令和6年1月12日　提出 石岡 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石岡 -4 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　太田　聖史   TEL.

鑑定評価額 3,820,000 円  １㎡当たりの価格 19,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石岡市高浜字中坪８２５番１４ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ1 一般住宅に医院、事 務所等も混在する住 宅地域 南東6m市道 水道 高浜 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   450 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 高浜駅　東方 750m 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 高浜駅徒歩圏内の小売店舗も介在する混在住宅地域。特段の変動要因もないことから、当面現環境を維持するも のと予測。外部需要が少なく、市場は硬直的であり、小幅ながら地価下落が継続している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地（２階建程度） (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は石岡市高浜地区を中心に石岡市内全域の住宅地域一帯。地縁的選好性等により圏域・需要者の範囲は狭め られる傾向にあり、需要者は高浜地区居住者等が中心であり、外部需要は殆ど見られない。駅徒歩圏の旧来からの高浜 地区の中心部であるが、選好性の高い新興分譲地との選別により、需要は弱含みである。需要の中心となる価格帯は、 土地が坪６万円台前半程度、新築戸建は概ね２千万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は高浜駅徒歩圏内の既成住宅地域。画地規模が小さく、経済合理性に見合う賃貸経営を想定することが困難な ため、取引事例比較法一手法のみの適用となったが、採用事例はいずれも適切であり、さらに試算の過程において行っ た各種補修正はいずれも適切であることから、比準価格の妥当性は評価し得る。市場参加者の意思決定過程、代表標準 地とのバランスを考慮し、比準価格を採用して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　石岡 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [105.0] 100 [106.7] [104.0] 100 19,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率・高齢化率は県平均を上回る。不 動産取引件数・建築着工件数は横這い圏内に 回復。国道６号以東の新興住宅地の需要は比 較的堅調。 高浜駅徒歩圏内の既成住宅地域。地元需要が 中心であり、広範囲の需要は見込めず、地価 押し下げ圧力は継続している。 道路方位について優れる。その他、個別的要 因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％