鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
古河 -26　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

古河 -26

茨城県

茨城第２

氏名

不動産鑑定士　藤沼　宏明

TEL.

鑑定評価額

9,180,000 円

１㎡当たりの価格

28,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.2 倍
(2)実地調査日	令和5年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	古河市中田字野久保４０６番５				②地積　(㎡)	321 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２低専 (60,200) （その他） (60,160)
	1:1.2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅のほか空地等もある住宅地域	南4m市道	水道、下水	栗橋 2.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 321 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北４ｍ市
道

交通

施設

栗橋駅北東方

2.7km

法令

規制

２低専
(60,160)

⑤地域要因の将
　来予測

市南西端の国道背後に位置する低層住宅地域であり、当面現在の住環境を維持しつつ推移していくものと予測す
る。周辺地域に比べて街路・環境条件等に劣るため、地価はやや弱含みで推移していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 28,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 12,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ東北本線沿線を中心に、概ね古河市及び周辺市町の住宅地域である。需要者は古河市内居住の３０～
４０代の一次取得者が中心である。古河市南西端にあって栗橋駅を最寄駅とするバス便となるため、地価水準は低位で
あるが、居住環境及び利便性等にも劣るため当地域の競争力は弱い。需要の中心価格帯は、土地は１００坪程度で９０
０万円、新築戸建住宅で２，５００万円前後程度と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

戸建住宅主体の雑然とした住宅地域であるが、一部の規模の大きい画地にアパートも見られる。これにより標準地の画
地規模から土地価格に見合う賃料水準が形成されず、収益価格は低位に求められた。比準価格は栗橋駅や古河駅を最寄
駅とする住宅地の事例に基づき試算されたもので市場性を反映した実証的価格といえる。自用目的の取引が主で信頼性
のある比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　古河 -13 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 29,500 円／㎡

[100.0]
100

100
[104.0]

[105.0]
100

28,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     28,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

①人口減少・高齢化率（県平均下）、②住宅
地：駅徒歩圏強含み・居住環境良好なバス便
横這い・その他弱含み、③駅東部区画整理核
店舗決定

街路・画地条件等に劣り、近隣地域の衰退傾
向がみられる。

画地の形状、規模等は概ね標準的である。な
お、個別的要因の変動は認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

古河 -26　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	古河Ｒ６Ｋ６９１７ -119	古河市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、中間画地		２低専 (60,160)
b	古河Ｒ６Ｋ６９１７ -116	古河市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4.7m市道、中間画地		２低専 (60,188)
c	古河Ｒ６Ｋ６９１７ -63	古河市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		２低専 (60,200)
d	古河Ｒ６Ｋ６９１７ -60	古河市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西3.5m市道、南東10m、二方路		１中専 (60,160)
e	古河Ｒ６Ｋ６９１７ -6	古河市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西6m市道、北6m、角地		準住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 28,606	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	28,606	100 [ 100.0]	28,606	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	30,000
b	(　 ) 29,704	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	29,704	100 [ 112.2]	26,474		27,800
c	(　 ) 32,361	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	32,361	100 [ 118.7]	27,263		28,600
d	(　 ) 28,173	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	28,486	100 [ 103.0]	27,656		29,000
e	(　 ) 31,995	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	30,442	100 [ 114.6]	26,564		27,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +13.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +7.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 28,600 円／㎡]

古河 -26　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,617,109	470,580	2,146,529	1,933,250	213,279	（　0.9707） 207,030	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	4,140,600 円　　　　（　 12,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

古河 -26　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	ＬＳ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２低専	60 ％	200 ％	160 ％	321 ㎡	17.0 m x 19.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ・２ＤＫ（４５㎡）全４戸、敷地内に計４台の駐車場確保（使用料は賃料に含む）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段による。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	90.00	100.0	90.00	1,272	114,000	1.0	114,000
							1.0	114,000
～

～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		228,000		228,000
								228,000

⑨年額支払賃料	228,000 円　×　12ヶ月　＝　 2,736,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,736,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 227,088 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,508,912 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	228,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,091 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 228,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 106,106 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,617,109 円　　　　（　 8,153 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	古河（賃）住　　　　-10	1,355 ( 1,298)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,290	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,327 円/㎡　月額支払賃料（　 1,272 円/㎡）　基準階 1 F B
b	古河（賃）住　　　　-15	1,215 ( 1,214)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,350
c	古河（賃）住　　　　-21	1,210 ( 1,209)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,210

古河 -26　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	82,500 円	27,500,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	82,080 円	2,736,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 21,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 229,600 円	27,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	27,500 円	27,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,500 円	27,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 470,580 円　（　　　　　　 1,466 円／㎡）　　（経費率　　 18.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,500,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,933,250 円（　　　　　 6,023 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,617,109 円
②総費用	470,580 円
③純収益　①－②	2,146,529 円
④建物等に帰属する純収益	1,933,250 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	213,279 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	207,030 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 645 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,140,600 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,900 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

古河 -26　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	古河市中田字野久保４０６番５	0539000187009-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
古河 -26　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

古河 -26

茨城県

茨城第２

氏名

不動産鑑定士　鈴木　信也

TEL.

