別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
古河 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
古河 -6 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　藤沼　宏明   TEL.
鑑定評価額 15,200,000 円  １㎡当たりの価格 57,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 45,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 古河市旭町１丁目６４７番２
｢旭町１－１５－２４｣		 ②地積
　(㎡)		 266  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）



(60,160)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中小規模一般住宅が
多い住宅地域
 南4m市道 水道、下水 古河

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 商業施設等への接近性に比較
的優れた利便性と居住性を兼
ね備えた住宅地域である。		 街

路		 基準方位　北　　４
ｍ市道		 交通

施設		 古河駅　北東方

1.6km		 法令

規制		 １住居
(60,160)
⑤地域要因の将
　来予測		 環境良好な区画整然とした住宅地域内にあって、付近には商業施設が集積して買い物等の利便性に優れている。
需給は概ね堅調で、地価は強含みで推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     25,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ東北本線沿線を中心に、概ね古河市及びその周辺市町における普通住宅地域である。需要者の中心は
古河市内の居住者となるが、圏域外からの都心通勤者等の需要も見込める。圏内では大手ハウスメーカーやパワービル
ダーによる建売住宅等の供給が過半を占めているが、駅距離等の立地に優れた物件は需給バランスが比較的安定してい
て人気もある。需要の中心価格帯は８０坪程度で１５００万円前後、新築の戸建は３０００万円台前半となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 戸建住宅が主体の区画整然とした住宅地域であるが、一部規模の大きい画地にはアパートも見られる。これにより標準
地の画地規模から土地価格に見合う賃料水準が形成されず、収益価格は低位に求められた。比準価格は古河駅徒歩圏・
バス便の住宅地の事例に基づき試算されたもので市場性を反映した実証的価格といえる。自用目的の取引が主で信頼性
のある比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　古河 -8                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     77,000 円／㎡		 [103.2]
100		 100
[104.0]		 100
[140.1]		 [105.0]
100		 57,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     56,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ①人口減少・高齢化率（県平均下）、②住宅
地：駅徒歩圏強含み・居住環境良好なバス便
横這い・その他弱含み、③駅東部区画整理核
店舗決定

買い物等の利便性に優れ、古河駅エリアでは
人気がある。



画地の形状、規模等は概ね標準的である。な
お、個別的要因の変動は認められない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +32.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 古河 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 古河Ｒ６Ｋ
６９１７
-120		 古河市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東10m市道、
北西6m、角地
１低専

(60,100)
b 古河Ｒ６Ｋ
６９１７
-61		 古河市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
c 古河Ｒ６Ｋ
６９１７
-53		 古河市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
d 古河Ｒ６Ｋ
６９１７
-20		 古河市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
e 古河Ｒ６Ｋ
６９１７
-36		 古河市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東10.5m市
道、南西3m、
角地
２中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
47,978  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
46,133 		 100
[  82.7]
55,784 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
58,600 
b (　           ) 
49,905  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
52,532 		 100
[  93.8]
56,004 
58,800 
c (　           ) 
49,261  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
46,915 		 100
[  85.2]
55,065 
57,800 
d (　     33,003) 
55,005  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
53,926 		 100
[ 105.1]
51,309 
53,900 
e (　           ) 
45,066  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[  80.3]
62,358 		 100
[ 113.6]
54,893 
57,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　 -19.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     57,300 円／㎡]  



古河 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,217,498 
546,100 
2,671,398 
2,327,060 
344,338 		 （　0.9689）
333,629 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      6,672,580 円　　　　（　     25,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
古河 -6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 106.00 ＬＳ2 212.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   160 ％   266 ㎡     11.8 m x   19.5 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ・３ＤＫ（５３㎡）全４戸、敷地内に計４台の駐車場確保（使用料は賃料に含む） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段による。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
106.00 
100.0 
106.00 
1,320 
140,000 		 1.0  140,000 
1.0  140,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
212.00 
100.0 
212.00 

280,000 		 280,000 
280,000 
⑨年額支払賃料        280,000 円　×　12ヶ月　＝　       3,360,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     212.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,360,000 円　　×　　   8.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       275,520 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,084,480 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           280,000 円　×　　  91.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,570 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          280,000 円　×　　  91.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　         130,448 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,217,498 円　　　　（　        12,096 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 古河（賃）住
　　　　-1		 1,520  
(   1,488) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,382 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,377 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,320 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 古河（賃）住
　　　　-3		 1,336  
(   1,333) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,336 
c 古河（賃）住
　　　　-4		 1,309  
(   1,308) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,247 
古河 -6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 92,100 円  　　　　     30,700,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 100,800 円  　　　        3,360,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       35,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      256,300 円  　　　　     30,700,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料        30,700 円  　　　　     30,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        30,700 円  　　　　     30,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         546,100 円　（　　　　　　         2,053 円／㎡）　　（経費率　　  17.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9689    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 30,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 142,000 円／㎡　×　     212.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0758     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0651 ×　 45 ％　＋　0.0802 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,327,060 円  
（　　　　　         8,748 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,217,498 円      
②総費用 546,100 円      
③純収益　①－② 2,671,398 円      
④建物等に帰属する純収益 2,327,060 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 344,338 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 333,629 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,254 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,672,580 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      25,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 古河 -6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　古河市旭町一丁目６４７番２
 0539000134052-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
古河 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
古河 -6 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　植木　康雄   TEL.
鑑定評価額 15,200,000 円  １㎡当たりの価格 57,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 45,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 古河市旭町１丁目６４７番２
｢旭町１－１５－２４｣		 ②地積
　(㎡)		 266  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）



