別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
古河 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
古河 5-3 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　山口　克次   TEL.
鑑定評価額 38,000,000 円  １㎡当たりの価格 72,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 57,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 古河市東１丁目４番２外
｢東１－４－７｣		 ②地積
　(㎡)		 526  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:2		 店舗兼住宅

Ｓ3		 各種小売店舗が建ち
並ぶ県道沿いの普通
商業地域		 北7.4m県道 水道、下水 古河

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西    15 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 ３階建程度の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       540 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．４ｍ県道 交通

施設		 古河駅北方

250m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺に集客力の高い店舗がなく繁華性等に劣るが、駅接近性に優り希少性はある。背後の住宅地との価格差が少
なくなりつつあり、地価は当面やや強含みで推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 ３階程度の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     75,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     54,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏の範囲は、古河市商業地域を中心に、その他県西地区の商業地域等をも含む。想定される需要者は個人事
業者及び地元企業等と想定。近隣地域は、商業繁華性はやや欠けるため、背後の住宅地との価格差がなくなりつつある
。よって地価は概ね横ばい或いは若干の上昇傾向。尚、市場で中心となる価格帯は、市内商業地及び周辺市内の商業地
の取引事例より比較・検証すると概ね１㎡当たり７０，０００～８０，０００万円台と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　近隣地域は、各種小売店舗が建ち並ぶ駅に近い普通商業地域である。本件における収益価格は、テナント需要減退に
伴う賃料水準の下落等により低位に求められた。また店舗系の利回りを重視した事例は少なく、総じて土地価格を標準
とした価格形成となっている。以上の検討より本件においては、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、さらに代
表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　古河 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     75,200 円／㎡		 [100.8]
100		 100
[105.0]		 100
[100.6]		 [100.0]
100		 71,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     71,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 古河市の人口は微減。地価は古河駅周辺及び
総和地区西部の商業地は若干の上昇。総和地
区東部・三和地区等は概ね横ばい傾向。


駅に近い県道沿いの既存の商業地域。地価は
概ね住宅地並の水準で底値感もあり、やや強
含み傾向


画地の形状、規模等は標準的であり、競争力
等も同一需給圏内の不動産と比べ同一。尚、
個別的要因の変動はない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 古河 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 古河Ｒ５Ｃ
６９１７
-56		 古河市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南11m市道、
中間画地
商業

(90,400)
b 古河Ｒ５Ｃ
６９１７
-68		 古河市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東6m市道、
北4m、西4m、
三方路
商業

(100,360)
c 古河Ｒ５Ｃ
６９１７
-86		 古河市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m市道、
中間画地
商業

(90,240)
d 古河Ｒ５Ｋ
６９１７
-32		 古河市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北7m県道、
中間画地
近商

(90,300)
e 古河Ｒ６Ｋ
６９１７
-77		 古河市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東9m市道、
北西8m、角地
近商

(76,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
76,327  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
76,327 		 100
[ 100.4]
76,023 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
76,000 
b (　           ) 
77,500  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.7]
83,603 		 100
[ 110.8]
75,454 
75,500 
c (　     81,400) 
81,400  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
81,400 		 100
[ 105.3]
77,303 
77,300 
d (　           ) 
69,147  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
69,147 		 100
[  91.2]
75,819 
75,800 
e (　           ) 
47,481  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.6]
50,191 		 100
[  66.1]
75,932 
75,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -3.5
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -21.0
画地　　　　  -5.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     75,900 円／㎡]  



古河 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しているため再調査原価を求めることができない
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

17,322,471 
3,487,898 
13,834,573 
12,284,400 
1,550,173 		 （　0.9483）
1,470,029 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     28,824,098 円　　　　（　     54,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
古河 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 330.00 ＲＣ3 990.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   526 ㎡     18.0 m x   31.0 m  前面道路：県道     　   7.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～３階を事務所とし、各フロア貸しを想定。駐車場は家賃に含むとした。 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 類似店舗兼事務所ビルのレンタブル比を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
330.00 
85.0 
280.50 
2,032 
569,976 		 3.0  1,709,928 
0.0  0 

 2～ 3		 事務所
330.00 
90.0 
297.00 
1,684 
500,148 		 3.0  1,500,444 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
990.00 
88.3 
874.50 

1,570,272 		 4,710,816 
0 
⑨年額支払賃料      1,570,272 円　×　12ヶ月　＝　      18,843,264 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     874.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,843,264 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,563,991 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,279,273 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,710,816 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          43,198 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      17,322,471 円　　　　（　        32,932 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 古河（賃）商
　　　　-13		 1,606  
(   1,602) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,989 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,037 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,032 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 古河（賃）商
　　　　-15		 2,177  
(   2,116) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,561 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
古河 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 522,000 円  　　　　    174,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 565,298 円  　　　       18,843,264　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      309,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,743,400 円  　　　　    174,000,000　×　　  60.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料       174,000 円  　　　　    174,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       174,000 円  　　　　    174,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,487,898 円　（　　　　　　         6,631 円／㎡）　　（経費率　　  20.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9483    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 174,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 172,000 円／㎡　×　     990.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0706     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0545 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,284,400 円  
（　　　　　        23,354 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 17,322,471 円      
②総費用 3,487,898 円      
③純収益　①－② 13,834,573 円      
④建物等に帰属する純収益 12,284,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,550,173 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,470,029 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,795 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     28,824,098 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      54,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 古河 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　古河市東一丁目４番２
 0539000190655-0000
2 　古河市東一丁目４番３
 0539000190656-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
古河 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
古河 5-3 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　藤沼　宏明   TEL.
鑑定評価額 37,900,000 円  １㎡当たりの価格 72,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 57,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 古河市東１丁目４番２外
｢東１－４－７｣		 ②地積
　(㎡)		 526  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:2		 店舗兼住宅