鑑定評価額

9,150,000 円

１㎡当たりの価格

28,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.2 倍
(2)実地調査日	令和5年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	古河市中田字野久保４０６番５				②地積　(㎡)	321 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２低専 (60,200) （その他） (60,160)
	1:1.2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅のほか空地等もある住宅地域	南4m市道	水道、下水	栗橋 2.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 321 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　４
ｍ市道

交通

施設

栗橋駅北東方

2.7km

法令

規制

２低専
(60,160)

⑤地域要因の将
　来予測

対象不動産の存する「中田」地区の地域要因に大きな変動は見込まれず、標準的使用は概ね現状と予測する。地
価水準は人口減少下にあってやや弱含みで推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 28,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 12,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ東北本線「栗橋」駅勢圏に形成される既存住宅地域であり、需要者は古河市に地縁を有するエンド
ユーザーが中心である。人口減少下にあって、全体的には地価はやや弱含みではある一方で好条件の土地に対する需要
は底堅く推移している。対象不動産の存する「中田」地区周辺における需要の中心となる価格帯は土地は３００㎡程度
で総額９００万円前後、新築戸建住宅は２，５００万円程度と思料する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域内の規範性を有する取引事例より求め、市場性を反映した実証性の高い価格である
。また対象不動産の周辺には共同住宅等も見られるが、賃料水準は弱含みで推移している事から収益価格は低位に試算
された。「中田」地区では未だに実証的な価格主導で価格形成がなされている事から、収益価格は参考に留め、比準価
格を採用して、代表標準地との秤量にも留意の上で鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　古河 -13 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 29,500 円／㎡

[100.0]
100

100
[104.0]

[105.0]
100

28,600

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

古河市の人口は減少傾向（５年間でマイナス
１．５％）にある。高齢化率は２９．５％と
県平均３０．２％を下回る。

地域要因に大きな変動は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

古河 -26　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	古河Ｒ６Ｋ６９１７ -119	古河市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、中間画地		２低専 (60,160)
b	古河Ｒ６Ｋ６９１７ -60	古河市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西3.5m市道、南東10m、二方路		１中専 (60,160)
c	古河Ｒ６Ｋ６９１７ -64	古河市		建付地	（　）	ほぼ台形	東7m県道、中間画地		１住居 (60,200)
d	古河Ｒ５Ｃ６９１７ -5	古河市		更地	（　）	ほぼ台形	北西3m市道、南西2.5m、角地		１中専 (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 28,606	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	28,606	100 [ 100.0]	28,606	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	30,000
b	(　 ) 28,173	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	28,486	100 [ 104.0]	27,390		28,800
c	(　 ) 26,420	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.1]	28,686	100 [ 108.2]	26,512		27,800
d	(　 ) 24,046	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 87.5]	27,481	100 [ 103.0]	26,681		28,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -12.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 28,500 円／㎡]

古河 -26　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,586,805	471,430	2,115,375	1,914,070	201,305	（　0.9720） 195,668	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	3,913,360 円　　　　（　 12,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

古河 -26　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	ＬＳ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２低専	60 ％	200 ％	160 ％	321 ㎡	17.0 m x 19.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣の住環境、収益性から共同住宅（駐車場付２ＬＤＫ、平均４５㎡）を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	90.00	100.0	90.00	1,246	112,140	1.0	112,140
							1.0	112,140
2～ 2	住宅	90.00	100.0	90.00	1,258	113,220	1.0	113,220
							1.0	113,220
～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		225,360		225,360
								225,360

⑨年額支払賃料	225,360 円　×　12ヶ月　＝　 2,704,320 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,704,320 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 224,459 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,479,861 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	225,360 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,067 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 225,360 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 104,877 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,586,805 円　　　　（　 8,059 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	古河（賃）住　　　　-7	1,071 ( 1,071)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,293	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,300 円/㎡　月額支払賃料（　 1,246 円/㎡）　基準階 1 F B
b	古河（賃）住　　　　-21	1,210 ( 1,209)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	1,317
c	古河（賃）住　　　　-38	1,169 ( 1,169)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	1,300

古河 -26　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	83,100 円	27,700,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	81,130 円	2,704,320　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 20,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 231,200 円	27,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	27,700 円	27,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,700 円	27,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 471,430 円　（　　　　　　 1,469 円／㎡）　　（経費率　　 18.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9720

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,700,000 円	設計監理料率　 151,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0691	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0583 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,914,070 円（　　　　　 5,963 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,586,805 円
②総費用	471,430 円
③純収益　①－②	2,115,375 円
④建物等に帰属する純収益	1,914,070 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	201,305 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	195,668 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 610 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,913,360 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

古河 -26　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	古河市中田字野久保４０６番５	0539000187009-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考