(60,160)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中小規模一般住宅が
多い住宅地域
 南4m市道 水道、下水 古河

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 居住誘導区域。 街

路		 基準方位北、　　４
ｍ市道		 交通

施設		 古河駅北東方

1.6km		 法令

規制		 １住居
(60,160)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、国道背後の区画整然とした住宅地域であるが、今後とも低層住宅地として熟成し、商業施設にも近
く、地価水準は強含み傾向にあると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     25,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は古河市の市街化区域のほぼ全域。需要者の中心は古河市の賃貸住宅住まいの３０～４０歳台の一次取得者
である。商業施設に至近する住宅地域で需給は安定。古河駅から徒歩圏の住宅地の地価水準は強含み傾向にある。当該
地域は周囲を走る国道等の幹線道路への連絡性は比較的良好である。土地は２６５㎡程度で１，５００万円前後、新築
の戸建住宅で３，０００万円前後が需要の中心。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は商業施設に至近するため、対象地の周囲にも店舗等の収益物件が見られるも、土地価格に見合う賃料水準が
形成されておらず収益価格は低位に試算された。当該地域は住宅地域で収益性よりも快適性及び利便性を重視するため
、代表標準地との検討を踏まえ、取引時点が古い取引事例等も採用しているが古河市の市街化区域の宅地としての品等
の類似した取引事例より査定した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　古河 -8                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     77,000 円／㎡		 [103.2]
100		 100
[104.0]		 100
[140.4]		 [105.0]
100		 57,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     56,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 古河地区の住宅地は駅徒歩圏の物件はほぼ横
ばいから上昇傾向、利便性の劣る地域は未だ
横這いから弱含み傾向。人口微減。高齢化率
微増。

国道背後の区画整然とした住宅地域で、商業
施設等への接近性が良好で生活の利便性が高
く、地価水準は強含み傾向にある。


南側道路接面の中間画地で、日照等が優る。
規模・街路幅員等は標準である。個別的要因
に変動はない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +35.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 古河 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 古河Ｒ５Ｋ
６９１７
-84		 古河市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m市道、
北西4m、角地
１住居

(60,160)
b 古河Ｒ６Ｋ
６９１７
-2		 古河市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m市道、
北4m、二方路
１中専

(60,200)
c 古河Ｒ６Ｋ
６９１７
-20		 古河市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
d 古河Ｒ６Ｋ
６９１７
-120		 古河市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東10m市道、
北西6m、角地
１低専

(60,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
55,556  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.1]
51,873 		 100
[  96.0]
54,034 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
56,700 
b (　           ) 
50,250  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.4]
52,673 		 100
[  96.4]
54,640 
57,400 
c (　     33,003) 
55,005  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
53,926 		 100
[  99.9]
53,980 
56,700 
d (　           ) 
47,978  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
46,133 		 100
[  84.0]
54,920 
57,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -4.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     57,100 円／㎡]  



古河 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあり、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,353,573 
567,878 
2,785,695 
2,433,180 
352,515 		 （　0.9689）
341,552 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      6,831,040 円　　　　（　     25,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
古河 -6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 110.00 ＬＳ2 220.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   160 ％   266 ㎡     11.8 m x   19.5 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 想定建物は共同住宅でファミリータイプ（平均面積５５㎡・４戸）、駐車面積２台分を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
110.00 
100.0 
110.00 
1,328 
146,080 		 1.0  146,080 
1.0  146,080 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
220.00 
100.0 
220.00 

292,160 		 292,160 
292,160 
⑨年額支払賃料        292,160 円　×　12ヶ月　＝　       3,505,920 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     220.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,505,920 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       290,991 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,214,929 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           292,160 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,679 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          292,160 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         135,965 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,353,573 円　　　　（　        12,607 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 古河（賃）住
　　　　-3		 1,336  
(   1,333) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,406 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,385 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,328 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 古河（賃）住
　　　　-6		 1,274  
(   1,274) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,274 
c 古河（賃）住
　　　　-12		 1,384  
(   1,300) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
1,398 
古河 -6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 96,300 円  　　　　     32,100,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 105,178 円  　　　        3,505,920　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       34,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      268,000 円  　　　　     32,100,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料        32,100 円  　　　　     32,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        32,100 円  　　　　     32,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         567,878 円　（　　　　　　         2,135 円／㎡）　　（経費率　　  16.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9689    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 32,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 143,000 円／㎡　×　     220.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0758     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0651 ×　 45 ％　＋　0.0802 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,433,180 円  
（　　　　　         9,147 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,353,573 円      
②総費用 567,878 円      
③純収益　①－② 2,785,695 円      
④建物等に帰属する純収益 2,433,180 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 352,515 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 341,552 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,284 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,831,040 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      25,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 古河 -6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　古河市旭町一丁目６４７番２
 0539000134052-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
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備考