鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
石岡 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

石岡 -5

茨城県

茨城第３

氏名

不動産鑑定士　説田　賢哉

TEL.

鑑定評価額

8,080,000 円

１㎡当たりの価格

24,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	20,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	石岡市東石岡４丁目３９３４番１８｢東石岡４－７－７｣				②地積　(㎡)	327 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	住宅団地に隣接し、畑も介在する住宅地域	南6m市道	水道、下水	石岡 1.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 150 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 21.0 ｍ、規模　　 315 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

６ｍ市道　　　　「
基準方位　北」

交通

施設

石岡駅の東方

1.9km

法令

規制

１中専

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、既に低層住宅地域として成熟しつつあり、今後とも同様の住環境を維持するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 24,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 11,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、ＪＲ常磐線で、概ね石岡市の圏域である。需要者の中心は石岡市居住者が殆どを占めるが隣接する小
美玉市からの流入も一部見られる。コロナ禍が過ぎ去り、各種経済指数も徐々に回復の兆しも認められ、需給も改善し
つつある。土地は７００～９００万円程度、新築の戸建て物件は２，０００万円台半ばが需給の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　既に熟成しつつある住宅地域であり、道路系統性がやや劣るが、店舗・事業所等も近隣に存し利便性は一定の水準を
保っている。戸建住宅を中心として、収益物件としてはアパート等も存する。快適性を重視する住宅地域であるので、
比準価格を採用し、収益価格を参考に留めて、公的価格の指標としての妥当性を検討し、鑑定評価額を上記の通り決定
した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     24,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

各種経済指数も徐々に回復の兆しも認められ
る反面建築資材や物価全体的な上昇、金利の
影響等各種不安定要素も存する。

スーパー、小中学校、各種路線商業施設等の
立地から、比較的安定して推移している。

個別的要因の変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

石岡 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	石岡（Ｒ６）公 -1	石岡市		建付地	（　）	長方形	西3.6m市道、中間画地		１住居 (60,160)
b	石岡（Ｒ６）公 -7	石岡市		更地	（　）	長方形	南3.2m市道、中間画地		１低専 (40,80)
c	石岡（Ｒ６）公 -44	石岡市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東7m市道、北東5m、角地		１中専 (70,200)
d	石岡（Ｒ６）公焼直 -35	石岡市		建付地	（　）	長方形	西4m市道、東4m、二方路		２低専 (60,150)
e	石岡（Ｒ６）公焼直 -43	石岡市		更地	（　）	長方形	南東21m国道、中間画地		準住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 25,035	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	24,544	100 [ 105.6]	23,242	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	24,400
b	(　 ) 25,946	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	24,710	100 [ 102.8]	24,037		25,200
c	(　 ) 27,714	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	25,929	100 [ 109.6]	23,658		24,800
d	(　 ) 25,800	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	25,049	100 [ 106.7]	23,476		24,600
e	(　 ) 24,176	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	23,246	100 [ 99.8]	23,293		24,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +13.0
c	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +14.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 24,700 円／㎡]

石岡 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため、適用可能な造成事例の収集が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,113,125	808,748	3,304,377	3,109,920	194,457	（　0.9730） 189,207	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	3,784,140 円　　　　（　 11,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

石岡 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	150.00	ＬＳ2	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	327 ㎡	15.5 m x 20.9 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の標準的使用から、２階建共同住宅（ファミリータイプ約５０㎡）と判定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	150.00	100.0	150.00	1,214	182,100	1.0	182,100
							1.0	182,100
2～ 2	住宅	150.00	100.0	150.00	1,220	183,000	1.0	183,000
							1.0	183,000
～

～

～

計		300.00	100.0	300.00		365,100		365,100
								365,100

⑨年額支払賃料	365,100 円　×　12ヶ月　＝　 4,381,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,381,200 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 438,120 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,943,080 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	365,100 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,286 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 365,100 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 166,759 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,113,125 円　　　　（　 12,578 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	石岡（Ｒ６公・住）　　　　-3	1,327 ( 1,326)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,270	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,266 円/㎡　月額支払賃料（　 1,214 円/㎡）　基準階 1 F B
b	石岡（Ｒ６公・住）　　　　-12	1,235 ( 1,235)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,261
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

石岡 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	136,800 円	45,600,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	175,248 円	4,381,200　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 17,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 387,600 円	45,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	45,600 円	45,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	45,600 円	45,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 808,748 円　（　　　　　　 2,473 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	45,600,000 円	設計監理料率　 149,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,109,920 円（　　　　　 9,510 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,113,125 円
②総費用	808,748 円
③純収益　①－②	3,304,377 円
④建物等に帰属する純収益	3,109,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	194,457 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	189,207 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 579 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,784,140 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

石岡 -5　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	石岡市東石岡四丁目３９３４番１８	0519000328790-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月12日　提出
石岡 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

石岡 -5

茨城県

茨城第３

氏名

不動産鑑定士　佐藤　ぱうろ

TEL.

