別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
古河 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
古河 5-8 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　梅田　良和   TEL.
鑑定評価額 32,300,000 円  １㎡当たりの価格 65,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 51,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 古河市中央町１丁目５６７６番外
｢中央町１－４－３｣		 ②地積
　(㎡)		 495  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:2.5		 店舗兼事務所

ＲＣ3F1B		 営業所、小売店舗の
建ち並ぶ県道沿いの
商業地域		 南8.5m県道、背面道 水道、下水 古河

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西   120 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 ５階建程度の店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 立地適正化計画（居住誘導区
域内・都市機能誘導区域内）		 街

路		 ８．５ｍ県道 交通

施設		 古河駅西方

500m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 駅に近い県道沿いの既存商業地域で、今後も現状に近い状態で推移していくものと予測する。地価は住宅地並み
の水準で底値感が認められ、概ね横這い傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 ５階建程度の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     37,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、古河市を中心に県西地区の商業地域等と判定した。需要者は地縁性を有する県内企業、個人事業主等を
中心に、県外企業も見られる。駅に近い県道沿いの旧来からの商業地のため供給が少く、需給関係は安定している。路
線商業地間の競合は広域的に進み顧客吸引力はやや低迷するものの、背後住宅地は熟成しており一定の集客力が見込ま
れる。取引内容が区々で、需要の中心価格帯の把握は困難であるが、地価水準は、坪あたり２２万円前後と思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 県道沿いの旧来からの中心商業地域に存する。比準価格は、古河市内の代替・競争関係にある信頼性の高い商業地域等
の取引事例を選択し試算した価格で、市場性を反映した説得力を有する価格である。収益価格は、自用目的の店舗が多
く、投資採算性に着目した取引は少なく、元本と果実の関係はやや希薄な状況にある。したがって、比準価格を重視し
、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　古河 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     75,200 円／㎡		 [100.8]
100		 100
[105.0]		 100
[113.4]		 [102.0]
100		 64,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     65,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 古河市の商業地の需要は底値感から需給改善
の兆しが見られる。立地条件、規模等による
選別化が進む。


県道沿いの旧来からの商業地域。路線商業地
の競合は広域的に進んでいるが、背後住宅地
の熟成により、一定の集客力が見込め、地価
は安定的に推移。

規模・形状ともに概ね標準的である。二方路
地で出入りの利便性に優れる。なお、個別的
要因に変動はない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 古河 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 古河Ｒ５Ｋ
６９１７
-32		 古河市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北7m県道、
中間画地
近商

(90,300)
b 古河Ｒ５Ｃ
６９１７
-34		 古河市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西16m市道、
南4m、角地
２中専

(70,200)
c 古河Ｒ５Ｋ
６９１７
-68		 古河市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西18m県道、
東2.3m、
二方路
近商

(74,200)
d 古河Ｒ６Ｋ
６９１７
-24		 古河市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 西18m市道、
南東4m、角地
準住居

(70,200)
e 古河Ｒ５Ｃ
６９１７
-25		 古河市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西9.3m市道、
東3.3m、
二方路
近商

(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
69,147  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
69,147 		 100
[ 101.5]
68,125 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
69,500 
b (　           ) 
57,219  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  89.3]
64,075 		 100
[  92.7]
69,121 
70,500 
c (　           ) 
55,956  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.0]
59,528 		 100
[  90.9]
65,487 
66,800 
d (　           ) 
54,469  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
55,637 		 100
[  82.0]
67,850 
69,200 
e (　           ) 
40,495  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  76.9]
52,659 		 100
[  79.5]
66,238 
67,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　 -10.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  -6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -23.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     68,700 円／㎡]  



