令和6年1月12日　提出 土浦 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   土浦 -1 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　増田　潤志   TEL.

鑑定評価額 4,190,000 円  １㎡当たりの価格 29,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 土浦市若松町４００７番８ ｢若松町７－１３｣ ②地積 　(㎡) 142   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (60,150) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が多くアパ ート等も見られる住 宅地域 南東4.3m市道 水道、ガス、下水 土浦 4.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   270 ｍ、南    50 ｍ、北   320 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北、４．３ ｍ市道 交通 施設 土浦駅北方 4.1km 法令 規制 ２低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模戸建住宅を主としてアパートも見受けられる住宅地域。駅接近条件及び街路条件がやや劣り、特段人気の 高い地域ではないため、将来的にもほぼ現状のまま推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏をＪＲ常磐線を最寄り駅とする土浦市内を中心とする普通住宅地域と把握。需要者の中心は市内若しくは近 隣に居住あるいは出身の３０～４０代前半の一次取得者層が大半。小規模戸建住宅を主としてアパートも見受けられる 住宅地域で、駅接近条件及び街路条件がやや劣り、特段人気の高い地域ではないが、底値感もあり、一定程度以上の需 要を見込める。需要の中心となる価格帯は、土地総額で４～５百万円程度、新築戸建で２千万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 面大地を中心に、地主の節税目的と思われるアパートも見受けられる地域であるが、自用目的での取引が支配的である 。またアパート敷地としては画地規模が小さく、収益性の効率が悪いため、収益還元法は非適用とした。一方、取引事 例比較法の適用に際しては、特段の事情補正を必要としない５事例を採用した。よって本件では、代表標準地との検討 をも踏まえ、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　土浦 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,500 円／㎡ [100.9] 100 100 [103.0] 100 [119.0] [104.0] 100 29,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は横ばい乃至微増。土地取引件数・建築 着工件数はともに堅調。建築費高騰の影響で 建売相場上昇。中古住宅（マンション含む） 相場上昇。 小規模戸建住宅を主としてアパートも見受け られる住宅地域で、駅接近条件及び街路条件 がやや劣り、地域要因に特段の変化は見られ ない。 台形だが選好性に大きな影響はない。南東街 路であることにより日照が優る。個別的要因 の変動は特に見受けられない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％