別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
土浦 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
土浦 5-5 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　和野　雅   TEL.
鑑定評価額 55,800,000 円  １㎡当たりの価格 46,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 42,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 土浦市大町１２１１番１
｢大町１３－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 1,213  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:3.5		 事務所

Ｓ7		 事務所ビル、中規模
店舗の建ち並ぶ商業
地域		 北西15m国道、背面道 水道、ガス、下水 土浦

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 中低層の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  66.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ国道 交通

施設		 土浦駅西方

1.6km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗が建ち並ぶ国道沿いの地域であり、当面は路線商業地域のまま推移するものと予測する。商業環境の不透明
感もあるが大手チェーン店も見られる立地にあり、地価は安定的に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     35,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は土浦市を中心として隣接するつくば市、かすみがうら市等の路線商業地である。需要者の中心は地元企業
、外食チェーン等の自己利用者が中心となる。新規出店は少なく新たに土地を取得して出店する体力のある需要者が少
ないのが現状である。また、郊外の大型商業施設への顧客の流出もあり収益性は弱くなっている。市場の中心価格帯は
画地規模により様々である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 路線商業地であり同種の商業地の事例より求めた比準価格は取引の実態を反映した精度の高い価格である。周辺には賃
貸されている店舗も見られるが賃料水準及び収益性は低く、新たに土地を取得して賃貸事業を目論む需要は少なく、収
益価格の規範性は劣る。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考慮して、さらに代表標準地との検討を踏まえ、
鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　土浦 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     58,500 円／㎡		 [ 99.8]
100		 100
[100.0]		 100
[129.5]		 [102.0]
100		 46,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     46,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍以降の商業環境の先行き不透明感も
緩和しているが、業種・地域に応じた地価へ
の影響に留意が必要である。


国道沿いに店舗が建ち並び大手チェーン店も
見られ、相応の繁華性が認められる。商業地
として熟成しており地域要因に変動はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 土浦 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 土浦（Ｒ６
公示）
-79		 土浦市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南16m市道、
南西5m、
北東5m、
三方路
準住居

(60,200)
b 土浦（Ｒ６
公示）
-15		 土浦市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北18m市道、
東6m、角地
１住居

(70,200)
c 土浦（Ｒ６
公示）再
-9		 土浦市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西16m国道、
北5m、角地
準住居

(60,200)
d 石岡（Ｒ６
）公焼直
-8		 石岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南12m国道、
東3.6m、角地
２住居

(70,200)
e 石岡（Ｒ６
）公
-50		 石岡市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西13m国道、
南東5m、角地
２住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
32,420  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  78.8]
41,142 		 100
[  87.3]
47,127 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
48,100 
b (　     29,411) 
33,882  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  82.4]
41,242 		 100
[  89.8]
45,927 
46,800 
c (　           ) 
30,420  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  82.4]
36,917 		 100
[  80.0]
46,146 
47,100 
d (　           ) 
44,016  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
42,734 		 100
[  84.5]
50,573 
51,600 
e (　           ) 
33,290  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
32,385 		 100
[  69.3]
46,732 
47,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -21.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -17.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　 -17.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     48,300 円／㎡]  



土浦 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

29,755,066 
6,802,093 
22,952,973 
20,668,200 
2,284,773 		 （　0.9490）
2,168,250 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     42,514,706 円　　　　（　     35,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
土浦 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 600.00 Ｓ3 1,800.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   1,213 ㎡     18.2 m x   66.2 m  前面道路：国道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～３階事務所 ⑦有効率　  93.3 ％
の理由		 階段等の共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
600.00 
90.0 
540.00 
1,809 
976,860 		 5.0  4,884,300 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
600.00 
95.0 
570.00 
1,550 
883,500 		 3.0  2,650,500 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
600.00 
95.0 
570.00 
1,450 
826,500 		 3.0  2,479,500 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,800.00 
93.3 
1,680.00 

2,686,860 		 10,014,300 
0 
⑨年額支払賃料      2,686,860 円　×　12ヶ月　＝　      32,242,320 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,680.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        32,242,320 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,579,386 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 29,662,934 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,014,300 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          92,132 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      29,755,066 円　　　　（　        24,530 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 土浦（Ｒ６公・
商）
　　　　-19		 1,514  
(   1,511) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,732 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,817 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,809 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 土浦（Ｒ６公・
商）
　　　　-14		 1,525  
(   1,479) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
1,782 
c 土浦（Ｒ６公・
商）
　　　　-5		 1,639  
(   1,637) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[115.0]		 100
[ 80.0]
1,936 
土浦 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,470,000 円  　　　　    294,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,289,693 円  　　　       32,242,320　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      455,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,998,800 円  　　　　    294,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       294,000 円  　　　　    294,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       294,000 円  　　　　    294,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,802,093 円　（　　　　　　         5,608 円／㎡）　　（経費率　　  22.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 294,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　   1,800.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 20,668,200 円  
（　　　　　        17,039 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 29,755,066 円      
②総費用 6,802,093 円      
③純収益　①－② 22,952,973 円      
④建物等に帰属する純収益 20,668,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,284,773 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,168,250 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,788 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     42,514,706 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      35,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 土浦 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　土浦市大町１２１１番１
 0503000305771-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
土浦 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
土浦 5-5 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　ぱうろ   TEL.
鑑定評価額 56,000,000 円  １㎡当たりの価格 46,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 42,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 土浦市大町１２１１番１
｢大町１３－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 1,213  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:3.5		 事務所

