別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
古河 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
古河 5-4 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　高橋　研二   TEL.
鑑定評価額 59,900,000 円  １㎡当たりの価格 45,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 36,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 古河市上辺見字鹿養大道北３４１番１外
 ②地積
　(㎡)		 1,313  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）



(54,167)

1:1.2		 店舗

Ｓ1		 低層店舗、事務所等
が建ち並ぶ路線商業
地域		 南18m市道 水道、下水 古河

2.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   220 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層の路線商業店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  32.0 ｍ、奥行　約　　  41.0 ｍ、規模　　     1,300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 十間通り沿いで多様な店舗が
集積している。		 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 古河駅東方

2.7km		 法令

規制		 ２住居
(54,167)
⑤地域要因の将
　来予測		 十間通り沿いの路線商業地域として熟成しているので今後もほぼ現状を維持し推移すると予測される。古河駅東
口への連絡性が良好で、相応の店舗集積度を誇り、近隣地価は安定推移と予測される。
(3)最有効使用の判定 低層の路線商業店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     33,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として県西地域の幹線道路沿いに形成される商業地域であるが、特に古河市内の幹線道路沿いの路線地
域との牽連性が強い。需要者はロードサイド型店舗を営む法人事業者が中心と考えられる。近隣は各種店舗が集積する
十間通り沿いで形成され、相応の熟成度を誇り地価は安定的に推移している。総じて沿道での土地取引は少なく、中心
価格帯の把握は困難であるが、競合不動産との比較から近隣地価は概ね１６万円／坪前後と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は主として街路性が類似した５事例を採用して試算した。比準の過程で地域格差は慎重に査定されており、対
象標準地の性格に合致し、市場性を反映した価格が試算されたと思料される。近隣地域内は自用店舗のほか、一般住宅
も散見され、賃貸市場の形成は途上と判断した。したがって規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、
さらには代表標準地との均衡にも十分留意して対象標準地の鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　古河 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     46,400 円／㎡		 [100.2]
100		 100
[102.0]		 100
[ 99.6]		 [100.0]
100		 45,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     45,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ①国道４号、１２５号沿い等の路線地域が商
業中心②古河駅東口の商業地は一定の店舗需
要が認められる③古河駅西口の既成商業地は
空洞化が進む。

地域要因に大きな変動はない。店舗集積度が
良好な十間通り沿いの路線商業地域で、相応
の熟成度を誇り地価は底堅く推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 古河 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 古河Ｒ５Ｋ
６９１７
-33		 古河市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 西18m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
b 古河Ｒ６Ｋ
６９１７
-66		 古河市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東27m市道、
南18m、西4m、
三方路
近商

(100,200)
c 古河Ｒ６Ｋ
６９１７
-121		 古河市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西18m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
d 古河Ｒ５Ｃ
６９１７
-58		 古河市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北18m市道、
東7m、角地
１住居

(70,200)
e 古河Ｒ５Ｋ
６９１７
-68		 古河市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西18m県道、
東2.3m、
二方路
近商

(74,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
41,450  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
46,056 		 100
[  93.9]
49,048 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
49,000 
b (　           ) 
43,862  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  84.0]
52,217 		 100
[ 114.4]
45,644 
45,600 
c (　           ) 
45,646  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
48,048 		 100
[ 102.9]
46,694 
46,700 
d (　           ) 
31,915  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  83.4]
38,267 		 100
[  82.5]
46,384 
46,400 
e (　           ) 
55,956  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.0]
59,528 		 100
[ 125.6]
47,395 
47,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -16.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　 +10.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -16.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     47,000 円／㎡]  



古河 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,441,870 
1,910,524 
7,531,346 
5,218,740 
2,312,606 		 （　0.9733）
2,250,859 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     44,134,490 円　　　　（　     33,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
古河 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
平家建店舗 450.00 Ｓ1 450.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居

 54 ％   200 ％   167 ％   1,313 ㎡     32.0 m x   41.2 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平家建店舗（４５０㎡）を想定。駐車場は敷地内に配置。平家店舗を想定したため、容積消化率は低位となった。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しの平家建店舗のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
450.00 
100.0 
450.00 
1,902 
855,900 		 3.0  2,567,700 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
450.00 
100.0 
450.00 

855,900 		 2,567,700 
0 
⑨年額支払賃料        855,900 円　×　12ヶ月　＝　      10,270,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     450.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,270,800 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       852,476 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,418,324 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,567,700 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          23,546 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,441,870 円　　　　（　         7,191 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 古河（賃）商
　　　　-6		 1,949  
(   1,894) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
1,892 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,907 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,902 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 古河・総和（賃
）商
　　　　-3		 1,653  
(   1,562) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 86.0]		 100
[100.0]
1,922 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
古河 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 220,200 円  　　　　     73,400,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 308,124 円  　　　       10,270,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      500,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      735,400 円  　　　　     73,400,000　×　　  60.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料        73,400 円  　　　　     73,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        73,400 円  　　　　     73,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,910,524 円　（　　　　　　         1,455 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9733    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 73,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     450.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0711     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,218,740 円  
（　　　　　         3,975 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,441,870 円      
②総費用 1,910,524 円      
③純収益　①－② 7,531,346 円      
④建物等に帰属する純収益 5,218,740 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,312,606 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,250,859 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,714 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     44,134,490 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      33,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 古河 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　古河市上辺見字鹿養大道北３４１番１
 0539000073489-0000
2 　古河市上辺見字鹿養大道北３４１番６
 0539000073494-0000
3 　古河市上辺見字鹿養大道北３５２番３
 0539000073539-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
古河 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
古河 5-4 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　植木　康雄   TEL.
鑑定評価額 59,900,000 円  １㎡当たりの価格 45,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 36,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 古河市上辺見字鹿養大道北３４１番１外
 ②地積
　(㎡)		 1,313  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）



