別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
石岡 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
石岡 -1 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　説田　賢哉   TEL.
鑑定評価額 5,670,000 円  １㎡当たりの価格 18,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.2 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 石岡市鹿の子２丁目９８５２番２
｢鹿の子２－７－３６｣		 ②地積
　(㎡)		 313  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２低専
(60,150)

（その他）

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅のほか農地
も介在する住宅地域
 南東3.5m市道 水道、下水 石岡

3.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   220 ｍ、西   150 ｍ、南   230 ｍ、北   310 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ３・５ｍ市道　　「
基準方位　北」		 交通

施設		 石岡駅の北西方

3.0km		 法令

規制		 ２低専
(60,150)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、既に低層住宅地域として成熟しつつあり、今後とも同様の住環境を維持するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      8,380 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、ＪＲ常磐線で、概ね石岡市の圏域である。需要者の中心は石岡市居住者が殆どを占めるが隣接する小
美玉市からの流入も一部見られる。景気が回復しつつあり、需給も改善しつつある。土地は５００～７００万円程度、
新築の戸建て物件は２，０００万円台半ばが需給の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　比較的古くから存するエリアであるが、旧来からの戸建住宅が存し、店舗・事業所等や収益物件としてはアパート等
も若干存する。快適性を重視する住宅地域であるので、市場性がより反映された比準価格を採用するものとし、結果と
して低位となった収益価格は採用せず、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　石岡 -11                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     20,800 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[105.0]		 100
[114.6]		 [104.0]
100		 18,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     18,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 各種経済指数も徐々に回復の兆しも認められ
る反面建築資材や物価全体的な上昇、金利の
影響等各種不安定要素も存する。


交通利便性と街路条件の良くない石岡市郊外
の住宅地域なので需要が乏しく地価も横這い
か下落傾向が続いている。


個別的要因の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 石岡 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 石岡（Ｒ６
）公
-5		 石岡市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西2.7m市道、
中間画地
１低専

(40,80)
b 石岡（Ｒ６
）公
-35		 石岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北2.7m市道、
中間画地
工業

(60,200)
c 石岡（Ｒ６
）公
-49		 石岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南6m市道、
中間画地
１低専

(40,80)
d 石岡（Ｒ６
）公焼直
-23		 石岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西4m市道、
中間画地
２中専

(60,160)
e 石岡（Ｒ６
）公焼直
-42		 石岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m市道、
西4.5m、角地
２中専

(60,180)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
14,388  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
14,106 		 100
[  81.5]
17,308 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
18,000 
b (　           ) 
15,838  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
15,838 		 100
[  91.2]
17,366 
18,100 
c (　           ) 
22,500  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  89.3]
25,196 		 100
[ 143.3]
17,583 
18,300 
d (　           ) 
19,673  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
19,478 		 100
[ 112.5]
17,314 
18,000 
e (　           ) 
23,782  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
23,089 		 100
[ 132.6]
17,413 
18,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　 -10.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     18,100 円／㎡]  



石岡 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため、適用可能な造成事例の収集が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,558,850 
702,932 
2,855,918 
2,721,180 
134,738 		 （　0.9730）
131,100 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      2,622,000 円　　　　（　      8,380 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
石岡 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 135.00 ＬＳ2 270.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２低専

 60 ％   150 ％   150 ％   313 ㎡     17.0 m x   19.0 m  前面道路：市道     　   3.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域の標準的使用から、２階建共同住宅（ファミリータイプ約４５㎡）と判定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
135.00 
100.0 
135.00 
1,165 
157,275 		 1.0  157,275 
1.0  157,275 

 2～ 2		 住宅
135.00 
100.0 
135.00 
1,175 
158,625 		 1.0  158,625 
1.0  158,625 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
270.00 
100.0 
270.00 

315,900 		 315,900 
315,900 
⑨年額支払賃料        315,900 円　×　12ヶ月　＝　       3,790,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     270.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,790,800 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       379,080 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,411,720 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           315,900 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,843 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          315,900 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         144,287 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,558,850 円　　　　（　        11,370 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 石岡（Ｒ６公・
住）
　　　　-1		 1,202  
(   1,202) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,227 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,215 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,165 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 石岡（Ｒ６公・
住）
　　　　-9		 1,203  
(   1,203) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
1,203 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
石岡 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 119,700 円  　　　　     39,900,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 151,632 円  　　　        3,790,800　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       12,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      339,100 円  　　　　     39,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        39,900 円  　　　　     39,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        39,900 円  　　　　     39,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         702,932 円　（　　　　　　         2,246 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9730    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 39,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 145,000 円／㎡　×　     270.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0682     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,721,180 円  
（　　　　　         8,694 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,558,850 円      
②総費用 702,932 円      
③純収益　①－② 2,855,918 円      
④建物等に帰属する純収益 2,721,180 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 134,738 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 131,100 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          419 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,622,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       8,380 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 石岡 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　石岡市鹿の子二丁目９８５２番２
 0519000301328-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
石岡 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
石岡 -1 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　ぱうろ   TEL.
鑑定評価額 5,670,000 円  １㎡当たりの価格 18,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.2 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 石岡市鹿の子２丁目９８５２番２
｢鹿の子２－７－３６｣		 ②地積
　(㎡)		 313  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２低専
(60,150)

