　　-2	1,544 ( 1,498)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.6]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,084
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

石岡 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	68,400 円	22,800,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	100,800 円	3,360,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 190,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 232,500 円	22,800,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	22,800 円	22,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,800 円	22,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 637,600 円　（　　　　　　 1,133 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,800,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,602,840 円（　　　　　 2,847 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,186,512 円
②総費用	637,600 円
③純収益　①－②	2,548,912 円
④建物等に帰属する純収益	1,602,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	946,072 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	921,663 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,637 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,071,824 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

石岡 5-3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	石岡市東石岡五丁目２９２６番１	0519000329154-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月12日　提出
石岡 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

石岡 5-3

茨城県

茨城第３

氏名

不動産鑑定士　佐藤　ぱうろ

TEL.

鑑定評価額

23,500,000 円

１㎡当たりの価格

41,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月9日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	32,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	石岡市東石岡５丁目２９２６番１｢東石岡５－７－３｣				②地積　(㎡)	563 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他） (70,200)
	不整形 1.2:1	店舗ＬＳ1	国道沿いに店舗等が存する路線商業地域	北西14.4m国道、南西側道	水道、下水	石岡 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 250 ｍ、西 300 ｍ、南 150 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 28.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　ほぼ台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１４．４ｍ国道

交通

施設

石岡駅東方

1.3km

法令

規制

準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

交通量の多い国道沿いに物販店や飲食店等の店舗が建ち並ぶ路線商業地域で、一定の集客力を維持しつつ、将来
的にも現状のまま推移すると予測する。需給関係も安定し、地価は当面、横ばいにて推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 44,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 33,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、石岡市及び隣接市町の商業地域であるが、幹線道路沿いの路線商業地域が中心となる。需要者の中心は
、地元事業者をはじめ店舗・事業所展開をする県内外の事業者である。郊外型商業施設や他の路線商業地域への顧客分
散もあり、需給関係はやや弱含み傾向にあったが、集客力のある店舗の進出も見られ、需給関係は改善傾向にある。取
引の中心価格帯は、取引態様や規模、用途、築年等も様々で把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は市街地の国道沿いの商業地域に位置し、近隣地域周辺では賃貸用不動産も見られが、需要の中心は自己使
用目的であり、元本と果実の関係はやや弱く、取引の際には周辺での取引価格水準が価格決定の有力な指標となるもの
と判断する。よって、本件では、取引事例に基づいて市場性を反映して実証的な比準価格を重視し、賃貸経営に基づく
収益性を反映した収益価格を関連づけ、他の標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

空洞化や郊外大型店への顧客流出等により石
岡駅西口の従来の中心商業地域は衰退傾向に
あり、商業中心は国道６号の路線商業地域に
移動している。

飲食店が多く見られる市街地の国道沿いの商
業地域として熟成途上にあり、出店者の新陳
代謝も見られ、需給関係は概ね安定している
。

やや不整形であるが近隣地域では標準的な形
状であり、角地としての優位性を有しつつ個
別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

石岡 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	石岡（Ｒ６）公 -50	石岡市		更地	（　）	長方形	南西13m国道、南東5m、角地		２住居 (70,200)
b	石岡（Ｒ６）公焼直 -8	石岡市		建付地	（　）	長方形	南12m国道、東3.6m、角地		２住居 (70,200)
c	石岡（Ｒ６）公焼直 -13	石岡市		建付地	（　）	不整形	西13.5m市道、北14m、角地		準住居 (70,200)
d	石岡（Ｒ６）公焼直 -20	石岡市		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m県道、中間画地		商業 (90,360)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 33,290	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	32,385	100 [ 79.1]	40,942	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	42,200
b	(　 ) 44,016	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	42,734	100 [ 96.0]	44,515		45,900
c	(　 ) 36,529	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	39,406	100 [ 91.0]	43,303		44,600
d	(　 ) 28,738	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	28,738	100 [ 68.9]	41,710		43,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -16.0
a	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 44,000 円／㎡]

石岡 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,019,714	864,714	3,155,000	2,144,150	1,010,850	（　0.9490） 959,297	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	18,809,745 円　　　　（　 33,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

石岡 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	180.00	Ｓ3	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	70 ％	200 ％	200 ％	563 ㎡	28.0 m x 21.8 m	前面道路：国道　 14.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建店舗の一棟貸しを想定。敷地内に駐車場確保。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	180.00	100.0	180.00	2,021	363,780	5.0	1,818,900
							0.0	0
～

～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		363,780		1,818,900
								0

⑨年額支払賃料	363,780 円　×　12ヶ月　＝　 4,365,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料に含まれている。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,365,360 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 362,325 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,003,035 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,818,900 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,679 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,019,714 円　　　　（　 7,140 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	石岡（Ｒ６公・商）　　　　-1	1,432 ( 1,429)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 95.0]	100 [ 80.0]	2,026	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,029 円/㎡　月額支払賃料（　 2,021 円/㎡）　基準階 1 F B
b	石岡（Ｒ６公・商）　　　　-2	1,544 ( 1,498)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	2,072
c	土浦（Ｒ６公・商）　　　　-20	1,558 ( 1,512)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	1,990

石岡 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	122,000 円	30,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	174,614 円	4,365,360　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 196,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 311,100 円	30,500,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	30,500 円	30,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,500 円	30,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 864,714 円　（　　　　　　 1,536 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,500,000 円	設計監理料率　 166,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,144,150 円（　　　　　 3,808 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,019,714 円
②総費用	864,714 円
③純収益　①－②	3,155,000 円
④建物等に帰属する純収益	2,144,150 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,010,850 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	959,297 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,704 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,809,745 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

石岡 5-3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	石岡市東石岡五丁目２９２６番１	0519000329154-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考