令和6年1月11日　提出 土浦 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   土浦 -31 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　和野　雅   TEL.

鑑定評価額 10,100,000 円  １㎡当たりの価格 8,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 土浦市田宮字上宿６４０番２外 ②地積 　(㎡) 1,190   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ1 中規模の農家住宅が 建ち並ぶ住宅地域 東5m市道 水道、下水 土浦 10.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   400 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 土浦駅北西方 10.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域的な変動要因は特に認められず、現状のまま推移するものと予測する。需要者は地縁を有する個人が中心で あり弱含みであることから、地価は下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は土浦市の郊外に位置する市街化調整区域内の農家集落地域を中心に隣接するつくば市、石岡市の市街化調 整区域に及ぶ。需要者の中心は旧新治村の居住者や地縁を有する個人が中心である。外部からの流入はあまり見られず 、長期的にも人口の減少が予測される地域であり、取引は少なく市場性は低い。市場の中心価格帯は、画地規模により 総額がまちまちであり見いだせない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の農家集落地域であり、周辺ではアパート等の収益物件は殆ど見られず、賃貸市場が未成熟なため収 益還元法の適用は見送った。自用目的での取引が中心であり、取引事例比較法は同様に市街化調整区域内に存する事例 を中心に採用しており、取引の実態を適切に反映した価格である。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を 踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　土浦 -27                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [132.0] [100.0] 100 8,480  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,640 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は安定的に推移しているが、郊外 の集落地域においては高齢化、人口減少がよ り進んでいる。 市街化調整区域内の既存の集落地域であり地 縁を有する需要者に限定され、地域要因に変 動は見られず、地価は下落基調で推移してい る。 規模・形状ともに標準的であり、個別的要因 に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％