鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
古河 -8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

古河 -8

茨城県

茨城第２

氏名

不動産鑑定士　高橋　研二

TEL.

鑑定評価額

18,300,000 円

１㎡当たりの価格

79,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	62,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	古河市東４丁目４２７番２｢東４－７－４５｣				②地積　(㎡)	230 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:3	住宅Ｗ2	一般住宅、アパートが混在する住宅地域	南東6m市道	水道、下水	古河 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 40 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.6 ｍ、奥行　約　　 24.8 ｍ、規模　　 230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

古河市内の希少性の高い住宅
地域。

街

路

基準方位　北　　６
ｍ市道

交通

施設

古河駅北東方

800m

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

駅徒歩圏の閑静な住環境を有する戸建住宅地域として熟成しており、今後も当該要因を維持し推移すると予測さ
れる。古河駅徒歩圏は底堅い不動産需要が見込めるので、地価は安定的に推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地（２階建程度）

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 79,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 28,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね古河市内が中心であるが、特に古河駅勢力圏内の住宅地域が強い代替競争関係と思料される。需要者
は同一需給圏内に居住するエンドユーザーが中心であり同一需給圏外からの転入者も散見される。古河市内では駅東口
の住宅地域に需要が集まる傾向にある。近隣周辺は古河駅徒歩圏に位置し、また希少性の高い地域性から、引き続き良
好価格帯での取引が行われている。土地は１８００万円前後、新築戸建物件は概ね３，０００万円台が中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は競合地域内に所在する５事例を採用して試算されており、市場性を十分に反映していると思料される。また
周辺にはアパート等の収益物件が散見されるが、自己使用目的の取引が中心であること、土地価格に見合う賃料授受が
行われていないこと等から収益性は土地価格には反映されていないと判断した。したがって市場性を反映した比準価格
を重視し、収益価格は参考に留め、さらには対象標準地の将来の動向も勘案して、鑑定評価額を上記通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     77,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

①古河市人口は減少傾向であるが茨城県平均
を下回る②古河、総和地区の地価は堅調推移
③三和地区の中心部は横ばいに転じたが、周
辺は弱含み。

希少性の高い市内有数の住宅地域で、近隣周
辺では良好な価格帯での取引が多く見られ、
地価は上昇推移を示している。

道路方位の優位性は認められるが、特段、個
別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

古河 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	古河Ｒ６Ｋ６９１７ -1	古河市		更地	（　）	ほぼ長方形	東11m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	古河Ｒ３Ｃ６９１７ -164	古河市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	古河Ｒ５Ｋ６９１７ -12	古河市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	古河Ｒ５Ｃ６９１７ -69	古河市		貸家建付地	（　）	不整形	南東4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
e	古河Ｒ５Ｃ６９１７ -87	古河市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 70,352	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	68,973	100 [ 92.9]	74,244	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	77,200
b	(　 ) 87,822	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	85,880	100 [ 113.0]	76,000		79,000
c	(　 ) 64,034	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	62,778	100 [ 78.8]	79,668		82,900
d	(　 ) 45,368	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 84.2]	53,881	100 [ 72.8]	74,012		77,000
e	(　 ) 78,562	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	79,113	100 [ 101.0]	78,330		81,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +13.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -22.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 79,500 円／㎡]

古河 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,241,737	390,607	1,851,130	1,512,300	338,830	（　0.9720） 329,343	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	6,586,860 円　　　　（　 28,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

古河 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	69.60	ＬＳ2	139.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	230 ㎡	8.6 m x 24.8 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

形式：ファミリータイプ、平均面積６９．６㎡、２戸、敷地内平面式駐車場（自走式）２台、使用容積率は地域内で標準的。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

メゾネットのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	69.60	100.0	69.60	1,403	97,649	1.0	97,649
							1.0	97,649
～

～

～

～

計		139.20	100.0	139.20		195,298		195,298
								195,298

⑨年額支払賃料	195,298 円　×　12ヶ月　＝　 2,343,576 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 139.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,343,576 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 194,517 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,149,059 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	195,298 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,791 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 195,298 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 90,887 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,241,737 円　　　　（　 9,747 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	古河（賃）住　　　　-6	1,274 ( 1,274)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,444	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,463 円/㎡　月額支払賃料（　 1,403 円/㎡）　基準階 1 F B
b	古河（賃）住　　　　-46	1,449 ( 1,447)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [118.0]	100 [100.0]	1,445
c	古河（賃）住　　　　-44	1,201 ( 1,201)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,501

古河 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	63,900 円	21,300,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	70,307 円	2,343,576　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 36,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 177,800 円	21,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	21,300 円	21,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,300 円	21,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 390,607 円　（　　　　　　 1,698 円／㎡）　　（経費率　　 17.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9720

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,300,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 139.20 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0710	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0583 ×　 40 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,512,300 円（　　　　　 6,575 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,241,737 円
②総費用	390,607 円
③純収益　①－②	1,851,130 円
④建物等に帰属する純収益	1,512,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	338,830 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	329,343 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,432 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,586,860 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

古河 -8　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	古河市東四丁目４２７番２	0539000192068-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
古河 -8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

古河 -8

茨城県

茨城第２

氏名

不動産鑑定士　梅田　良和

TEL.

