令和6年1月15日　提出 古河 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   古河 -3 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　高橋　研二   TEL.

鑑定評価額 7,010,000 円  １㎡当たりの価格 53,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 古河市中央町２丁目６５６６番２ ｢中央町２－５－２６｣ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 西3.6m市道 水道、下水 古河 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南    35 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 古河第一小学校に近い既成住 宅地域 街 路 基準方位　北　　３ ．６ｍ市道 交通 施設 古河駅西方 750m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 古河地区の閑静な既成住宅地域として熟成しており、当面は現在の住環境を維持し地域推移すると予測する。需 給は安定しており、地価は安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね古河市内が中心であるが、特に古河駅勢力圏内の住宅地域が強い代替競争関係と思料される。需要者 は同一需給圏内に居住するエンドユーザーが中心であり同一需給圏外からの転入者も散見される。近隣は駅徒歩圏内の 住宅地域である。地域内を概観すると既成化された地域性を有するが良好な住環境及び生活利便性を誇り一定数の購入 需要が確認されている。土地は概ね４０坪で７００万前後、新築戸建は２，５００万円前後が需要中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は競合地域内に所在する５事例を採用して試算されており、市場性を十分に反映していると思料される。また 周辺にはアパート等の収益物件が散見されるが、対象標準地の画地条件から適切な収益用物件の建築が困難と判断され たので収益価格は試算しなかった。したがって市場性を反映した比準価格を重視し、代表標準地との均衡にも十分留意 して対象標準地の鑑定評価額を上記通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　古河 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     77,000 円／㎡ [103.2] 100 100 [104.0] 100 [146.2] [102.0] 100 53,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ①古河市人口は減少傾向であるが茨城県平均 を下回る②古河、総和地区の地価は堅調推移 ③三和地区の中心部は横ばいに転じたが、周 辺は弱含み。 古河地区の駅徒歩圏内の既成住宅地域で住環 境、利便性が良好であり、地価は底堅く推移 している。 方位による優位性は認められるが、個別的要 因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +42.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％