令和6年1月12日　提出 土浦 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   土浦 -13 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　ぱうろ   TEL.

鑑定評価額 6,230,000 円  １㎡当たりの価格 33,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 土浦市真鍋６丁目９９７番１３ ｢真鍋６－４－３９｣ ②地積 　(㎡) 185   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (60,150) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が多くアパ ートが混在する住宅 地域 南東4m市道 水道、ガス、下水 土浦 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 土浦駅北方 3.2km 法令 規制 ２低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 一般戸建住宅主体の既成住宅地域として今後も同様の住環境を維持すると予測する。街区がやや雑然としている が、相応する地価水準で、利便性も概ね良好であり、地価も当面は安定した状態が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は土浦市内のうち、ＪＲ常磐線土浦駅を最寄駅とする住宅地域が中心となるが、神立駅圏の住宅地域の一部 にも及ぶ。需要者の中心は、土浦市内に居住ないしは勤務する３０代の一次取得者で、同一需給圏外からの需要は少な い。需給関係は概ね安定しており、需要の中心となる価格帯は、土地は２００㎡程度で６００～７００万円程度、新築 戸建物件は建築費の高騰により価格上昇傾向で、比較的小規模・低価格なもので２千万円台前半と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は市街地内の既成住宅地域に位置し、周辺の住宅地域から価格判定の指標となる取引事例を収集した。一方 、近隣地域周辺ではアパートも見られ、一定の賃貸需要も見込めるが、比較的小規模な戸建住宅が標準的な地域であり 、対象標準地の画地規模ではアパ－ト等の想定は妥当性を欠く。よって本件では、収益価格の試算は見送り、代表標準 地との均衡にも留意して、比準価格を中心に総合的に比較調整の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　土浦 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     51,300 円／㎡ [101.6] 100 100 [101.0] 100 [159.2] [104.0] 100 33,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 土浦市の人口は直近では概ね横ばいで、土地 取引件数も堅調に推移。住宅地需要も堅調で 、市街地を中心に地価上昇エリアが拡大して いる。 やや雑然とした既成住宅地域で、住環境では 街区整然とした住宅地域に劣るが、値頃感か ら一定の需要もあり、地価動向は横ばいない しは微増で推移。 台形地であるが近隣地域では標準的な形状で 、接道方位は南東側で若干の優位性を有しつ つ、個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +43.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％