古河 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

22,703,827 
4,474,340 
18,229,487 
17,223,500 
1,005,987 		 （　0.9490）
954,682 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     18,719,255 円　　　　（　     37,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
古河 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
５階建程度の店舗併用住宅 300.00 Ｓ5 1,500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   495 ㎡     14.0 m x   35.0 m  前面道路：県道     　   8.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（フロア貸し）、２～５階住宅（ファミリータイプ２０戸、平均面積５４㎡）を想定 ⑦有効率　  88.0 ％
の理由		 標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
300.00 
80.0 
240.00 
1,960 
470,400 		 3.0  1,411,200 
1.0  470,400 

 2～ 5		 住宅
300.00 
90.0 
270.00 
1,420 
383,400 		 1.0  383,400 
1.0  383,400 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,500.00 
88.0 
1,320.00 

2,004,000 		 2,944,800 
2,004,000 
⑨年額支払賃料      2,004,000 円　×　12ヶ月　＝　      24,048,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,320.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        24,048,000 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,995,984 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 22,052,016 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,944,800 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          27,004 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,004,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         624,807 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      22,703,827 円　　　　（　        45,866 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 古河（賃）商
　　　　-4		 2,083  
(   2,066) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
2,064 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,020 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,960 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 古河（賃）商
　　　　-6		 1,949  
(   1,894) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 96.0]		 100
[102.0]
2,011 
c 古河・総和（賃
）商
　　　　-3		 1,653  
(   1,562) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 86.0]		 100
[100.0]
2,002 
古河 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 735,000 円  　　　　    245,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 721,440 円  　　　       24,048,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       73,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,454,900 円  　　　　    245,000,000　×　　  60.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料       245,000 円  　　　　    245,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       245,000 円  　　　　    245,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,474,340 円　（　　　　　　         9,039 円／㎡）　　（経費率　　  19.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 245,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　   1,500.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,223,500 円  
（　　　　　        34,795 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 22,703,827 円      
②総費用 4,474,340 円      
③純収益　①－② 18,229,487 円      
④建物等に帰属する純収益 17,223,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,005,987 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 954,682 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,929 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     18,719,255 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      37,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 古河 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　古河市中央町一丁目５６７６番
 0539000174820-0000
2 　古河市中央町一丁目５６７６番１
 0539000174821-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
古河 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
古河 5-8 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　高橋　研二   TEL.
鑑定評価額 32,200,000 円  １㎡当たりの価格 65,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 51,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 古河市中央町１丁目５６７６番外
｢中央町１－４－３｣		 ②地積
　(㎡)		 495  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:2.5		 店舗兼事務所

ＲＣ3F1B		 営業所、小売店舗の
建ち並ぶ県道沿いの
商業地域		 南8.5m県道、背面道 水道、下水 古河

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西   120 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８．５ｍ県道 交通

施設		 古河駅西方

500m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 在来商業地域として熟成しているので当面は現状維持での推移と予測される。商業施設の大型化・郊外化等の影
響で既成商業地域の繁華性は低下しているが底値感も窺われており、地価は一進一退を繰り返すと予測される。
(3)最有効使用の判定 店舗住宅併用地（５階建程度） (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     38,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は古河市を中心とした県西地区の商業地域と判断される。需要者は同一需給圏内の店舗、事務所ビル経営者
が中心と考えられる。市内では大型店舗を擁する国道４号を中心とした路線地域が商業中心となっており、近隣を含む
既存商業地は相対的な繁華性の劣勢から空洞化が進んでいる。その一方、地価は背後住宅地並みの水準に至り安定推移
となった。取引は少ないが、競合地域及び背後住宅地との比較から土地相場は坪当たり２３万円前後と判断される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例は古河市内で発生した４事例を採用して比準価格を試算した。比準の過程で要因格差率は慎重に分析されてお
り、対象標準地の市場性を反映した価格が試算されたと思料される。また近隣地域内には自営店舗や一般住宅が散見さ
れ、賃貸市場の形成は至っておらず収益価格は相対的に低位となった。したがってより規範性に優る比準価格を重視し
、収益価格を比較考慮し、さらには代表標準地との均衡にも十分に留意して、本件鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　古河 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     75,200 円／㎡		 [100.8]
100		 100
[105.0]		 100
[112.4]		 [102.0]
100		 65,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     65,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ①国道４号、１２５号沿い等の路線地域が商
業中心②古河駅東口の商業地は一定の店舗需
要が認められる③古河駅西口の既成商業地は
空洞化が進む。

