鑑定評価書

令和6年1月11日　提出
土浦 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

土浦 5-2

茨城県

茨城第３

氏名

不動産鑑定士　和野　雅

TEL.

鑑定評価額

12,400,000 円

１㎡当たりの価格

58,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月5日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	47,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	土浦市桜町３丁目３３０９番２｢桜町３－１－３｣				②地積　(㎡)	212 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 準防（その他） (90,600)
	1:3	診療所兼住宅Ｓ3	事務所、店舗ビルの建ち並ぶ商業地域	南西14.3m県道	水道、ガス、下水	土浦 350m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層の店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.5 ｍ、奥行　約　　 23.5 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１４．３ｍ県道

交通

施設

土浦駅西方

350m

法令

規制

商業
(90,600)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

駅に近い店舗が建ち並ぶ地域であり、今後も商業地として推移するものと予測する。周辺は飲食店も多く見られ
ることから、コロナ禍以降の収益力の低下もあり需要は弱含んでいる。

(3)最有効使用の判定

低層の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 61,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 48,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は土浦市を中心として隣接するつくば市、牛久市等の繁華性の高い商業地である。需要者の中心は地元企業
のほか、県外からの需要も期待できる。郊外の大型商業施設への顧客の流出が見られるが、土浦駅周辺を活性化する動
きもあったことから一定の需要が見込めるものと思料される。一方で飲食店が多くコロナ禍以降の収益力の低下懸念も
あり地価への影響を受けている地域でもある。市場の中心価格帯は画地規模により様々である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

店舗が建ち並ぶ熟成した商業地であり、同種の商業地の事例より求めた比準価格は取引の実態を反映した精度の高い価
格である。一方、収益還元法は駅に近い立地であることから周辺地域において賃貸に供されているビルも存しており、
一定の説得力を有している。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した
。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     58,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　土浦 5-4                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     58,400 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍以降の商業環境の先行き不透明感も
緩和しているが、業種・地域に応じた地価へ
の影響に留意が必要である。

熟成した商業地域であり、土浦駅及び市役所
に近い立地にある。地域要因に変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.2 ％

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

土浦 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	土浦（Ｒ６公示）再 -15	土浦市		更地	（　）	ほぼ台形	西15m国道、北東6m、角地		近商 (90,400)
b	土浦（Ｒ６公示） -139	土浦市		更地	（　）	不整形	東25m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	牛久ＳＴ調５ -20	牛久市		建付地	（　）	長方形	西15m国道、中間画地		近商 (80,200)
d	龍ケ崎ＵＷ公６ -31	龍ケ崎市		更地	（　）	ほぼ正方形	北15m市道、中間画地		２住居 (60,200)
e	龍ケ崎ＵＷ調５ -2	龍ケ崎市		更地	（　）	台形	南西12m市道、東9m、二方路		近商 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 42,124	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 82.4]	51,070	100 [ 86.3]	59,177	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	59,200
b	(　 ) 45,953	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 85.5]	53,746	100 [ 84.2]	63,831		63,800
c	(　 ) 43,385	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 100.0]	51,041	100 [ 82.4]	61,943		61,900
d	(　 ) 43,891	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	43,891	100 [ 73.8]	59,473		59,500
e	(　 ) 60,016	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	60,016	100 [ 94.3]	63,644		63,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -13.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -17.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 61,500 円／㎡]

土浦 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,725,699	1,068,128	3,657,571	3,107,260	550,311	（　0.9490） 522,245	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	10,240,098 円　　　　（　 48,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

土浦 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	85.00	Ｓ3	255.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	600 ％	600 ％	212 ㎡	8.7 m x 24.0 m	前面道路：県道　 14.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～３階事務所

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

階段等の共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	85.00	80.0	68.00	2,291	155,788	5.0	778,940
							0.0	0
2～ 2	事務所	85.00	85.0	72.25	1,950	140,888	3.0	422,664
							0.0	0
3～ 3	事務所	85.00	85.0	72.25	1,800	130,050	3.0	390,150
							0.0	0
～

～

計		255.00	83.3	212.50		426,726		1,591,754
								0

⑨年額支払賃料	426,726 円　×　12ヶ月　＝　 5,120,712 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 212.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,120,712 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 409,657 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,711,055 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,591,754 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,644 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,725,699 円　　　　（　 22,291 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	土浦（Ｒ６公・商）　　　　-36	1,947 ( 1,943)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,351	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,301 円/㎡　月額支払賃料（　 2,291 円/㎡）　基準階 1 F B
b	土浦（Ｒ６公・商）　　　　-6	1,974 ( 1,969)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [105.0]	100 [ 85.0]	2,378
c	土浦（Ｒ６公・商）　　　　-3	2,539 ( 2,529)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [123.0]	100 [100.0]	2,173

土浦 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	221,000 円	44,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	204,828 円	5,120,712　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 103,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 450,800 円	44,200,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	44,200 円	44,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	44,200 円	44,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,068,128 円　（　　　　　　 5,038 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	44,200,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 255.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,107,260 円（　　　　　 14,657 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,725,699 円
②総費用	1,068,128 円
③純収益　①－②	3,657,571 円
④建物等に帰属する純収益	3,107,260 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	550,311 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	522,245 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,463 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,240,098 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

土浦 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	土浦市桜町三丁目３３０９番２	0503000373285-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月12日　提出
土浦 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

土浦 5-2

茨城県

茨城第３

氏名

不動産鑑定士　増田　潤志

TEL.

