令和6年1月15日　提出 古河 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   古河 -2 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　梅田　良和   TEL.

鑑定評価額 7,200,000 円  １㎡当たりの価格 43,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 古河市横山町３丁目５４６８番７ ｢横山町３－６－１９｣ ②地積 　(㎡) 164   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 西4m市道、北側道 水道、下水 古河 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南   110 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 立地適正化計画（居住誘導区 域内） 街 路 基準方位北　　　４ ｍ市道 交通 施設 古河駅北西方 1.4km 法令 規制 ２低専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 閑静な住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持するものと予測する。街路条件が劣るものの、駅から徒 歩圏内にあり、生活利便性は概ね良好であり、地価水準は若干の上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ東北本線沿線で、古河市及び周辺市町の低層住宅地域と判定した。需要者は、圏内居住の３０～４ ０歳代の一次取得者層が中心で、圏域外からの転入も見られる。近隣地域は都心への通勤可能な古河駅周辺の既成住宅 地域であり、需要は安定しており、地価は若干の上昇傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は、土地１６５㎡ （５０坪）程度で総額７００～７５０万円前後、新築戸建で２３００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 古河駅徒歩圏の低層住宅地域であり、収益物件も見られるが、自己使用目的の取引が中心である。比準価格は、古河市 内の代替・競争関係にある信頼性の高い取引事例を選択し試算した価格で、市場性を反映した説得力のある価格である 。標準地は画地規模が小さく上記公法上の制約下では経済合理的な賃貸規模の建物を想定することは困難であるため、 収益価格の適用は断念した。本件では、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　古河 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     77,000 円／㎡ [103.2] 100 100 [100.0] 100 [188.1] [104.0] 100 43,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 古河市の総人口は微減傾向。駅徒歩圏及び市 街地の住宅地の地価は概ね横這いからやや上 昇傾向、郊外の地価は概ね横這いからやや下 落傾向で推移。 街路条件の劣る既存住宅地であるが、駅から 徒歩圏内にあり、生活利便性は概ね良好で、 地価は若干の上昇で推移。 形状、規模等は標準的である。角地で出入り の利便性に優れる。なお、個別的要因に変動 はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +79.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％