背後地状態が優れる既成商業地であるが、空
洞化がやや進行している。一方、近隣地価は
住宅地並みとなり、地価下落には至っていな
い。

接面状況（二方路地）の優位性は認められる
が、特段、個別的要因に変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 古河 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 古河Ｒ３Ｃ
６９１７
-145		 古河市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北18m市道、
西6m、南6m、
三方路
商業

(100,400)
b 古河Ｒ５Ｃ
６９１７
-56		 古河市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南11m市道、
中間画地
商業

(90,400)
c 古河Ｒ４Ｃ
６９１７
-3		 古河市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西7.5m市道、
中間画地
商業

(90,400)
d 古河Ｒ５Ｃ
６９１７
-21		 古河市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西18m県道、
中間画地
近商

(80,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
87,777  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
83,597 		 100
[ 122.0]
68,522 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
69,900 
b (　           ) 
76,327  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
76,327 		 100
[ 118.0]
64,684 
66,000 
c (　           ) 
87,054  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
87,054 		 100
[ 125.4]
69,421 
70,800 
d (　           ) 
68,353  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
68,353 		 100
[ 104.6]
65,347 
66,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +28.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     68,300 円／㎡]  



古河 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

22,130,195 
4,457,110 
17,673,085 
16,660,000 
1,013,085 		 （　0.9473）
959,695 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     18,817,549 円　　　　（　     38,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
古河 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
５階建程度の店舗併用住宅 300.00 Ｓ5 1,500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   495 ㎡     14.0 m x   35.0 m  前面道路：県道     　   8.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（フロア貸し）、２～５階住宅（ファミリータイプ２０戸、平均面積５４㎡）を想定 ⑦有効率　  88.0 ％
の理由		 共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
300.00 
80.0 
240.00 
1,929 
462,960 		 3.0  1,388,880 
1.0  462,960 

 2～ 5		 住宅
300.00 
90.0 
270.00 
1,380 
372,600 		 1.0  372,600 
1.0  372,600 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,500.00 
88.0 
1,320.00 

1,953,360 		 2,879,280 
1,953,360 
⑨年額支払賃料      1,953,360 円　×　12ヶ月　＝　      23,440,320 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,320.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        23,440,320 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,945,547 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 21,494,773 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,879,280 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          26,403 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,953,360 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         609,019 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      22,130,195 円　　　　（　        44,707 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 古河（賃）商
　　　　-1		 2,048  
(   1,984) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[107.0]		 100
[100.0]
1,914 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,988 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,929 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 古河（賃）商
　　　　-2		 2,546  
(   2,407) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
2,122 
c 古河（賃）商
　　　　-5		 2,430  
(   2,420) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[126.0]		 100
[100.0]
1,929 
古河 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 735,000 円  　　　　    245,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 703,210 円  　　　       23,440,320　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       74,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,454,900 円  　　　　    245,000,000　×　　  60.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料       245,000 円  　　　　    245,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       245,000 円  　　　　    245,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,457,110 円　（　　　　　　         9,004 円／㎡）　　（経費率　　  20.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9473    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 245,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　   1,500.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0680     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  40 ％　＋ 0.0970 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,660,000 円  
（　　　　　        33,657 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 22,130,195 円      
②総費用 4,457,110 円      
③純収益　①－② 17,673,085 円      
④建物等に帰属する純収益 16,660,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,013,085 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 959,695 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,939 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     18,817,549 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      38,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 古河 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　古河市中央町一丁目５６７６番
 0539000174820-0000
2 　古河市中央町一丁目５６７６番１
 0539000174821-0000
3 　
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6 　
7 　
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備考