別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
土浦 -20　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
土浦 -20 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　ぱうろ   TEL.
鑑定評価額 18,000,000 円  １㎡当たりの価格 36,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 30,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 土浦市真鍋新町４８２３番２
｢真鍋新町１３－９｣		 ②地積
　(㎡)		 489  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中小一般住宅、賃貸
住宅、店舗等混在の
住宅地域		 北西6.6m市道 水道、下水 土浦

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   400 ｍ、西   100 ｍ、南   300 ｍ、北   350 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、６．６
ｍ市道		 交通

施設		 土浦駅北方

1.8km		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 商業施設にも近接して用途の多様性が認められる既成住宅地域で、今後も同様の住環境を維持すると予測する。
生活利便性は良好であり、需給関係も安定して、地価は当面、横ばいないしは微増傾向が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     22,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は土浦市内のうち、ＪＲ常磐線土浦駅を最寄駅とする住宅地域である。需要者の中心は、土浦市内に居住な
いしは勤務する３０～４０代の一次取得者で、同一需給圏外からの需要は少ない。店舗や事務所等、用途の多様性も認
められ、需給関係は概ね安定しており、需要の中心となる価格帯は、土地は３００㎡程度で１，０００万円程度、新築
戸建物件は建築費の高騰により価格上昇傾向で、比較的小規模・低価格なもので２千万円台と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は用途の多様性もある市街地内の住宅地域にあり、同一需給圏内から価格判定の指標となる取引事例を収集
した。一方、周辺では収益物件も見られるが、標準地の規模では自用の戸建住宅地としての取引が主であり、収益性よ
りも快適性を重視した価格形成がなされる地域である。よって、本件では取引事例に基づいて実証的な比準価格を採用
し、収益価格による検証を踏まえ、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　土浦 -9                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     51,300 円／㎡		 [101.6]
100		 100
[101.0]		 100
[140.8]		 [101.0]
100		 37,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     36,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 土浦市の人口は直近では概ね横ばいで、土地
取引件数も堅調に推移。住宅地需要も堅調で
、市街地を中心に地価上昇エリアが拡大して
いる。

用途混在の既成住宅地域として熟成しており
、利便性も高く、用途の多様性も認められ、
地価はやや強含み傾向に転じているものと思
われる。

規模はやや大きいが近隣地域では標準的規模
であり、接道方位は北西側で競争力はやや弱
く、個別的要因に変動はない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +34.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 土浦 -20　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 土浦（Ｒ６
公示）
-30		 土浦市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西14.5m市
道、中間画地
商業

(80,400)
b 土浦（Ｒ６
公示）
-63		 土浦市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東7.5m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
c 土浦（Ｒ６
公示）
-75		 土浦市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西6.6m市道
、中間画地
２中専

(60,200)
d 土浦（Ｒ６
公示）
-89		 土浦市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東6m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
e 土浦（Ｒ６
公示）再
-8		 土浦市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西5.5m市道
、北東4.5m、
南東4.3m、
三方路
１住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
37,769  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  88.4]
43,152 		 100
[ 116.9]
36,914 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
37,300 
b (　           ) 
36,000  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  78.0]
46,846 		 100
[ 131.6]
35,597 
36,000 
c (　           ) 
33,106  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.9]
36,675 		 100
[ 100.0]
36,675 
37,000 
d (　           ) 
40,335  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.7]
42,400 		 100
[ 115.0]
36,870 
37,200 
e (　           ) 
41,204  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.6]
44,858 		 100
[ 122.2]
36,709 
37,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　 -11.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +29.0
画地　　　　 -22.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -4.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +21.0
画地　　　　  -6.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     36,900 円／㎡]  



土浦 -20　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,859,557 
873,410 
3,986,147 
3,430,460 
555,687 		 （　0.9730）
540,683 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　     10,813,660 円　　　　（　     22,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
土浦 -20　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 160.00 ＬＳ2 320.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専

 60 ％   200 ％   200 ％   489 ㎡     17.6 m x   27.8 m  前面道路：市道     　   6.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＤＫファミリータイプ、各戸４０㎡、各階４戸、計８戸を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
160.00 
100.0 
160.00 
1,323 
211,680 		 1.0  211,680 
1.0  211,680 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
320.00 
100.0 
320.00 

423,360 		 423,360 
423,360 
⑨年額支払賃料        423,360 円　×　12ヶ月　＝　       5,080,320 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     320.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 支払賃料に含まれるため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,080,320 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       421,667 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,658,653 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           423,360 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,882 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          423,360 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         197,022 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,859,557 円　　　　（　         9,938 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 土浦（Ｒ６公・
住）
　　　　-23		 1,223  
(   1,222) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 91.0]		 100
[ 99.0]
1,429 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,380 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,323 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 土浦（Ｒ６公・
住）
　　　　-30		 1,367  
(   1,366) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 96.0]		 100
[113.0]
1,341 
c 土浦（Ｒ６公・
住）
　　　　-45		 1,564  
(   1,563) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 100
[ 94.0]		 100
[117.0]
1,367 
土浦 -20　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 150,900 円  　　　　     50,300,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 152,410 円  　　　        5,080,320　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       42,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      427,500 円  　　　　     50,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        50,300 円  　　　　     50,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        50,300 円  　　　　     50,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         873,410 円　（　　　　　　         1,786 円／㎡）　　（経費率　　  18.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9730    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 50,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 154,000 円／㎡　×　     320.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0682     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,430,460 円  
（　　　　　         7,015 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,859,557 円      
②総費用 873,410 円      
③純収益　①－② 3,986,147 円      
④建物等に帰属する純収益 3,430,460 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 555,687 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 540,683 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,106 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     10,813,660 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      22,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 土浦 -20　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　土浦市真鍋新町４８２３番２
 0503000475502-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
土浦 -20　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
土浦 -20 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　太田　聖史   TEL.
鑑定評価額 18,100,000 円  １㎡当たりの価格 37,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 30,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 土浦市真鍋新町４８２３番２
｢真鍋新町１３－９｣		 ②地積
　(㎡)		 489  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）
都市機能誘導区域

