令和6年1月15日　提出 古河 9-301　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   古河 9-301 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　高橋　研二   TEL.

鑑定評価額 469,000,000 円  １㎡当たりの価格 21,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 古河市仁連字新山２２２０番１６ ②地積 　(㎡) 21,831   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 地区計画等 台形 1.2:1 工場 中小規模の工場、倉 庫等が建ち並ぶ工業 団地 南西12m市道、三方路 水道、下水 古河 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   150 ｍ、南   290 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 158.0 ｍ、奥行　約　　 138.0 ｍ、規模　　    21,800 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 新興の仁連工業団地内に所在 している。 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 古河駅東方 11.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 新興の工業団地であり、幹線道路までのアクセス道路の整備の進捗とともに工業地としてますます熟成すると予 測される。当県の工業地の優位性が発揮され、購入需要及び地価は堅調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 種別的特徴で工業地の同一需給圏は広域的でほぼ県内全域と考えられる。需要者は当地域への工場進出を考える大手企 業が中心である。高速道路のインフラ整備等で立地的優位性が見られ当県の工場立地数は安定的に推移している。近隣 も圏央道の４車線化等利便性が高まる事業環境が見込まれており概ね地価は安定的である。取引が少なくまた規模によ る価格差も大きいため中心価格帯の把握は困難であるが、競合地域との比較から２万／㎡前後が中心と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 古河市内で類似した取引事例の発生が少なかったので県西地区内で発生した事例も採用したが、概ね市場性を反映した 価格が試算できたと思料される。又、近隣は自社所有の工場や倉庫が建ち並ぶ工業団地で賃貸市場は形成されていない ことから収益価格は試算しなかった。従って、市場性を反映した比準価格を重視し、代表標準地との均衡にも十分留意 し、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　常総 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,200 円／㎡ [100.9] 100 100 [100.0] 100 [104.0] [100.0] 100 21,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ①茨城県内の工場立地数は安定的に推移②圏 央道開通で県内の工業地需要は増加している ③古河市仁連地区は将来的に市街化区域に編 入予定である。 特段、地域要因の変動は認められない。新し い工業団地でアクセス道路の整備の進捗とと もに工業地としてますますの熟成化が見込ま れる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％