(54,167)

1:1.2		 店舗

Ｓ1		 低層店舗、事務所等
が建ち並ぶ路線商業
地域		 南18m市道 水道、下水 古河

2.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   220 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 沿道施設用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  32.0 ｍ、奥行　約　　  41.2 ｍ、規模　　     1,313 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 居住誘導区域。 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 古河駅東方

2.7km		 法令

規制		 ２住居
(54,167)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、幹線市道沿いの路線商業地域だが、総和地区の中心商業地として熟成し、地価水準は概ね底値圏に
ありほぼ横ばいから強含み傾向にあると予測。
(3)最有効使用の判定 沿道施設用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     33,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は古河市の商業地域のほぼ全域。需要者の中心は県内に地縁性を持つ個人事業者または中小規模の法人等で
ある。当該地域は幹線市道沿いの路線商業地域で、総和地区の中心商業地域であり、古河地区に比べ店舗の連たん性及
び顧客の集客力は比較的劣り、古河市内の商業地域としては地価水準が中位に位置する。取引規模及び価格帯はそれぞ
れであり、市場の中心となる価格帯を把握するのは困難だが、地価水準は概ね底値圏にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は総和地区の路線商業地域であり、需要者の中心は県内に地縁性を持つ個人事業者または中小規模の法人等で
ある。収益性をより注視するため、当該地域の地価水準を重視することから、代表標準地との検討を踏まえ、取引時点
が古い取引事例もあるが古河市の商業地としての代替競争関係が認められる取引事例から査定した比準価格を重視し、
収益価格をも関連づけて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　古河 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     46,400 円／㎡		 [100.2]
100		 100
[102.0]		 100
[100.7]		 [100.0]
100		 45,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     45,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 総和地区の商業地域は幹線市道沿いに形成さ
れており、景気低迷等も回復しており、土地
需要も回復傾向にある。


事務所や店舗等が混在する路線商業地域で、
古河市内の商業地域としては古河地区より繁
華性が劣るが、底値圏で地価はほぼ横ばいか
ら強含み傾向。

幹線市道沿いの中間画地であり、規模・道路
幅員等はほぼ標準である。個別的要因に変動
はない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +4.1
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 古河 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 古河Ｒ５Ｋ
６９１７
-68		 古河市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西18m県道、
東2.3m、
二方路
近商

(74,200)
b 古河Ｒ６Ｋ
６９１７
-24		 古河市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 西18m市道、
南東4m、角地
準住居

(70,200)
c 古河Ｒ６Ｋ
６９１７
-66		 古河市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東27m市道、
南18m、西4m、
三方路
近商

(100,200)
d 古河Ｒ６Ｋ
６９１７
-77		 古河市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東9m市道、
北西8m、角地
近商

(76,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
55,956  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.0]
59,528 		 100
[ 126.8]
46,946 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
46,900 
b (　           ) 
54,469  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
55,637 		 100
[ 115.6]
48,129 
48,100 
c (　           ) 
43,862  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  84.0]
52,217 		 100
[ 109.2]
47,818 
47,800 
d (　           ) 
47,481  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.6]
50,191 		 100
[ 110.0]
45,628 
45,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -16.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -5.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     47,100 円／㎡]  



古河 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあり、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,471,654 
1,934,196 
7,537,458 
5,218,740 
2,318,718 		 （　0.9733）
2,256,808 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     44,251,137 円　　　　（　     33,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
古河 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 450.00 Ｓ1 450.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居

 54 ％   200 ％   167 ％   1,313 ㎡     32.0 m x   41.2 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 想定建物は１Ｆを下記用途でフロアー貸し（１Ｆ全フロアー・約８５９千円／月） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
450.00 
100.0 
450.00 
1,908 
858,600 		 3.0  2,575,800 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
450.00 
100.0 
450.00 

858,600 		 2,575,800 
0 
⑨年額支払賃料        858,600 円　×　12ヶ月　＝　      10,303,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     450.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,303,200 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       855,166 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,448,034 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,575,800 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          23,620 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,471,654 円　　　　（　         7,214 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 古河（賃）商
　　　　-4		 2,083  
(   2,066) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[114.0]		 100
[100.0]
1,827 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,913 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,908 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 古河（賃）商
　　　　-7		 2,342  
(   2,338) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[116.0]		 100
[100.0]
2,019 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
古河 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 220,200 円  　　　　     73,400,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 309,096 円  　　　       10,303,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      522,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      735,400 円  　　　　     73,400,000　×　　  60.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料        73,400 円  　　　　     73,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        73,400 円  　　　　     73,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,934,196 円　（　　　　　　         1,473 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9733    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 73,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     450.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0711     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,218,740 円  
（　　　　　         3,975 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,471,654 円      
②総費用 1,934,196 円      
③純収益　①－② 7,537,458 円      
④建物等に帰属する純収益 5,218,740 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,318,718 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,256,808 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,719 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     44,251,137 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      33,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 古河 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　古河市上辺見字鹿養大道北３４１番１
 0539000073489-0000
2 　古河市上辺見字鹿養大道北３４１番６
 0539000073494-0000
3 　古河市上辺見字鹿養大道北３５２番３
 0539000073539-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
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備考