Ｓ3		 各種小売店舗が建ち
並ぶ県道沿いの普通
商業地域		 北7.4m県道 水道、下水 古河

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西    15 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 ３階建程度の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  31.0 ｍ、規模　　       526 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．４ｍ県道 交通

施設		 古河駅北方

250m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 現時点では集客力のある店舗がないため繁華性等に劣るが、駅接近性に優れるなど稀少性がある。背後の住宅地
との価格差も少なくなりつつあり、地価はやや強含みで推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     75,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     53,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は古河市等県西地域の商業地域である。需要者の中心は、個人事業者や地元企業等が中心と見られる。当地
域は駅近接で、店舗、事務所のほかマンション等が混在する商業地域であるが、集客力のある店舗が少ないため郊外の
路線商業地へ顧客流出が進んでいる。しかし背後の住宅地との価格差がなくなりつつあることから、地価は強含み傾向
となっている。取引自体が少なく需要の中心価格帯を把握しにくいが、上記標準地の単価・総額は妥当と判断される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 古河駅周辺の代替競争関係がある商業地・混在地の事例を採用し、概ね市場性を反映した比準価格が求められた。収益
価格はテナント需要の減退に伴う賃料水準の低迷等から低位に求められた。収益価格は商業地において重視されるべき
であるが、当該地域の投資意欲はさほど強くないものと判断される。よって、本件では比準価格を重視し、収益価格を
関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　古河 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     75,200 円／㎡		 [100.8]
100		 100
[105.0]		 100
[100.6]		 [100.0]
100		 71,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     71,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ①人口減少・高齢化率（県平均下）、②住宅
地：駅徒歩圏強含み・居住環境良好なバス便
横這い・その他弱含み、③駅東部区画整理核
店舗決定

駅に近い県道沿いの既成商業地域であるが、
地価は住宅地並みの水準に近く底値感もあっ
て、地価は強含みに転じている。


画地の形状、規模等は概ね標準的であり、競
争力も中程度と把握される。なお、個別的要
因の変動は認められない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 古河 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 古河Ｒ６Ｋ
６９１７
-24		 古河市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 西18m市道、
南東4m、角地
準住居

(70,200)
b 古河Ｒ５Ｃ
６９１７
-68		 古河市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東6m市道、
北4m、西4m、
三方路
商業

(100,360)
c 古河Ｒ５Ｃ
６９１７
-56		 古河市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南11m市道、
中間画地
商業

(90,400)
d 古河Ｒ６Ｋ
６９１７
-1		 古河市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東11m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
54,469  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
55,637 		 100
[  74.3]
74,882 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
74,900 
b (　           ) 
77,500  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.7]
83,603 		 100
[ 107.0]
78,134 
78,100 
c (　           ) 
76,327  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
76,327 		 100
[ 104.0]
73,391 
73,400 
d (　           ) 
70,352  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
68,973 		 100
[  90.1]
76,552 
76,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     75,800 円／㎡]  



古河 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

17,098,841 
3,449,500 
13,649,341 
12,143,200 
1,506,141 		 （　0.9483）
1,428,274 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     28,005,373 円　　　　（　     53,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
古河 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 330.00 ＲＣ3 990.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   526 ㎡     18.0 m x   31.0 m  前面道路：県道     　   7.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２・３階を事務所とし、各々フロアー貸しを想定した。 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 地域の同種の共用部分を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
330.00 
85.0 
280.50 
2,032 
570,000 		 3.0  1,710,000 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
330.00 
90.0 
297.00 
1,684 
500,000 		 3.0  1,500,000 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
330.00 
90.0 
297.00 
1,616 
480,000 		 3.0  1,440,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
990.00 
88.3 
874.50 

1,550,000 		 4,650,000 
0 
⑨年額支払賃料      1,550,000 円　×　12ヶ月　＝　      18,600,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     874.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,600,000 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,543,800 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,056,200 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,650,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          42,641 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      17,098,841 円　　　　（　        32,507 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 古河（賃）商
　　　　-4		 2,083  
(   2,066) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[ 90.0]
2,104 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,037 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,032 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 古河（賃）商
　　　　-6		 1,949  
(   1,894) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,052 
c 古河（賃）商
　　　　-8		 2,239  
(   2,174) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,035 
古河 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 516,000 円  　　　　    172,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 558,000 円  　　　       18,600,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      308,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,723,400 円  　　　　    172,000,000　×　　  60.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料       172,000 円  　　　　    172,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       172,000 円  　　　　    172,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,449,500 円　（　　　　　　         6,558 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9483    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 172,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     990.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0706     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0545 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,143,200 円  
（　　　　　        23,086 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 17,098,841 円      
②総費用 3,449,500 円      
③純収益　①－② 13,649,341 円      
④建物等に帰属する純収益 12,143,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,506,141 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,428,274 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,715 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     28,005,373 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      53,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 古河 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　古河市東一丁目４番２
 0539000190655-0000
2 　古河市東一丁目４番３
 0539000190656-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
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備考