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中小一般住宅、賃貸
住宅、店舗等混在の
住宅地域		 北西6.6m市道 水道、下水 土浦

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   400 ｍ、西   100 ｍ、南   300 ｍ、北   350 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　６
．６ｍ市道		 交通

施設		 土浦駅　北方

1.8km		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
都市機能誘導区域
⑤地域要因の将
　来予測		 商業施設に近接し、一定の生活利便性を維持した混在住宅地域であり、当面現環境を維持すると予測。総合病院
移転の影響も落ち着きを見せ、全般的な地価上昇機運の中、当地域の地価は上昇局面に移行している。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地（２階建程度） (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     20,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ土浦駅を最寄駅とする範囲の住宅地域一帯。需要者の中心は市内在住の３０～４０歳代の一次取得者
等であるが、周辺市町から市内に勤務する需要者層も含まれる。総合病院移転による市場性低下の影響を脱し、商業施
設に隣接する生活利便性の優位性から、地価は上昇局面に移行している。需要の中心となる価格帯は、土地が３００㎡
程度で１１００万円程度、新築戸建は概ね３０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は商業施設に近接し、一定の生活利便性を確保した混在住宅地域。共同住宅も混在するため収益価格を試算し
ているが、自用目的の取引が中心であり、市場参加者は市場性に基づく価格水準を重視して意思決定すると考えられる
。従って、市場性を反映する実証的な比準価格を採用し、収益価格を参考として、代表標準地から検討した価格を勘案
の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　土浦 -9                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     51,300 円／㎡		 [101.6]
100		 100
[101.0]		 100
[140.8]		 [101.0]
100		 37,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     36,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は直近では横這い乃至微増、人口数は県
内５位。不動産取引件数・建築着工件数とも
に堅調に推移。県はＴＸ延伸先候補を土浦駅
に決定。

大型店舗に隣接する利便性良好な混在住宅地
域。総合病院移転による選好性の低下の影響
も落ち着きを見せ、地価は上昇局面に移行。


道路方位についてやや優れる。その他、個別
的要因に変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +34.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 土浦 -20　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 土浦（Ｒ６
公示）
-75		 土浦市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西6.6m市道
、中間画地
２中専

(60,200)
b 土浦（Ｒ６
公示）
-35		 土浦市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西6.7m市道
、中間画地
２低専

(60,150)
c 土浦（Ｒ６
公示）
-63		 土浦市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東7.5m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
d 土浦（Ｒ６
公示）
-89		 土浦市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東6m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
33,106  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.9]
36,675 		 100
[ 100.0]
36,675 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
37,000 
b (　           ) 
24,669  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.7]
28,843 		 100
[  81.6]
35,347 
35,700 
c (　           ) 
36,000  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  78.0]
46,846 		 100
[ 125.5]
37,327 
37,700 
d (　           ) 
40,335  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.7]
42,400 		 100
[ 112.0]
37,857 
38,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -14.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +23.0
画地　　　　 -22.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  -4.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     37,000 円／㎡]  



土浦 -20　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため、不適用とした。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,736,262 
1,181,892 
4,554,370 
4,043,960 
510,410 		 （　0.9730）
496,629 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      9,932,580 円　　　　（　     20,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
土浦 -20　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 186.00 ＬＳ2 372.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専
都市機能誘導区域
 60 ％   200 ％   200 ％   489 ㎡     17.6 m x   27.8 m  前面道路：市道     　   6.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 メゾネット形式・ファミリータイプ（１階３１㎡・２階３１㎡）６戸、敷地内平面式駐車場６台分 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 メゾネット想定のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 居宅
186.00 
100.0 
186.00 
1,339 
249,054 		 1.0  249,054 
1.0  249,054 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
372.00 
100.0 
372.00 

498,108 		 498,108 
498,108 
⑨年額支払賃料        498,108 円　×　12ヶ月　＝　       5,977,296 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     372.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金による担保のため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,977,296 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       478,184 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,499,112 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           498,108 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,583 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          498,108 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         232,567 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,736,262 円　　　　（　        11,731 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 土浦（Ｒ６公・
住）
　　　　-39		 1,479  
(   1,479) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[ 97.0]		 100
[101.0]
1,372 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,397 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,339 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 土浦（Ｒ６公・
住）
　　　　-20		 1,193  
(   1,192) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 96.0]		 100
[101.0]
1,295 
c 土浦（Ｒ６公・
住）
　　　　-33		 1,245  
(   1,193) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]		 100
[104.0]
1,408 
土浦 -20　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 250,400 円  　　　　     62,600,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 239,092 円  　　　        5,977,296　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       35,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      532,100 円  　　　　     62,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        62,600 円  　　　　     62,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        62,600 円  　　　　     62,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,181,892 円　（　　　　　　         2,417 円／㎡）　　（経費率　　  20.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 20 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9730    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 62,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　     372.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0646     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0651 ×  40 ％　＋ 0.0802 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,043,960 円  
（　　　　　         8,270 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,736,262 円      
②総費用 1,181,892 円      
③純収益　①－② 4,554,370 円      
④建物等に帰属する純収益 4,043,960 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 510,410 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 496,629 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,016 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,932,580 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      20,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 土浦 -20　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　土浦市真鍋新町４８２３番２
 0503000475502-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
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