鑑定評価額

8,080,000 円

１㎡当たりの価格

24,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月9日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	20,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	石岡市東石岡４丁目３９３４番１８｢東石岡４－７－７｣				②地積　(㎡)	327 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	住宅団地に隣接し、畑も介在する住宅地域	南6m市道	水道、下水	石岡 1.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 150 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 21.0 ｍ、規模　　 315 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、６ｍ市
道

交通

施設

石岡駅東方

1.9km

法令

規制

１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

一般戸建住宅を主としてアパートも見られる市街地の既成住宅地域で、今後も同様の住環境を維持するものと予
測する。生活利便性は良好で、地価は当面、横ばいないしは微増傾向にて安定的に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 24,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 14,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ常磐線石岡駅を最寄駅とする国道６号以東の住宅地域を中心に、石岡市内の住宅地域に及ぶ。需要者
の中心は、石岡市内に居住ないしは勤務する３０～４０代の一次取得者で、同一需給圏外からの需要は少ない。需給関
係は概ね安定しており、需要の中心となる価格帯は、土地は３００㎡程度で７００～８００万円程度、新築戸建物件は
建築費の高騰により価格上昇傾向で、比較的小規模・低価格なもので２千万円台前半と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は市街地の利便性の良い既成住宅地域に位置し、周辺の住宅地域から価格判定の指標となる取引事例を収集
した。一方、近隣地域周辺ではアパートも見られるが、自用の戸建住宅地としての取引が主であり、収益性よりも居住
の快適性を重視した価格形成がなされる地域である。よって、他の標準地との均衡にも留意し、取引事例に基づいて市
場性を反映して実証的な比準価格を採用し、収益価格による検証を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市の人口減少率は県平均を上回る。造成住宅
地域を中心に市街地の需給関係は安定してい
る一方、郊外部や集落部では需給関係は依然
、弱含みである。

既成住宅地域であり造成住宅地域や分譲地と
の競合もあるが、小中学校や商業施設への接
近性等、利便性の高い住宅地域で、需給関係
は安定的に推移。

規模・形状ともに標準的な中間画地であり、
接道方位が南側で優位性を有しつつ、個別的
要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

石岡 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	石岡（Ｒ６）公 -44	石岡市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東7m市道、北東5m、角地		１中専 (70,200)
b	石岡（Ｒ６）公焼直 -1	石岡市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西7.5m市道、南東3.3m、角地		１中専 (60,200)
c	石岡（Ｒ６）公焼直 -25	石岡市		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、東6m、角地		２低専 (70,150)
d	石岡（Ｒ６）公焼直 -39	石岡市		建付地	（　）	長方形	北東6m市道、北西4m、角地		２低専 (70,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 27,714	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	25,929	100 [ 116.4]	22,276	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	23,400
b	(　 ) 33,078	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	30,885	100 [ 128.8]	23,979		25,200
c	(　 ) 28,450	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	30,690	100 [ 124.8]	24,591		25,800
d	(　 ) 25,592	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 104.0]	28,950	100 [ 120.5]	24,025		25,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +23.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 24,700 円／㎡]

石岡 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,402,242	627,704	2,774,538	2,537,040	237,498	（　0.9730） 231,086	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	4,621,720 円　　　　（　 14,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

石岡 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	120.00	ＬＳ2	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	327 ㎡	15.5 m x 20.9 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫファミリータイプ、各戸４０㎡、各階３戸、計６戸を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	120.00	100.0	120.00	1,235	148,200	1.0	148,200
							1.0	148,200
～

～

～

～

計		240.00	100.0	240.00		296,400		296,400
								296,400

⑨年額支払賃料	296,400 円　×　12ヶ月　＝　 3,556,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	支払賃料に含まれるため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,556,800 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 295,214 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,261,586 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	296,400 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,718 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 296,400 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 137,938 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,402,242 円　　　　（　 10,404 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	石岡（Ｒ６公・住）　　　　-2	1,219 ( 1,218)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [104.0]	100 [ 96.0]	1,285	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,288 円/㎡　月額支払賃料（　 1,235 円/㎡）　基準階 1 F B
b	石岡（Ｒ６公・住）　　　　-10	1,298 ( 1,298)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 99.0]	100 [102.0]	1,312
c	石岡（Ｒ６公・住）　　　　-24	1,215 ( 1,214)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 96.0]	100 [105.0]	1,269

石岡 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	111,600 円	37,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	106,704 円	3,556,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 18,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 316,200 円	37,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	37,200 円	37,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	37,200 円	37,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 627,704 円　（　　　　　　 1,920 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	37,200,000 円	設計監理料率　 152,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,537,040 円（　　　　　 7,759 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,402,242 円
②総費用	627,704 円
③純収益　①－②	2,774,538 円
④建物等に帰属する純収益	2,537,040 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	237,498 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	231,086 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 707 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,621,720 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

石岡 -5　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	石岡市東石岡四丁目３９３４番１８	0519000328790-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考