（その他）

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅のほか農地
も介在する住宅地域
 南東3.5m市道 水道、下水 石岡

3.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   220 ｍ、西   150 ｍ、南   230 ｍ、北   310 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、３．５
ｍ市道		 交通

施設		 石岡駅北西方

3.0km		 法令

規制		 ２低専
(60,150)
⑤地域要因の将
　来予測		 一般戸建住宅主体で農地も介在する既成住宅地域として今後も同様の住環境を維持すると予測する。競合する他
地域と比較して交通接近性等がやや劣る分、相応する地価水準であり、地価も横ばい傾向が続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     10,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は石岡市内の住宅地域であり、需要者の中心は、石岡市内に居住ないしは勤務する３０～４０代の一次取得
者で、同一需給圏外からの需要は少ない。需給関係はやや低調ながら概ね安定しており、需要の中心となる価格帯は、
土地は３００㎡程度で５００～６００万円程度、新築戸建物件は建築費の高騰により価格上昇傾向で、比較的小規模・
低価格なもので２千万円台前半と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域周辺ではアパートも見受けられるが、その多くは地権者による土地活用や相続対策等であり、収益事業として
賃貸建物建築のための土地取引は少なく、取引の多くは自己用住宅地のための取得であり、特に戸建住宅規模の画地で
は近隣の取引価格水準が価格決定の主要な指標となっている。よって本件では、代表標準地との均衡にも留意し、取引
の実態を反映して実証的な比準価格を採用し、収益価格による検証を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　石岡 -11                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     20,800 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[105.0]		 100
[113.5]		 [104.0]
100		 18,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     18,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市の人口減少率は県平均を上回る。造成住宅
地域を中心に市街地の需給関係は安定してい
る一方、郊外部や集落部では需給関係は依然
、弱含みである。

市街地ながら農地も介在して、住環境では区
画整理地や新興住宅地域に劣るものの、市街
地の住宅地としては値頃感もあり、地価動向
はほぼ横ばい。

規模・形状ともに標準的な中間画地であり、
接道方位は南東側で若干の優位性を有しつつ
、個別的要因に変動はない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 石岡 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 石岡（Ｒ６
）公
-5		 石岡市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西2.7m市道、
中間画地
１低専

(40,80)
b 石岡（Ｒ６
）公
-7		 石岡市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南3.2m市道、
中間画地
１低専

(40,80)
c 石岡（Ｒ６
）公
-25		 石岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東6m市道、
中間画地
１低専

(40,80)
d 石岡（Ｒ６
）公焼直
-35		 石岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西4m市道、
東4m、二方路
２低専

(60,150)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
14,388  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
14,106 		 100
[  82.6]
17,077 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
17,800 
b (　           ) 
25,946  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
24,710 		 100
[ 139.9]
17,663 
18,400 
c (　           ) 
23,499  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
23,266 		 100
[ 130.7]
17,801 
18,500 
d (　           ) 
25,800  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
25,049 		 100
[ 147.1]
17,029 
17,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +32.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     18,100 円／㎡]  



石岡 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,327,861 
619,771 
2,708,090 
2,537,040 
171,050 		 （　0.9730）
166,432 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      3,328,640 円　　　　（　     10,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
石岡 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 120.00 ＬＳ2 240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２低専

 60 ％   150 ％   150 ％   313 ㎡     17.0 m x   19.0 m  前面道路：市道     　   3.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＤＫファミリータイプ、各戸４０㎡、各階３戸、計６戸を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
120.00 
100.0 
120.00 
1,208 
144,960 		 1.0  144,960 
1.0  144,960 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
240.00 
100.0 
240.00 

289,920 		 289,920 
289,920 
⑨年額支払賃料        289,920 円　×　12ヶ月　＝　       3,479,040 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 支払賃料に含まれるため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,479,040 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       288,760 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,190,280 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           289,920 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,659 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          289,920 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         134,922 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,327,861 円　　　　（　        10,632 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 石岡（Ｒ６公・
住）
　　　　-2		 1,219  
(   1,218) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[106.0]		 100
[ 96.0]
1,261 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,260 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,208 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 石岡（Ｒ６公・
住）
　　　　-10		 1,298  
(   1,298) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[102.0]		 100
[102.0]
1,273 
c 石岡（Ｒ６公・
住）
　　　　-24		 1,215  
(   1,214) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 98.0]		 100
[105.0]
1,243 
石岡 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 111,600 円  　　　　     37,200,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 104,371 円  　　　        3,479,040　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       13,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      316,200 円  　　　　     37,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        37,200 円  　　　　     37,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        37,200 円  　　　　     37,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         619,771 円　（　　　　　　         1,980 円／㎡）　　（経費率　　  18.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9730    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 37,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 152,000 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0682     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,537,040 円  
（　　　　　         8,106 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,327,861 円      
②総費用 619,771 円      
③純収益　①－② 2,708,090 円      
④建物等に帰属する純収益 2,537,040 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 171,050 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 166,432 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          532 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,328,640 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      10,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 石岡 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　石岡市鹿の子二丁目９８５２番２
 0519000301328-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考