令和6年1月15日　提出 古河 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   古河 -16 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　梅田　良和   TEL.

鑑定評価額 4,440,000 円  １㎡当たりの価格 37,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 古河市西牛谷字杉ノ下５２０番４ ②地積 　(㎡) 119   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ利便性の良い 住宅地域 南東6m市道 水道、下水 古河 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    20 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.9 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       119 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 立地適正化計画（居住誘導区 域内） 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 古河駅東方 3.3km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道背後の中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後は熟成度を高めるものと予測する。利便性の良好な 住宅地の需給は安定しており、当該地域の地価は若干の上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は古河市及び周辺市町の市街化区域内の住宅地域と判定した。圏内居住の３０～４０歳代の一次取得者層が 需要の中心で、圏域外からの転入も若干見られる。国道背後の比較的利便性の良好な住宅地域で、今後、徐々に熟成度 が高まると思料される。底値感から需給は改善傾向にあり、地価は若干の上昇傾向で推移している。需要の中心価格帯 は、土地は１５０㎡程度で、５００万～６００万円前後、新築の戸建住宅で総額２０００～２３００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 国道１２５号背後の利便性の良好な住宅地域に存し、自用目的の戸建住宅の取引が中心である。比準価格は、古河市内 の代替・競争関係にある信頼性の高い取引事例を選択し試算した価格で、市場性を反映した説得力のある価格である。 標準地は画地規模が小さく上記法令上の規制下では経済合理的な賃貸規模の建物を想定することは困難であるため、収 益価格の適用は断念した。本件では、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　古河 -18                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,300 円／㎡ [100.2] 100 100 [105.0] 100 [123.2] [104.0] 100 37,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 古河市の総人口は微減傾向。駅徒歩圏及び市 街地の住宅地の地価は概ね横這いからやや上 昇傾向、郊外の地価は概ね横這いからやや下 落傾向で推移。 国道１２５号背後の住宅地で生活利便性は概 ね良好。需給は概ね安定しており、地価は若 干の上昇傾向で推移。 形状、規模等は標準的である。南東側接面の 中間画地。なお、個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％