令和6年1月12日　提出 土浦 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   土浦 -4 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　ぱうろ   TEL.

鑑定評価額 5,580,000 円  １㎡当たりの価格 33,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 土浦市真鍋４丁目２７００番６ ｢真鍋４－９－３｣ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (60,150) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、貸家等が 混在し空地もある住 宅地域 西4m市道 水道、ガス、下水 土浦 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   150 ｍ、南   120 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 土浦駅北西方 2.9km 法令 規制 ２低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 一般戸建住宅を主としてアパートも見られる既成住宅地域で、今後も同様の住環境を維持すると予測する。競合 他地域と比較して道路状況がやや劣る分、相応する地価水準であり、地価も当面は安定状態が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は土浦市内のうち、ＪＲ常磐線土浦駅を最寄駅とする住宅地域が中心となるが、神立駅圏の住宅地域の一部 にも及ぶ。需要者の中心は、土浦市内に居住ないしは勤務する３０代の一次取得者で、同一需給圏外からの需要は少な い。需給関係は概ね安定しており、需要の中心となる価格帯は、土地は１５０～２００㎡程度で５００～７００万円程 度、新築戸建物件は建築費の高騰により価格上昇傾向で、比較的低価格なもので２千万円台前半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は市街地内の既成住宅地域に位置し、周辺の住宅地域から価格判定の指標となる取引事例を収集した。一方 、近隣地域周辺ではアパートも見られ、一定の賃貸需要も見込めるが、比較的小規模な戸建住宅が標準的な地域であり 、対象標準地の画地規模ではアパ－ト等の想定は妥当性を欠く。よって本件では、収益価格の試算は見送り、代表標準 地との均衡にも留意して、比準価格を中心に総合的に比較調整の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　土浦 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     51,300 円／㎡ [101.6] 100 100 [101.0] 100 [156.5] [102.0] 100 33,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 土浦市の人口は直近では概ね横ばいで、土地 取引件数も堅調に推移。住宅地需要も堅調で 、市街地を中心に地価上昇エリアが拡大して いる。 やや雑然とした既成住宅地域で、住環境では 街区整然とした住宅地域に劣るが、値頃感か ら一定の需要もあり、地価動向は横ばいない しは微増で推移。 台形地であるが近隣地域では標準的な形状で 、接道方位も西側で競争力は普通程度で、個 別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +42.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％