Ｓ7		 事務所ビル、中規模
店舗の建ち並ぶ商業
地域		 北西15m国道、背面道 水道、ガス、下水 土浦

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  66.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ国道 交通

施設		 土浦駅西方

1.6km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 市街地内の国道沿いに物販店や飲食店等の店舗が建ち並ぶ商業地域で、一定の集客力を維持しつつ、将来的にも
現状のまま推移すると予測する。需給関係も安定し、地価は横ばいないしやや強含みで推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     37,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、土浦市を中心として隣接市町の商業地域一帯で、需要者の中心は地元事業者をはじめ店舗・事業所展開
をする県内外の事業者である。郊外型商業施設等への顧客流出もあり、市街地内の商業地域の収益性は低下傾向にある
ものの、近隣地域周辺は一定の集客力のもと、出店需要も比較的強い地域であり、需給関係は安定している。取引の中
心価格帯は、取引態様や規模、用途、築年等も様々で把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は市街地の国道沿いの商業地域に位置し、近隣地域周辺では賃貸用不動産も見られるものの、需要の中心は
自己使用目的であり、元本と果実の関係はやや弱く、取引の際には周辺での取引価格水準が価格決定の有力な指標とな
っているものと判断する。よって本件では、代表標準地との均衡にも留意し、規範性のある取引事例に基づいて実証的
な比準価格を重視し、賃貸経営に基づく収益性を反映した収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　土浦 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     58,500 円／㎡		 [ 99.8]
100		 100
[100.0]		 100
[128.4]		 [102.0]
100		 46,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     46,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 空洞化や郊外大型店への顧客流出等により市
内の商業地需要はやや弱含みであるが、コロ
ナ禍後、需給関係も回復して地価はほぼ横ば
いにて推移。

市街地の国道沿いの商業地域で、市内でも集
客力上位のエリアで一定の繁華性を有してお
り、地価は横ばいないしはやや強含みで推移
している。

二方路画地として若干の優位性を有しつつ個
別的要因に変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 土浦 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 土浦（Ｒ６
公示）
-79		 土浦市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南16m市道、
南西5m、
北東5m、
三方路
準住居

(60,200)
b 土浦（Ｒ６
公示）
-139		 土浦市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東25m市道、
中間画地
商業

(90,400)
c 土浦（Ｒ６
公示）再
-3		 土浦市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南15.5m市道、
西7m、東3.8m、
三方路
近商

(80,300)
d 土浦（Ｒ６
公示）再
-5		 土浦市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東15m県道、
中間画地
商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
32,420  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  78.8]
41,142 		 100
[  87.6]
46,966 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
47,900 
b (　           ) 
45,953  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.5]
53,746 		 100
[ 109.2]
49,218 
50,200 
c (　           ) 
34,207  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  72.1]
47,444 		 100
[ 100.8]
47,067 
48,000 
d (　           ) 
53,746  		 100
[ 130.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
42,102 		 100
[  88.7]
47,466 
48,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -21.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　 -27.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 限定価格

 ％／月  
-0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     48,700 円／㎡]  



土浦 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

31,049,021 
6,838,161 
24,210,860 
21,793,000 
2,417,860 		 （　0.9490）
2,294,549 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     44,991,157 円　　　　（　     37,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
土浦 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 600.00 Ｓ3 1,800.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   1,213 ㎡     18.2 m x   66.2 m  前面道路：国道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸し店舗、２～３階は部分貸し事務所を想定。中廊下。 ⑦有効率　  89.3 ％
の理由		 周辺の同規模・同用途の建物から判定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
600.00 
88.0 
528.00 
1,982 
1,046,496 		 5.0  5,232,480 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
600.00 
90.0 
540.00 
1,685 
909,900 		 3.0  2,729,700 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
600.00 
90.0 
540.00 
1,586 
856,440 		 3.0  2,569,320 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,800.00 
89.3 
1,608.00 

2,812,836 		 10,531,500 
0 
⑨年額支払賃料      2,812,836 円　×　12ヶ月　＝　      33,754,032 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,608.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は賃料に含まれている。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        33,754,032 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,801,585 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 30,952,447 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,531,500 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          96,574 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      31,049,021 円　　　　（　        25,597 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 土浦（Ｒ６公・
商）
　　　　-3		 2,539  
(   2,529) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[133.0]		 100
[100.0]
2,009 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,990 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,982 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 土浦（Ｒ６公・
商）
　　　　-24		 1,705  
(   1,702) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[110.0]		 100
[ 85.0]
1,982 
c 土浦（Ｒ６公・
商）
　　　　-37		 1,734  
(   1,731) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,984 
土浦 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,240,000 円  　　　　    310,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,350,161 円  　　　       33,754,032　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      466,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,162,000 円  　　　　    310,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       310,000 円  　　　　    310,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       310,000 円  　　　　    310,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,838,161 円　（　　　　　　         5,637 円／㎡）　　（経費率　　  22.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 310,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 169,000 円／㎡　×　   1,800.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 21,793,000 円  
（　　　　　        17,966 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 31,049,021 円      
②総費用 6,838,161 円      
③純収益　①－② 24,210,860 円      
④建物等に帰属する純収益 21,793,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,417,860 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,294,549 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,892 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     44,991,157 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      37,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 土浦 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　土浦市大町１２１１番１
 0503000305771-0000
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