鑑定評価額

12,400,000 円

１㎡当たりの価格

58,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月6日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	47,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	土浦市桜町３丁目３３０９番２｢桜町３－１－３｣				②地積　(㎡)	212 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 準防（その他） (90,600)
	1:3	診療所兼住宅Ｓ3	事務所、店舗ビルの建ち並ぶ商業地域	南西14.3m県道	水道、ガス、下水	土浦 350m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.5 ｍ、奥行　約　　 23.5 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

１４．３ｍ県道

交通

施設

土浦駅西方

350m

法令

規制

商業
(90,600)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

店舗・事務所ビルが建ち並び、土浦駅に近い商業地として熟成しており、将来的にも現状の繁華性が保たれるも
のと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 61,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 48,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は土浦市を中心とした県南地区に存する駅前・路線商業地と把握した。需要者は、県内小売・流通業者に加
え、大規模地にあっては広域展開する小売業者や、複合商業施設を手がける県外デベロッパーも想定される。近隣地域
は店舗・事務所ビルが建ち並び、土浦駅に近い商業地として熟成しており、一定程度以上の需要を見込める。取引規模
がまちまちで、総額での中心価格帯は把握しにくい状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は店舗・事務所ビルが建ち並び、土浦駅に近い商業地として熟成しており、賃貸店舗・事務所等の収益物件が
多数存するが、投資目的の需要者の参入は稀で、自用目的での取引が支配的である。但し、本件では採用事例の規範性
が高いとは言いがたい。また、商業地の取引に際しては、収益性も有力な指標となり得る。よって、比準価格を重視し
つつも、収益価格をも十分参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

郊外大型商業施設への顧客流出継続。路線商
業地間の競合が広域的に進行。商業地の取引
は未だ少ないものの、テナント需要は旺盛。

店舗・事務所ビルが建ち並び、土浦駅に近い
商業地として熟成しており、地域要因に特段
の変化は見られない。

画地規模、形状等が標準的につき、地域内に
おける競争力も概ね標準的。個別的要因の変
動は特に見受けられない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.2 ％

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

土浦 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	土浦（Ｒ６公示） -31	土浦市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西18m県道、中間画地		２住居 (60,200)
b	土浦（Ｒ６公示） -139	土浦市		更地	（　）	不整形	東25m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	土浦（Ｒ６公示）再 -14	土浦市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西15m国道、北4m、角地		準住居 (70,200)
d	土浦（Ｒ６公示）再 -21	土浦市		建付地	（　）	不整形	南東8m市道、南西4m、角地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 52,900	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	54,645	100 [ 88.9]	61,468	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	61,500
b	(　 ) 45,953	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 85.5]	53,746	100 [ 87.1]	61,706		61,700
c	(　 ) 39,009	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	39,048	100 [ 64.3]	60,728		60,700
d	(　 ) 33,316	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.8]	35,554	100 [ 56.3]	63,151		63,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -23.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -32.0
d	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 -6.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 61,800 円／㎡]

土浦 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,797,180	1,048,705	3,748,475	3,198,650	549,825	（　0.9490） 521,784	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	10,231,059 円　　　　（　 48,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

土浦 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	85.00	Ｓ3	255.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	600 ％	600 ％	212 ㎡	8.7 m x 24.0 m	前面道路：県道　 14.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２・３階事務所を想定

⑦有効率　 84.3 ％
の理由

同種同規模建物の一般的なレンタブル比を考

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	85.00	83.0	70.55	2,290	161,560	5.0	807,800
							0.0	0
2～ 2	事務所	85.00	85.0	72.25	1,947	140,671	3.0	422,013
							0.0	0
3～ 3	事務所	85.00	85.0	72.25	1,832	132,362	3.0	397,086
							0.0	0
～

～

計		255.00	84.3	215.05		434,593		1,626,899
								0

⑨年額支払賃料	434,593 円　×　12ヶ月　＝　 5,215,116 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 215.05 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料に含まれている。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,215,116 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 432,855 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,782,261 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,626,899 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,919 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,797,180 円　　　　（　 22,628 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	土浦（Ｒ６公・商）　　　　-36	1,947 ( 1,943)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,351	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,300 円/㎡　月額支払賃料（　 2,290 円/㎡）　基準階 1 F B
b	土浦（Ｒ６公・商）　　　　-6	1,974 ( 1,969)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [ 85.0]	2,328
c	土浦（Ｒ６公・商）　　　　-18	1,660 ( 1,610)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 83.0]	100 [100.0]	2,222

土浦 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	182,000 円	45,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	208,605 円	5,215,116　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 103,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 464,100 円	45,500,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	45,500 円	45,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	45,500 円	45,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,048,705 円　（　　　　　　 4,947 円／㎡）　　（経費率　　 21.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	45,500,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 255.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,198,650 円（　　　　　 15,088 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,797,180 円
②総費用	1,048,705 円
③純収益　①－②	3,748,475 円
④建物等に帰属する純収益	3,198,650 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	549,825 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	521,784 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,461 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,231,059 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

土浦 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	土浦市桜町三丁目３３０９番２	0503000373285-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考