鑑定評価額

18,300,000 円

１㎡当たりの価格

79,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月5日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	62,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	古河市東４丁目４２７番２｢東４－７－４５｣				②地積　(㎡)	230 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:3	住宅Ｗ2	一般住宅、アパートが混在する住宅地域	南東6m市道	水道、下水	古河 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 40 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.5 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

立地適正化計画（居住誘導区
域内・都市機能誘導区域内）

街

路

基準方位　北　　６
ｍ市道

交通

施設

古河駅北東方

800m

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

古河駅徒歩圏内の区画整然とした住宅地域で、住環境、利便性の面で優れている。今後も同様の住環境を維持し
ていくものと予測する。優良住宅地域への宅地需要は堅調で、地価はやや強含みで推移している。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 79,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 28,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ東北本線沿線で、古河駅徒歩圏を中心に古河市内及び周辺市町の低層住宅地域と判定した。需要者
は圏内居住の３０～４０歳代の一次取得者層のほか、圏域外からの転入や買替需要も見られる。古河駅への接近性、利
便性の良い区画整然とした優良住宅地域で、立地的希少性から宅地需要は堅調であり、地価はやや強含みで推移してい
る。土地２００㎡程度で総額１６００万円前後、新築戸建で３０００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

古河市内の優良住宅地域で、収益物件も見られるが、自己使用目的の取引が中心である。比準価格は、古河市内の代替
・競争関係にある信頼性の高い取引事例を選択し試算した価格で、市場性を反映した説得力のある価格である。収益価
格は、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、低位に試算された。居住の快適性・利便性を重視する住宅
地域にあり、比準価格を重視し、収益価格を参考に、他の標準地とのバランスを考慮のうえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

古河市の総人口は微減傾向。駅徒歩圏及び市
街地の住宅地の地価は概ね横這いからやや上
昇傾向、郊外の地価は概ね横這いからやや下
落傾向で推移。

古河市の中心市街地に近い利便性の優る住宅
地域。宅地供給が少ない地域で、立地的希少
性があり、地価はやや強含みで推移。

形状、規模等は標準的である。南東側接面の
中間画地。一方通行の通りである。なお、個
別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

古河 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	古河Ｒ５Ｃ６９１７ -87	古河市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	古河Ｒ６Ｋ６９１７ -1	古河市		更地	（　）	ほぼ長方形	東11m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	古河Ｒ５Ｃ６９１７ -45	古河市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m私道、中間画地		１住居 (60,200)
d	古河Ｒ５Ｃ６９１７ -27	古河市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西5m市道、南西4m、角地		１中専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 78,562	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	79,113	100 [ 100.0]	79,113	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	82,300
b	(　 ) 70,352	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	68,973	100 [ 93.8]	73,532		76,500
c	(　 ) 58,085	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	55,319	100 [ 71.0]	77,914		81,000
d	(　 ) 53,186	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	51,140	100 [ 67.9]	75,317		78,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -26.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 79,500 円／㎡]

古河 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,236,940	393,857	1,843,083	1,505,200	337,883	（　0.9720） 328,422	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	6,568,440 円　　　　（　 28,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

古河 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	69.60	ＬＳ2	139.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	230 ㎡	8.6 m x 24.8 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（ファミリータイプ２戸、平均面積６９．６㎡）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

重層長屋型のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	69.60	100.0	69.60	1,400	97,440	1.0	97,440
							1.0	97,440
～

～

～

～

計		139.20	100.0	139.20		194,880		194,880
								194,880

⑨年額支払賃料	194,880 円　×　12ヶ月　＝　 2,338,560 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 139.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,338,560 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 194,100 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,144,460 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	194,880 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,787 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 194,880 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 90,693 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,236,940 円　　　　（　 9,726 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	古河（賃）住　　　　-23	1,528 ( 1,463)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,469	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,460 円/㎡　月額支払賃料（　 1,400 円/㎡）　基準階 1 F B
b	古河（賃）住　　　　-24	1,320 ( 1,320)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 96.0]	100 [103.0]	1,405
c	古河（賃）住　　　　-5	1,332 ( 1,303)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 87.0]	100 [105.0]	1,473

古河 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	63,600 円	21,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	70,157 円	2,338,560　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 40,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 177,000 円	21,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	21,200 円	21,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,200 円	21,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 393,857 円　（　　　　　　 1,712 円／㎡）　　（経費率　　 17.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9720

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,200,000 円	設計監理料率　 149,000 円／㎡　×　 139.20 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0710	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0583 ×　 40 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,505,200 円（　　　　　 6,544 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,236,940 円
②総費用	393,857 円
③純収益　①－②	1,843,083 円
④建物等に帰属する純収益	1,505,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	337,883 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	328,422 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,428 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,568,440 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

古河 -8　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	古河市東四丁目４２７番２	0539000192068-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考